Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7016 K.2023/1139

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında verilen davanın kabulüne dair karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce yeniden hüküm tesisi ile davanın reddine dair verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin 3/8 paydaşı olduğu... Mahallesi 7449 ada 12 parselde kayıtlı taşınmazın, 5/8 hissesini toplam 183.597,01 TL bedelle davalı şirketin satın aldığını, müvekkilinin satıştan Eskişehir 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/665 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davasında dava dilekçesinin kendisine tebliği üzerine öğrendiğini açıklamış, davalı üzerindeki taşınmaz hisselerinin iptali ile önalım hakkı gereğince davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğini, davacının kendi hissesi üzerinde iki katlı ev inşa ettiğini, evin etrafını surla çevirdiğini, davacının kendi payını eylemli olarak kullanılması sebebiyle önalım hakkını kullanılamayacağını, hak düşürücü süre yönünden davanın reddinin gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 12.04.2018 tarihli ve 2013/425 Esas, 2018/413 sayılı Kararıyla; fiili taksim iddiasının ispatlanmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 18.09.2019 tarihli ve 2018/2763 Esas, 2019/1630 sayılı Kararıyla; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının uzun süredir kullandığı bir yer olduğundan bahisle önalım hakkı kullanmasının Türk Medeni Kanun'un 2 nci maddesi olan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 01.11.2021 tarihli, 2021/608 Esas, 2021/2556 Karar sayılı ilamı ile; "...davalı vekilinin fiili taksim savunması ile ilgili olarak mahallinde keşif yapılmış ise de, tanıkların bir kısmı duruşmada ve talimat yoluyla dinlenmiştir. Bu durumda mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılmalı, taraf tanıkları ve temin edilirse mahalli bilirkişiler 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 259/2 nci maddesi uyarınca taşınmaz başında dinlenmeli, fen bilirkişisinden fiili kullanımı gösterir, denetime elverişli kroki ve rapor alınmalı, davacının ve davalıya pay satan paydaşların ayrı ayrı kullandıkları yerler olup olmadığı tespit edilmeli, varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir..." gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.

B. (İlk Derece/Bölge Adliye) Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin 27.09.2022 tarih ve 2022/472 Esas, 2022/2101 sayılı Kararı ile mahalli bilirkişi beyanları, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre davacının taşınmazda fiilen kullandığı ayrı bir yerin bulunduğu ancak davalının yahut davalıya pay satanların kullandığı ayrı bir yerin olmadığı anlaşılmakta olup, bu halde taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edilemeyeceğinden, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olarak depo edilen miktarın davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, taraflar arasında fiili taksim olduğunu, belirlenen depo miktarının düşük olduğunu ve depo edilen miktarın enflasyon karşısında eridiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlık dava konusu taşınmaz bedelinin depo edilme usulüne ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734 üncü maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

5. Anayasanın 35 inci maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

6. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

7. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

8. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

9. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince; somut olayda, davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.

Mahkemece, en sonuncusu 14.02.2013 tarihinde yapılan satışlar nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 191.000,00 TL'nin 06.10.2015 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel 05.11.2015 tarihinde depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

Somut olayda, önalım bedeli ön inceleme tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık iki buçuk yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 191.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 05.02.2014 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,