Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6428 K.2023/6283

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak vekalet ücreti yönünden yeniden hüküm kurulmak suretiyle davalı yararına nispi vekalet ücreti takdir edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin paydaşı olduğu Çorum ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 149 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 9/23 hissesinin 12.03.2023 tarihinde 350.000,00 TL bedelle davalı tarafından satın alındığını, satış işleminin ise noter vasıtasıyla aynı tarihte gönderilen ihbarnameyle bildirildiğini, müvekkilinin taşımazı satın almaya hazır olduğunu ancak satış bedelinin resmi senette yüksek gösterilmiş olmasının ön alım hakkının kullanılmasını güçleştirdiğini, bedelde muvazaa bulunduğunu, 130.000,00 TL'yi yatırmaya hazır olduğunu ileri sürerek; dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı payının iptali ile müvekkil adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın eksik bedelle eksik harç yatırılarak açıldığını, tapudaki satışın 350.000,00 TL üzerinden yapılmış olup bu meblağa göre eksik harcın tamamlanması için süre verilmesi aksi halde davanın usulden reddi gerektiğini, fiili taksim bulunduğunu, yıllarca ayrı ayrı kullanılan yerler bulunup davacının ve davalıya pay satanın ayrı ayrı kullandığı yerler olduğunu, keşif sırasında bu hususun açıklığa kavuşacağını, bedelde muvazaa iddiasının davacı tarafından resmi senetle ispatlanması gerektiğini, bedelin tamamının banka aracılığıyla ödendiğini, ön alım bedelinin de tapudaki bedel üzerinden depo edilmesi gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Davacı, taşınmaz satış bedelinde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunmuş ise de banka müzekkere cevabına göre davalı tarafından dava dışı Kazım Yılmaz'a toplamda 350.000,00 TL para aktarımı yapıldığı anlaşıldığından davacının muvazaa iddiasına itibar edilemeyeceği, davalı vekili ise fiili taksim iddiasında bulunmuş ise de tanık ve mahalli bilirkişi beyanlarına göre taşınmazın kök muris Muharrem Kök'ten sonra 1986-87 yıllarından beri üç parçaya bölünerek kullanılmaya başlandığı, davacının ise bu üç parçanın batı kısmını kullandığı,

taşınmazın kullanımıyla ilgili uzun süre önce paydaşlar arasında fiili taksim yapıldığı ve halen gözle görülecek belirgin sınırlar içerisinde herkesin kendi yerini kullandığı, bu durumun özellikle fen raporunda ve eki krokisinde belirtildiği dikkate alındığında fiili taksim olgusunun geçekleştiği sonucuna varıldığı, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralıyla bağdaşmadığı, ön alım hakkının fiili taksim nedeniyle kullanılamayacağı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde; yerel mahkeme kararını kabul etmediklerini, taşınmazı satın alan davalının kötü niyetli olup dava konusu taşınmazda davacının paydaş olduğunu bildiğini, müvekkiline ihtar göndererek ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağını bildirdiğini, bu ihtar üzerine müvekkilinin davaya konu taşınmazın üçüncü bir şahsa satıldığını öğrendiğini, taşınmazı alıp almayacağını davacıya bildirebilecek iken bildirmediğini, buna rağmen noter ihtarı ile taşınmazı satın aldığını,

davalının taşınmazı 245.000,00 TL bedelle sattığını fakat kredi çekilmesi için taşınmaz satışını 350.000,00 TL gösterdiklerini beyanlarında açıkladığını, tanık ...'ın da para alışverişine tanık olduğunu, taşınmaz için diğer davalı ...'ın davalı ...'a 245.000,00 TL ödediğini beyan ettiğini, bu durumda ...'un iyi niyetli olmadığının ve muvazaa bulunduğunun aşikar olduğunu ileri sürerek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; yerel mahkemece davanın reddine karar verildiği halde, lehlerine maktu vekalet ücreti takdir edilmesinin hatalı olup kararı sadece vekalet ücreti yönünden istinaf ettiklerini ileri sürerek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Satış sözleşmesinin tarafı olduğu için davalının bedelde muvazaa savunmasının dinlenme olanağı olmadığı, davacının ise satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceği, ancak keşfen belirlenecek bedelin tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp sadece davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşıdığı,

eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerektiği, ilk derece mahkemesinin fiili taksimin varlığına ve bu nedenle davanın reddine yönelik vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi gerektiği;

davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf başvurusuyla ilgili olarak ise, davacı yanca bedelde muvazaa iddiasıyla gerçek satış bedelinin 130.000,00 TL olduğu ileri sürülerek bu değer üzerinden nispi harç yatırılarak ikame edilen davada vekille temsil olunan davalı lehine harcı karşılanan dava değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücreti hükmedilmesinin isabetsiz olduğu, kararının vekalet ücreti yönünden düzeltilerek esas hakkında yeniden karar verilmesi gerektiği..." gerekçesiyle;

davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nun 353/1-b-1 inci bendi uyarınca esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b.2 nci maddesi gereğince kabulü ile İskilip Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.03.2022 tarih, 2021/88 Esas, 2022/73 Karar sayılı kararının düzeltilerek esas hakkında yeniden karar verilmesine; davacının davasının reddine, davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT'ye göre hesap edilen 20.500,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebeplerle hükmü temyiz ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde; “Ön alım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım ..., paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin anılan bedel üzerinden davadaki kabul ve ret oranına göre takdir edilmesi gerekir.

4. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,