Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5252 K.2023/6372

Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın aktif dava ehliyeti yokluğuna ilişkin dava şartı nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili Avukat Esra Peker Hasgüler geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı sitede yer alan bağımsız bölümlerin sosyal donatı ve yeşil alanlarıyla birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından satış vaadi sözleşmeleri ve bilahare tapuda devirle ayrı ayrı site sakinlerine devredildiğini, tanıtım ve broşürlerinde sitenin su deposu, yeşil alanları, spor sahaları, trafo ve saire bölümlerinin gösterildiğini, bu alanlar üzerinden gerek sözleşme kapsamında davalı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin gerekse sitenin inşaa ettiği ağaçlar, çocuk parkı, piknik alanı gibi tesisler bulunduğunu, ilgili bölümlerin yıllardır site kullanımında olduğu halde davalı tarafından haksız şekilde el atıldığını ve siteye ait tesislere zarar verildiğini belirterek el atmanın önlenmesine ve tazminata karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu parsellerin davacıya ait olmadığını ve apartman yöneticiliğinin bu davaya açma ... bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalılardan ... Finansal Kiralama A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu 6785 ve 7392 parsel sayılı taşınmazların (diğer davalı) ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’ye leasing yöntemi ile kiralanmak üzere iktisap edildiğini, 27.10.2016 tarihli finansal kiralama sözleşmesiyle ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ile sözleşme düzenlendiğini, bu parsellerin vekil edeni adına kayıtlı olup site yönetiminin bu davayı açma yetkisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; davalı ...

Gayrimenkul Yatırım A.Ş'nin haksız eylemleri ile davacının zarara uğradığı, zarar verilen tüm müştemilatın ve malzemelerin davacı tarafa ait olduğu, oluşan zarar miktarının tespit edildiği, diğer davalı ...'nin bu kısımlara yönelik herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı, su deposunun ve elektrik tesisatının 7393 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunduğu, yıkılan ve zarar verilen kısımların ise 7382 ve 6785 sayılı parsellerde kaldığı ve davacı tarafın dava konusu taşınmazlarda malik olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 750.000,00 TL maddi tazminatın 04.04.2017 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’den alınarak davacı tarafa verilmesine, davacının diğer taleplerinin ve davalı .... yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekilinin istinaf sebepleri özetle; 1. Dava konusu, talep ve vekil edeni şirketin hukuki niteliğinin mahkemece anlaşılamadığını,

2. Tüzel kişiliği olmayan site yönetimi ile satış vaadi sözleşmelerinin yapılmadığını,

3. Yıkılan müştemilattan ve vekil edeninin yıktığından söz edilmiş ise de bu kanaate nasıl ulaşıldığının bilinmediğini,

4. Kararda yer alan bilgi ve tespitlerin hatalı olduğunu,

5. Davacının ... Site Yöneticiliği olup 6837 ve 6787 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kurulduğunu,

6. Dava konusu edilen 6785 ve 7392 parsel sayılı taşınmazların (diğer davalı) ...’nin mülkiyetinde bulunduğunu,

7. Niza konusu yerlerin davacı site içinde yer almadığını,

8. Vekil edeni şirketin davacıya bir şey satmadığı gibi taahhütte de bulunmadığını,

9. Davacı site yöneticiliğinin aktif husumet ehliyeti olmadığını,

10. Site yönetiminin sadece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 inci maddesinde sınırlı olarak sayılan davaları açma yetkileri olup eldeki davada men'i müdahale talep edildiğini,

11. Vekil eden şirketin herhangi bir müdahalesi bulunmadığını,

12. Alacak talebinin haksız fiile dayandırılması nedeniyle TBK’nın 72 inci maddesi uyarınca ıslah tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolduğunu,

13. El atmanın önlenmesi talebi bakımından harcın ikmal edilmediğini,

14. Vekalet ücretinin eksik hesaplandığını,

15. Haksız fiil iddiasının ispatlanamadığını,

16. Hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını ileri sürerek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; 1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 tarih ve 2006/18-483 Esas, 2006/473 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı,

2. Kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35 inci maddesi uyarınca ilgili kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi verdiği,

3. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığı,

4. Dava konusu alacak iddiasının zilyetlikten kaynaklanan hakka ve bu hakkın devamı olarak tazminata dayandığı,

5. Site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması halinde bile eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunmadığı,

6. Aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davalılardan ... vekilinin istinaf başvusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile, davanın aktif dava ehliyeti yokluğuna ilişkin dava şartı nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. Davacının dava açmakta aktif dava ehliyeti bulunduğunu,

2. Site genel kurulu tarafından dava açmak için yetki verildiğini,

3. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca mevcut davanın açılabileceğini,

4. Davalının vekil edenine karşı açtığı haksız rekabet ve tazminat davasında taraf ehliyeti yönünden herhangi bir değerlendirmenin yapılmadığını ve ilgili kararın Yargıtay denetiminden geçtiğini,

5. Site yönetimi adına dava açan üç kişinin aynı zamanda kat maliki olduğunu,

6. Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığını,

7. Davanın tamamen reddi mümkün olmayıp aksi kanaat halinde bile kat maliki olan site yöneticilerinin payları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini,

8. Maktu vekalet ücreti yerine nispi vekalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, el atmanın önlenmesi ve tazminat isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 683 üncü maddesi,

3 . 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 49 uncu maddesi,

4. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 ve 35 inci maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken, hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı vekilinin tazminat talebine yönelik temyiz itirazına gelince; a. Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, site yönetimi adına dava açan ... ve ...’in bağımsız kat malikleri oldukları anlaşılmaktadır.

b. 634 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet ... ile sıkı sıkıya bağlantısı olan el atmanın önlenmesi davası açma yetki ve görevi bulunmadığından bu talep bakımından aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi yerinde ise de yöneticilerin kat maliki bulunması halinde, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle tespit edilen tazminattan yöneticinin payı oranında dava hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.

c. O halde Mahkemece; dava açan site yöneticilerinden kat maliki olanları yönünden payları gözetilerek tazminata karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda V.C.3.1 inci bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE;

V.C.3.2 inci bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,