Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/5439 K.2023/5653

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin ... Köyü 38884 ada 33 parselin paydaşı olduğunu, taşınmazın diğer paydaşı olan ... ... ...’nin 23.05.2018 tarihinde taşınmazdaki payını davalı ...’ya 10.000,00 TL karşılığında sattığını, satıştan sonra davalı ...'nın payını diğer davalı ...'a 14.02.2019 tarihinde trampa yoluyla devrettiğini, ön alım hakkının engellenmesi amacıyla davalıların muvazaalı işlemler yaptığını belirterek 10.000,00 TL üzerinden kullandırılacak ön alım hakkı nedeniyle dava konusu 38884 ada 33 parselin 1/2 oranındaki payın iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ..., dava konusu taşınmazı kendisine ait komşu taşınmaz ile birleştirerek kullanmak istediği için pay satın aldığını, bilahare toplulaştırma sonucunda iki taşınmazın birleştirilmemesi üzerine satın aldığı payı elden çıkarmak isteyerek payını ...'a takas yoluyla devrettiğini, muvazaalı hareket etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ..., devir işleminin takas niteliğinde olması nedeniyle ön alım hakkının kullanılamayacağını, muvazaa iddiasını kabul etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasındaki muvazaanın kanıtlanamamış olması ile öncesinde fiili taksim olmamasına karşın davalı ...'nin payı satın aldığı sırada fiili taksim yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili, 23.05.2018 tarihli satış işleminin görünürdeki alıcısının davalı ... olmasına karşın, ... alıcısının emlakçılık yapan dava dışı ... ... olduğunu, ... ...'un davalı ...'un eşi olduğunu, davalı ...'nın satın aldığı payı 14.02.2019 tarihinde trampa ile davalı ...'a devrettiğini, karşılığında ise ...'... Konya ili, ... ilçesi, ...

Köyünde bulunan 132 ada 12 parsel ve 132 ada 2 parselleri aldığını, ancak davalı ... ...'un trampadan 2 ay sonra 132 ada 12 parseli davalı ...'in yeğeni ... ...'a satış göstererek iade ettiğini, iadenin trampadaki muvazaayı kanıtladığını, dava dışı ... ile davalı ...'in akrabalık bağını gösterir nüfus kayıtlarının celp edilmesini istediklerini; ancak mahkemenin nüfus kayıtlarını temin etmediğini;

öte yandan, kayıt malikinin davalı ... olmasına karşın, tanık ...'nin 23.05.2018-14.02.2019 tarihleri arasında taşınmazı ... ...'... kiralayarak kullandığını belirttiğini, tanığın bu ifadesinin 23.05.2018 tarihli satış işlemindeki ... alıcının ... ... olduğunu gösterdiğini, dolayısıyla muvazaanın ... olduğunu;

ayrıca bilirkişi raporlarının hatalı olduğunu ve fiili taksimin olmadığını, ilk derece mahkemesince tanık ... ... ... beyanına itibar edilerek ...'ya satıldığı sırada taşınmazda taksim yapıldığı belirtilmiş ise de, bu sırada müvekkilinin olay yerinde bulunmaması nedeniyle dahi bu gerekçe ile fiili taksimin kabul edilmesinin mümkün olamayacağını; ayrıca dava değerinin 10.000,00 TL olmasına karşın vekalet ücreti ve harcın fazla tayin edilmiş olmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı tanıkları ... ve ... ... ... beyanları ile 24/10/2017, 24/06/2018 ve 26/09/2019 tarihli uydu görüntüleri esas alındığında 23.05.2018 tarihli satış sırasında taşınmazda fiili taksim olduğu; öte yandan, 14.02.2019 tarihli devrin ise trampa olması nedeniyle ön alım hakkının doğmayacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, istinaf başvurusundaki gerekçeleri ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190 ıncı ve 371 ... maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6 ıncı ve 732 vd. maddeleri

3. Değerlendirme 1. Somut olayda, dava konusu ... Köyü 38884 ada 33 parsel sayılı taşınmaz 1/2 oranında davacı adına, 1/2 oranında davacının kardeşi ... ... ... adına kayıtlı iken, dava dışı ... ... ... hissesini 23.05.2018 tarihinde davalı ...'ya 10.000,00 TL bedelle satmıştır.

2. Davalı ... satın aldığı dava konusu 38884 ada 33 parselin 1/2 hissesini 14.02.2019 tarihinde trampa yolu ile diğer davalı ...'a devretmiş; karşılığında davalı ...'a ait 132 ada 12 parsel ve 132 ada 2 parselleri almıştır.

3. Ön alım hakkına konu olan 38884 ada 32 parsel, tapuda toplam 23.608,70 metrekare alanında tarla vasfıyla kayıtlıdır. Trampa edilen 132 ada 12 parsel, 1479 metrekare alanında arsa niteliğindedir. Trampaya konu diğer 132 ada 2 parsel ise, 1508 metrekare arsa niteliğindedir. Bilirkişi raporuna göre: 38884 ada 32 parselin 1/2 hissesinin trampa tarihindeki değeri 252.849,17 TL olup; 132 ada 2 parselin 158.340 00 TL, aynı ada 12 parselin ise 147.900,00 TL olmak üzere trampa tarihindeki değerlerinin toplam 306.240,00 TL'dir.

4. Davalı ..., trampa sonucunda davalı ...'... aldığı 132 ada 12 parseli, trampadan 2 ay sonra davalı ...'un eşi ... ...'un akrabası ... ...'a 180.000,00 TL bedel karşılığında satmıştır.

5. Davalı ...'ya 23.05.2018 tarihinde payını satan dava dışı ... ... ... davacı tanığı olarak verdiği ifadesinde, 23.05.2018 tarihli satıştaki ... alıcının ... ... olduğunu, ancak ... ...'un emlakçılık yaptığı için taşınmazı tapuda üzerine almak istemediğini, bu nedenle tapudaki satış işleminde ...'nın alıcı olarak gösterildiğini ifade etmiştir.

Davalı tanıkları ... ... ve ... ise, ... ...'un emlakçı olduğunu, 23.05.2018 tarihli satışın pazarlığının ... ...'un dükkanında yapıldığını, taşınmazı görmeye ...'nın ... ... birlikte gittiğini beyan etmişlerdir. Ayrıca 25.12.2020 tarihli keşifte dinlenen davacı tanığı ..., taşınmazı 2 yıl ... ... ...'den, 2 yıl da ... ...'... kiraladığını beyan etmiştir.

Taşınmazın 23.05.2018 ila 14.02.2019 tarihleri arasında ... mülkiyetinde olmasına karşın; tanık ..., taşınmazı ... ...'... kiralamıştır. Dava dışı ... ..., davalı ...'un eşidir.

6. Davalı ...'nın dava konusu payı 18.05.2018 tarihinde satın aldıktan sonra 14.02.2019 tarihinde diğer davalı ...'a trampa yolu ile devretmesi; trampa karşılığında ...'den aldığı 132 ada 12 parseli ise 2 ay sonra ...'un eşinin akrabası ... ...'a satması; ... ...'un 18.05.2018 tarihli satışın pazarlık vd. aşamalarına dahil olması; tanık ...'nin kayıt malikinin davalı ... olduğu döneme denk gelen tarihler arasında dahi taşınmazı davalı ...'in eşi ... ...'... kiraladığını belirtmesi; davacı tanığı ... ... ...'nin 18.05.2018 tarihli satışın ... alıcısının ... ... olduğunu beyan etmesi;

trampaya konu taşınmazların nitelik itibari ile denk olmaması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davalı ... ile davalı ... arasındaki 14.02.2019 tarihli trampa işleminin, davacının 18.05.2018 tarihli satış nedeni ile ... önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak gerçekleştirildiği sonucuna varılmıştır. Ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak gerçekleştirilen işlemi kanunun koruması düşünülemez.

7. Öte yandan, Bölge Adliye Mahkemesinin davalı ...'nın dava konusu payı satın aldığı 23.05.2018 tarihi itibari ile taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğu yönündeki tespiti, dosya kapsamı ile uyumlu bulunmamıştır.

Şöyle ki; davalı tanığı ..., taşınmazın eşit iki parçaya ayrılmış olduğunu ifade etmiş ancak, taşınmazdaki hangi kısmın davacının kullanımında; hangi kısmın davalıya pay satan paydaşın kullanımında olduğu ve taksimin paydaşların kullandıkları yerleri birbirinden ayırma amacı taşıyıp taşımadığı hususunda bile herhangi bir beyanda bulunmamıştır.

Bu tanığın ifadesi fiili taksimi ispatlamaya yeterli olmadığı gibi taşınmazın iki parçaya bölündüğü yönündeki beyanı, dosyada mevcut uydu fotoğrafları ile uyumlu da değildir. Ayrıca davalının diğer tanığı ... ... ..., davalı ...'ya yapılan satış öncesinde taşınmazda fiili taksim olmadığını beyan etmiştir.

Hâl böyle olunca, 14.02.2019 tarihli takas işlemin muvazaalı olması ve 23.05.2018 tarihinde taşınmazda fiili taksim bulunmaması nedenleri ile davacının ön alım hakkını kullanmasına engel herhangi bir durum, olmadığı için davanın kabulü yerine yazılı gerekçe ile karar verilmesi isabetsizdir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesince verilen istinaf başvurusunun esastan reddine dair kararın BOZULARAK ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,