Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7013 K.2024/134

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazda fiili taksim iddiasında bulunarak davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu Kocaeli ili, Karamürsel ilçesi, ... Mahallesi, 69 ada 17 parsel üzerinde bulunan Kocaeli ili, Karamürsel ilçesi, 4 Temmuz Mahallesi (tapu kayıtlarında ... Mahallesi), ...

Caddesi, No:19 sayılı 3 katlı ve bağımsız bölümlerden oluşan taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde davacının 2/8 ve davalının 5/8 oranında taşınmazda paylı mülkiyete tabi hissedar oldukları, dosya kapsamında davacı tarafa ilk satış olan dava dışı ...'ın dava dışı ... 'e 03/08/2018 tarih ve 4541 yevmiye numaralı 300.000,00 TL bedelli yapılan satın alma işleminin bildirilmediği, ancak ikinci satış olan dava dışı ... tarafından oğlu olan davalı ...'e 25/01/2019 tarih ve 438 yevmiye numaralı 1.000.000,00 TL bedelli yapılan satın alma işleminin Karamürsel Noterliğinin 25/02/2019 tarih ve 001653 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirildiği,

bu haliyle her iki satış işlemi yönünden de davanın süresinde açıldığı, davalıya (ve buna bağlı olarak payı satın aldığı önceki paydaşın) pay satan satıcının (... ve ... ) ve ön alım hakkını kullanan davacının ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunduğu anlaşılmakla bu şekilde fiili taksim yapıldığı,

dava konusu iki satış arasındaki bedel farkı değerlendirildiğinde davalının taşınmazdaki hisseleri kötü niyetle iktisap ettiği, ikinci satışın muvazaalı olduğu anlaşılmakla, hal böyle olunca davacının daha düşük bedelli satış işlemi olan ilk satış sözleşmesindeki satış bedelinden sorumlu olması gerektiği kanaatine varılarak davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunmadığını, davacı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, mahkemece ikinci satışın muvazaalı olduğunun tespit edildiğini, ilk satış bedeli üzerininden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili katılma yolu ile sunduğu istinaf dilekçesinde; fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verildiği ancak vekalet ücretinin hatalı takdir edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; fiilen taksimin koşulları oluştuğu anlaşılarak davanın reddine karar verilmiş olması nedeniyle davacı vekilinin istinaf itirazlarının yerinde olmadığı; davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf itirazları yönünden ise; dava konusu taşınmazın öncesinde 5/8 paylı hisseye sahip ...'ın hisselerini dava dışı ... 'e 03/08/2018 tarih ve 4541 yevmiye numaralı 300.000,00 TL bedelle sattığı, ilk satış tarihinde dava konusu taşınmazdaki 5/8 hissenin bedelinin 567.172,50 TL olduğu,

ikinci satış olan dava dışı ... tarafından oğlu olan davalı ...'e 25/01/2019 tarih ve 438 yevmiye numaralı 1.000.000,00 TL bedelli yapılan satış tarihinde ise dava konusu taşınmazdaki 5/8 hissenin bedelinin 615.690,00 TL olduğu, ilk satış ile ikinci satış arasında 700.000,00 TL gibi iki katından fazla bir bedel farkı olduğu, yine ikinci satış bedeli ile taşınmazın 5/8 hissenin bedelinin ikinci satış tarihindeki değeri arasında yaklaşık bir kat bedel farkı bulunduğu, ikinci satışın çok kısa bir süre olan yaklaşık 5 ay sonra baba ... 'den oğlu davalı ...'e yapıldığı,

ikinci satışın davacıya Karamürsel Noterliğinin 25/02/2019 tarih ve 001653 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirildiği, ilk satış, ikinci satış ve dava tarihi arasında ön alım davasındaki iki yıllık zamanaşımı süresinin de devam ettiği hep birlikte değerlendirildiğinde, davalının taşınmazdaki hisseleri kötü niyetle iktisap ettiği, ikinci satışın muvazaalı olduğu anlaşıldığından daha düşük bedelli satış işlemi olan ilk satış sözleşmesindeki satış bedelinden sorumlu olması gerektiği dikkate alındığında,

ilk satış bedeli ve davalı tarafından yapılan tapu masrafları toplamı üzerinden davalı vekili yararına vekalet ücreti takdirinde de herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V.TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri istinaf başvuru dilekçelerindeki sebeplerle hükmü temyiz etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2 .Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekilleri tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,