Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6126 K.2024/756

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 1168 parsel sayılı taşınmazda 15.03.2017 tarihli satış işlemiyle davalıya satılan hissenin ön alım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 24.01.2018 tarihli dilekçesiyle 6100 sayılı Kanun'un 125 inci maddesi uyarıca davasına tazminat olarak devam etmek istediğini beyan etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi tarafından ön alım hakkının kullanılmasından sonra hisseyi başkasına temlik eden davalının iki satış arasındaki farkı tazminat olarak ödemesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının seçimlik haklarından seçtiği para alacağı talebinin kabulü ile 210.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacının layihalar aşamasında kullanmadığı seçimlik haklarını tahkikat aşamasında kullanamayacağını, müvekkilinin davalıyı zarar uğratmak gibi bir kastının bulunmadığını, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunun sabit olduğunu, davacı tarafın iki satış arasındaki farkı istemesi halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda davacının haksız olarak malvarlığında artış olacağını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125 inci maddesi,

3.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı.

3. Değerlendirme 1. Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

2. Ön alım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733/3 üncü maddesi hükmüyle, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

3. Ön alım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125 inci maddesine göre; dava açıldıktan sonra dava konusunun devri halinde, davacıya iki seçenek sunulmuştur. Davacı taraf, davasını, dava konusunu devralana karşı yöneltebilecek ya da devreden tarafa karşı tazminat davasına dönüştürebilecektir.

5. Ön alım hakkının dava açılarak kullanılmasından sonra, dava konusu payın üçüncü bir kişiye devri halinde, ön alım hakkı sahibinin de diğer davalarda olduğu gibi bu iki seçenek yoldan birini izlemesinin mümkün olup olamayacağının tartışılması gerekir.

6. Kanuni ön alım hakkını düzenlerken Kanun Koyucunun izlediği amaç; paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. (Gürsoy / Eren / Cansel s.614; Akipek s.215.)

7. 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde, ön alım hakkının amacının, birbirini tanıyan paydaşlar arasına yabancı bir kimsenin girmesini önlemek ve paylı taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını engellemek olduğu belirtilmiştir.

8. Taşınmaz mal mülkiyetinin Kanun'dan kaynaklanan daraltmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumlarda ve değerlendirmelerde bulunulurken, ön alım hakkı tanınmasıyla hedeflenen bu iki amacın gözden uzak tutulmaması gerekir.

9. Amaç, paydaşlar dışında, üçüncü bir kişiye satılan dava konusu payın, kanundan ... ön alım hakkı kullanılarak, aynı satış bedeli ödenmek suretiyle davacı paydaş adına tescil edilmesidir.

10. Dava konusu payın, dava devam ederken, davalı tarafından bir başka kişiye devredilmesi halinde de amaç değişmediğinden, davacıdan, ön alıma konu payın tapusunun iptali için davasını yeni malike yöneltmesi beklenmelidir.

11. Ön alım davasının konusunu, müşterek mülkiyete tâbi olan bir payın, paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması nedeniyle, paydaş/paydaşlarca kanundan kaynaklanan ön alım hakkı kullanılarak, aynı satış şartları içinde tapusunun iptaliyle dava açan paydaş/paydaşlar adına tescili oluşturmaktadır.

12. Ön alım hakkı sahibi, davasını, dava konusunu devralana yöneltecek olursa, dava kural olarak ilk satıştaki bedel üzerinden devam edecektir. Zira ikinci dava birincinin devamı niteliğindedir.

13. Ön alım davasının yeni malike yöneltilmesi ve mahkemece, davanın kabulüne karar verilmekle birlikte, yeni malikin iyiniyetli olduğu değerlendirilerek ve malike birinci satış bedelinden daha fazla bir bedel ödenmesine karar verilmesi halinde ise, aradaki bu fark için payı satan birinci davalının tazminat sorumluluğu doğacaktır.

14. Başka bir ifadeyle; pay devralan yeni malik davalının, mahkemece iyiniyetli kabul edilmesi nedeniyle, ön alım bedeli, yüksek olan ikinci satış bedeli olarak kabul edilirse, ancak bu durumda davacının bir zararından söz edilebilecektir. Bu zarar veya başka bir deyişle tazminat miktarı, ilk satış ile ikinci satış arasındaki farktır.

15. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun, Birinci Bölümü "Borç İlişkisinin Kaynakları'na" ilişkindir. Bunlar; sözleşmeden ... borçlar, haksız fiilden ... borçlar ve sebepsiz zenginleşmeden ... borçlardır. Bir borçtan söz edilebilmesi için doğmuş bir zararın olması gerekir.

16. Tazminat davasında amaç, zararlı davranışta bulunanı cezalandırmak değil, uğranılan zararı telafi etmektir. Bu yüzden, soyut zarar iddiası yeterli değildir, somut olarak zarara uğranılmış olması gereklidir. Aksi halde buradaki tazminat, bir anlamda sebepsiz zenginleşmeye yol açacak bir tazminat niteliğine dönüşmektedir. Oysa usul hukuku kurumu olan HMK.m.125 hükmünün, maddi hukuk kurumu olarak tazminat hukukunun amacını değiştirme gibi bir gayesi veya etkinliği yoktur.

Usul hukuku kurumlarının somut olaya uygulanması esnasında yapılacak yorumlarda maddi hukuk kurumlarının vazediliş gayelerinin sınırları dışına çıkacak eğilimden kaçınılması gerekir. Tazminat hukukunda (sorumluluk hukukunda) "zarar olmadan tazminat olmaz" ilkesi geçerlidir. Ancak, tazminat hukukunda kusur bulunmaksızın tazminat istenebileceği özel durumlarda bulunabilir (kusursuz sorumluluk hali).

Yine; tazminat istemine konu eylemde hukuka aykırılık bulunmadığı durumlarda da tazminat sorumluluğu doğabilir (fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesinde olduğu gibi), ancak zarar şartından vazgeçilmesi, yani kişinin malvarlığında her hangi bir eksilme söz konusu olmasa dahi tazminat sorumluluğunun oluşabileceği düşüncesi, tazminat hukukumuza yabancı bir düşünce şeklidir.

17. HMK. m. 125 hükmünde tanınan tazminat seçimlik hakkının kullanılmasına -yukarıda açıklandığı gibi zarar henüz doğmadan- cevaz verilmesi, TMK'nın 731 inci ve devamı maddelerinde yer alan yasal ön alım hakkının konuluş amacı ile bağdaşabilir bir düşünce değildir.

18. Bu nedenle; sadece ön alım talebinden vazgeçilerek, meydana gelmemiş bir zarardan dolayı tazminat talebinde bulunulması ön alımın amacına ve mahiyetine uygun düşmeyeceği gibi, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun mahiyetine de aykırıdır. H.M.K’nın 125/1. b bendi, ön alım davasının tazminat davasına dönüştürülmesi halinde mutlak surette tazminata hükmedilmesi gerektiğini emreden bir kural değildir. Türk Medenî Kanunu'nun 6 ncı maddesinde yer alan ispat külfeti burada da geçerlidir ve davacı lehine tazminata hükmedilebilmesi için Borçlar Kanunu gereğince zararın oluşmuş olması ve Medeni Kanun'un 6. maddesi gereğince bu zararın, zararı ileri süren tarafça kanıtlanmış olması gerekir.

19. Ön alım hakkını kullanan davacı, ön alım hakkıyla amaçlanan, payın üçüncü kişilere gitmesini engellemeye yönelik olarak açtığı davasını sonuçlandırmadan, bu dava sonunda ikinci satışın yüksek olması nedeniyle fazla ön alım bedeli ödediğini ve zararının gerçekleştiğini ispat etmeden, gerçekleşmemiş bir zararı için Kanun'un 125 inci maddesindeki seçimlik hakkını kullanarak davasını tazminata dönüştürmesi halinde bu tazminat davasının reddi gerekir.

20. Dava konusu somut olayda, davacı taraf; ön alım hakkını kullanmayarak, gerçekleşmemiş bir zarar için tazminat talebinde bulunduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş kararının bu gerekçelerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı, paydaşı olduğu taşınmazda, diğer paydaşın davalıya yapmış olduğu satış üzerine ön alım hakkına dayalı hissenin tapusunun iptaline ve adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Dava açıldıktan sonra davalının, dava konusu hisseyi başkasına temlik etmesi üzerine, davacı, HMK 125 maddesi uyarınca davasını tazminata çevirerek, iki satış arasındaki fark kadar tazminata karar verilmesini talep etmiştir.

Davanın açılmasından sonra taraflardan biri, dava konusu olan malı veya hakkı, üçüncü bir kişiye devredebilir. Zira, bir davanın açılması ile tarafların dava konusu üzerindeki tasarruf serbestisi kural olarak kısıtlanamaz.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125 inci maddesi gereğince, dava açıldıktan sonra iki taraftan biri dava konusunu başkasına devrederse, devredenin karşı tarafına iki seçimlik hak tanınmıştır. Buna göre karşı taraf, dava konusunu devralan üçüncü kişiye karşı davaya devam edilmesini isteyebileceği gibi devreden tarafa karşı tazminat davası olarak devam edilmesini de isteyebilir. Yasa Koyucu, üçüncü kişinin davaya katılımını karşı tarafın rızasına bırakmıştır.

Ön alım davası devam ederken, davalının dava konusu hisseyi devretmesi halinde, davasını tazminat istemine çeviren davacı, davalıdan hissenin devredildiği andaki gerçek değerini tazminat olarak isteyebileceği gibi, bunun ispatı ile uğraşmamak için, iki satış bedeli arasındaki farkı da tazminat olarak isteyebilir. ( Emsal: 6.HD 14.11.1961, 4398/6272 – 6.HD 12.01.1962, 7658/155 - 6.HD 23.01.2006, 9786/36 ) Mahkemece, davacı davasını, HMK 125 maddesi gereğince tazminata çevirdiğinden, en azından her iki satış arasındaki fark miktarı kadar tazminata karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Hükmün onanmasına karar verilmesi gerekir.