Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7195 K.2023/3625

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.09.2022 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı adına vekili Av. .....geldi. Diğer taraftan davacı adına vekili Av. ..... geldi. Açık duruşmaya başlandı. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 27.09.2022 Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, davalıdan 8651 ada 5 parsel A-l Blok 12.Kat 46 numaralı bağımsız bölümü 128.282,00 TL bedelle 24/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığını, davalıya satış vaadi sözleşmesi gereği yapması gereken ödemeyi yaptığı halde, davalının gayrimenkulü devretmediğini, dava konusu gayrimenkulün tapu kaydının iptalini, müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; 24/12/2013 tarihli satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın bedelinin trampa yolu ile ödeneceği kararlaştırıldığını ve taraflar arasında protokol yapıldığını, protokol gereğinin davacı tarafından yerine getirilmediğini, bedeli ödenmemiş olan satış vaadi sözleşmesi nedeni ile tescil talebinde bulunulması yasal olarak mümkün olmadığından, davacıya trampa akdini yapmak üzere süre verilmesini, bu sürede de yapılmaması halinde satış vaadinin bedeli ödenmemiş olacağından haksız açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulü ile davalı ... adına kayıtlı dava konusu 8651 ada, 5 parsel, A-1 Blok, 46 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; satış vaadi sözleşmesinin bedelinin ödenmediğinin taraflarınca yazılı belgeler ile ispat edildiğini, bedelinin davacıya ait Küçükçekmece'de ki taşınmaz olduğunu, bu taşınmazın müvekkiline devir edilmediğini, davacının dürüstlük kuralına uymadığını, haksız kazanç elde ettiğini, müvekkilinin kendi edimlerini yerine getirdiğini, tanıkların da, bütün iddialarını doğruladığını, davacı ..., ’daki daireye ait taşınmaz satış vaadinin ivazının belli miktarda para olarak değil kendisine ait Büyükçekmece’deki taşınmazın devri olarak kararlaştırıldığını ikrar ettiğini, o halde,

davaya konu Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde, bedele ilişkin kısmın, "ödendi ibaresinin" muvazaalı olduğu, açık ve kesin bir yazılı delille ispatlandığını, bu nedenle, muvazaalı bedel ve bedelin ödendiği ifadelerinin geçersiz olduğunu, İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 17/303 sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasının talep edildiğini, yasaya, dosya münderecatına ve hakkaniyete aykırı olan kararın ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, istinaf dilekçesindeki nedenlerle temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ve 716 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29 ve 237 inci maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti olan 8.400 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.07.2023 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Davacı vekili; müvekkilinin, 24/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 8651 ada 5 parsel 46 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelini ödediğini belirterek dava konusu gayrimenkulün tapu kaydının iptalini, müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödenmediğini, taraflar arasında yapılan protokollerden de bu durumun anlaşıldığını aslında yapılmak istenen işlemin trampa işlemi olduğu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece resmi senette satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin nakden ve tamamen ödendiğinin belirtildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararına karşı davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf isteminin reddine karar verilmiştir. Kararı davalı vekili temyiz etmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 706. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmenin esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması ve taşınmaz mülkiyetini devir borcunun ve buna karşılık diğer tarafın borçlandığı bütün edimlerin resmi şekilde düzenlenen senette yer alması gereklidir.(Oğuzman K., Seliçi Ö., Özdemir S.O., Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 297 vd.)

Özellikle taşınmaz satış bedeli resmi sözleşmede doğru olarak gösterilmelidir. Bir satış sözleşmesindeki gerçek satış bedelinin resmi senette daha düşük veya daha yüksek gösterilmiş olması; böylece satış bedelinin doğru gösterilmemesi halinde hangi bedelin dikkate alınacağı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada gerçek bedel senede yansıtılmamış olmakla, bu özelliği itibariyle, çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde de muvazaa hükümlerinden faydalanılması gereklidir.

Bilindiği üzere, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek durumu gizleyerek, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa; bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.(HGK’nun, 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K., HGK’nun 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.)

Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, bu ikisine ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir:

Tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları halinde mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur.

Buna karşılık; nispi (mevsuf) muvazaada, taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir.

Bu muvazaa türü; bir sözleşmenin; niteliğinde, taraflarının şahsında, konusunda ve koşullarında söz konusu olabilir.

Bir sözleşmenin konusunda ve koşullarında muvazaa halinde, görünüşteki hukuki işlem tarafların gerçek iradelerine uygundur. Ancak, görünüşteki işlemin bazı şartları ve konusunun belli bir bölümü, aralarındaki gizli işlemden farklı düzenlenmiştir. Bu muvazaa da taraflar görünüşteki sözleşmenin bazı koşullarını değiştirirken sözleşmenin tamamı, yani, niteliği değil, bazı koşulları gizli sözleşmeye uymaz. Örneğin daha az miktarda vergi ödemek için, taşınmazın tapudaki satış değerinin düşük gösterilmesi, şufa hakkının kullanılmasını önlemek kullandığı takdirde fazla kazanç elde etmek maksadıyla görünüşteki (resmi) sözleşmede satış bedelinin fazla gösterilmesinde bu tür bir muvazaa vardır.

Açıklandığı üzere taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde (vasfında) da anlaşmaktadırlar. Ancak burada bedel, gerçek bedelden az veya fazla gösterilmektedir. Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir. Muvazaa,sözleşmesinin tamamında değil bir bölümünde (bir unsurunda)dır(Özkaya E., İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2011, s.173 ).

Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.).

Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın HMUK 289 ve BK 13 maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık hükümleri gereğidir. Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır.

Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.).

Yukarıda izah edildiği üzere tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır.

Somut olaya gelince: 24.12.2013 tarihli satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadi bedelinin nakden ve tamamen ödendiği düzenlenmiştir. Dosya içerisinde bulunan imzası davacı tarafından inkar edilmeyen 30.06.2012 tarihli, 07.01.2015 tarihli protokol başlıklı belgelerden ve taraflar arasındaki İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/69 Esas sayılı dosyasında davacının dava ve beyan dilekçelerinden, satış bedelinin ödenmediği anlaşılmıştır. Davacı edimi olarak kararlaştırılan 146 ada 2 parsel dava dışı üçüncü kişiye satıldığından, satış bedelinin ödenmesi mümkün bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi kanaati ile sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne iştirak etmiyorum.