Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6641 K.2023/940

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı ... vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ...Mahallesi, 28 ada, 74 parselde kain gayrimenkuldeki 6/24 hisseyi ... Noterliğinin 19.11.2007 tarih ve 1179 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle davalıdan satın alıp taşınmazı da fiilen teslim aldığını beyan ederek; davalı adına kayıtlı dava konusu hissenin iptalini ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...; veraset nedeniyle iştirakli olan tarım arazisi nitelikli taşınmazda paylı bir devir yapılamayacağını, zira ifa olanağı bulunmadığını, bedelin ödenmediğini, zamanaşımı itirazının bulunduğunu, kanunun aradığı şartlar altında yapılmayan satış işleminin geçersiz olduğunu, sözleşme tarihinde 74 yaşında ve sözleşmenin içeriğini kavrama, okuma - yazma yeteneğine sahip olmadığını, sözleşmede adının yazılı olup imzasının bulunmayışının yapılan işlemin aceleye getirilmiş olduğunun kanıtı olduğunu, oysaki Türk Borçlar Kanununa göre kanunun yazılı şekilde yapılmasını öngördüğü sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunmasının şart olduğunu, sözleşmenin yoklukla malul olduğunu beyan ederek; davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 20.01.2016 tarihli ve 2015/42 E. - 2016/9 K. sayılı kararıyla; "...Borç altına giren satım vaadi borçlusunun sözleşmede imzasının bulunmadığı, imzanın geçerlilik şartı ve kanunen emredici hüküm niteliğinde olduğu, taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmadığı, batıl bir sözleşmeye dayanılarak tarafların birbirlerini edimlerini yerine getirmeye zorlayamayacağı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 31.03.2021 tarih ve 2018/226 Esas, 2021/2328 Karar sayılı ilamında; "...Davaya dayanak 19.11.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi borçlusu davalı ...'un el yazısıyla isminin altını imzaladığı, sözleşmedeki imzanın noter huzurunda atılmış ve geçerli olduğu, imzanın bulunmadığına dair mahkeme gerekçesinin yerinde olmadığı,

diğer taraftan satış bedelinin kendisine ödenmediği davalı tarafça savunulmuş olmakla, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödendiğinin vaad alacaklısı tarafından kanıtlanması gerektiği, bu nedenle tarafların bedelin ödendiğine ilişkin tüm delilleri toplanarak bedel ödenmemiş veya kısmi ödenmiş ise Borçlar Kanununun 97 nci maddesi uyarınca davacının ödemesi gereken miktar belirlendikten sonra depo ettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, 07.06.2022 tarih, 2021/101 E., 2022/109 K.sayılı kararında; "... Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin dayanağını; mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 22 nci ve 6098 sayılı TBK'nın 29 uncu maddesinden aldığı, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu, ön sözleşmenin geçerliliğinin ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğu, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ıncı maddesinde noterlerin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapmanın da sayıldığı...

Somut olayda. 19/11/2007 tarihli satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu muris/davalı ...'un noter huzurunda isminin altına el yazısıyla ıslak imzasını attığı, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödendiğinin vaad alacaklısı davacı tarafından kanıtlanamadığı, bunun üzerine Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo kararı verildiği, davacı tarafından 15/03/2022 tarihinde 1.500,00 TL depo bedelinin mahkeme veznesine yatırıldığı,

sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmış olması gerektiği ve asıl sözleşmenin tabi olduğu sözleşmenin şekil şartlarını haiz olması gerektiği, TBK. nun 12. ve devamı maddelerinde düzenlendiği üzere sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği ve borç altına girenlerin imzaların bulunmasının zorunlu olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin kanuni şekil şartına uygun düzenlendiği ve borç altına girenlerin imzalarının bulunduğu... " gerekçesiyle, davanın kabulüne, Sinop ili, ...

İlçesi, Merkez Mahallesi, 28 ada, 74 parsel üzerinde, müteveffa/davalı ...'un 6/24 hissesinin ... adına olan mevcut tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; satış vaadi sözleşmelerinini resmi şekil şartlarını taşıması gerektiğini, davalıların murisinin imzasının bulunmadığını, sadece isminin el yazılı olup 74 yaşında olduğunu, okuma yazması olmayıp hukuki işlem ehliyeti bulunmadığı halde tanıkları da hazır olmadan noterde işlem yapıldığını, mahkemece depo ettirilen 1.500,00 TL'nin günümüz değerlerine uyarlanarak revize edilen bedelin depo ettirilmesi gerektiğini beyan ederek, usul ve yasaya aykırı hüküm bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... temyiz dilekçesinde; satış vaadi sözleşmelerinini resmi şekil şartlarını taşıması gerektiğini, davalıların murisinin imzasının bulunmadığını, sadece isminin el yazılı olup 74 yaşında olduğunu, okuma yazması olmayıp hukuki işlem ehliyeti bulunmadığı halde tanıkları da hazır olmadan noterde işlem yapıldığını, mahkemece depo ettirilen 1.500,00 TL'nin günümüz değerlerine uyarlanarak revize edilen bedelin depo ettirilmesi gerektiğini beyan ederek, usul ve yasaya aykırı hüküm bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 ve 237 inci maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi.

2. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Değerlendirme Somut olayda; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın bedelinin muris/malik ...'a ödenmediği dosya kapsamıyla sabittir. Buna göre davacı tarafça depo edilmesi gereken bedel, malik muris/vaat borçlusu ...'un sahibi olduğu 6/24 hissenin dava tarihindeki rayiç değeri olup bu bedel depo ettirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hatalı olarak satış vaadi sözleşmesinde belirlenen 1.500.00 TL'nin depo ettirilerek bu miktara göre ve yeniden eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hüküm bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,