Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7226 K.2024/836

Taraflar arasındaki asıl davada tapu kaydındaki taşınmaz satış vaadi şerhinin terkini, birleştirilen davada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davada davanın kabulüne, birleştirilen davada zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmiştir.

Kararın taraflar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne, asıl davada davalı birleştirilen davada davacı vekilinin duruşma talebinin miktardan reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında 08.01.1998 tarihli, Bafra 2. Noterliği'nin 00256 Yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu, bu sözleşme uyarınca taşınmazın makul süre içerisinde davalı adına tescil edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalı tarafından geçen süre içerisinde taşınmazın tesciline yönelik hiçbir girişimde bulunulmadığını, sözleşme tarihinden bu yana taşınmazın vergilerinin ve tüm masraflarının davacılar tarafından karşılandığını, davalı tarafından 13.10.2015 tarihinde davacıların hisseleri üzerine satış vaadi şerhi konulduğunu,

gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımının 10 yıl olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin zamanaşımından dolayı geçersiz olduğunu belirterek tapuda davacıların hisselerine konulan şerhin tapu kütüğünden terkin edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleştirilen davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; 08.01.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın bedelinin ödendiğini, tarafına teslim edildiğini, taşınmazın kayınpederi olan ... tarafından kullanıldığını, ancak davalılarca tapuda işlem yapılmadığını belirterek taşınmazdaki davalılar adına olan hisselerin iptali ile davacı adına tescil edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı vekili tarafından cevap dilekçesi sunulmamış; beyanlarında özetle, davalı tarafından davaya konu evin satın alındıktan sonra kayınpederi tarafından kullanıldığını, Noter senedinde teslim alındığı hususunun yazılı olduğunu belirtmiştir.

2. Birleştirilen davada davalılar vekili cevap dilekçesi sunmamış; 01.12.2017 tarihli dilekçedeki beyanlarında; sözleşmeye ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, tüm vergilerin taraflarınca ödendiğini, tanıklarca bu durumun ispat edildiğini, davacı ... tarafından tapuda işlem yapma yönünde bir girişimde bulunulmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dinlenen tanık anlatımlarından ve dosyaya sunulan vergi dekontlarından, taşınmazın zilyetliğinin asıl dosya davalısına devredilmediği, hala asıl dosya davacıları üzerinde bulunduğu, dinlenen tanık anlatımlarından taşınmazın 2014-2015 yıllarına kadar asıl dosya davacılarının amcası, davalının ise kayınbabası tarafından kullanılmakta olduğu, asıl dosya davalısının satış vaadi sonrası hiçbir dönem taşınmaza zilyet olmadığı gerekçeleriyle asıl davanın kabulü ile şerhin terkin edilmesine, birleştirilen davanın ise zamanaşımından reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Asıl davada davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Asıl davada davalı, birleştirilen davada davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Noter senedinde taşınmazın teslim alındığı bedelinin de ödendiğinin yazılı olduğunu, bu durum resmi belge ile ispat edildiğini, bu nedenle zamanaşımı iddiasının dinlenemeyeceğini, mahkemece Noter senedindeki bu yazılı husus dikkate alınmadan karar verildiğini, tescil işleminin davacıların oyalamaları nedeni ile yapılamadığını belirterek kararın kaldırılmasını, asıl davanın reddini, birleştirilen davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, vakıa mahkemesi hakiminin dosyadaki delillerle çelişmeyen tespit ve değerlendirmesine ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden Yasa'ya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından; asıl davada davacılar ve birleştirilen davada davalılar vekili ile asıl davada davalı ve birleştirilen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri, istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri tekrarlayarak Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talebiyle ile temyiz yoluna başvurmuşlardır.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada tapu kaydındaki taşınmaz satış vaadi şerhinin terkini, birleştirilen davada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 201, 204, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 706 ve 716 ncı maddeleri,

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29, 146 ve 237 nci maddeleri,

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi.

3. Değerlendirme 1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemeler ile hukuki kavram ve kurumların ortaya konulmasında yarar bulunmaktadır.

2. Özel Hukukta teknik bir kavram olan “zamanaşımı” alacak hakkının belli bir süre kullanılmaması yüzünden, dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasını ifade etmektedir. Türk Hukuk Lûgatında da “Yasa'nın belirlediği koşullar altında bir sürenin geçmesi üzerine bir hak kazanma ya da bir yükümden kurtulma yolu” olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 1244).

3. Sözleşmeden doğan alacaklar bakımında da sözleşmenin türüne göre Kanun'larda özel bir zamanaşımı süresinin öngörülmemesi hâlinde 6098 sayılı Kanun'un 146 ncı maddesi kapsamında on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

4. Kaynağını, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22 nci (6098 sayılı TBK'nun 29 uncu) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü (6098 sayılı TBK'nun 237 nci) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

5. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Kanununun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

6. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında bulunan 08.01.1998 tarihli sözleşmede, satmayı vaat edenler tarafından taşınmazın teslim edildiği, almayı vaat eden tarafından ise taşınmazın teslim alındığı ibareleri yer almaktadır. Anılan ibareden açıkça taşınmazın zilyetliğinin devredildiği anlaşılmaktadır.

Asıl davada davacılar tarafından taşınmazın asıl davada davalı ...'a teslim edilmediği iddiası, yasal şekilde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine aykırıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 204 üncü maddesi uyarınca noterde düzenlenen bu tür senetler aksi ispat olununcaya kadar kesin delil teşkil eder.

Yine aynı Kanun'un 201 inci maddesine göre senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki işlemlerin de miktar ve değeri ne olursa olsun tanıkla ispatına olanak yoktur.

7. O halde mahkemece, işin esası hakkında yargılama ve değerlendirme yaparak bir karar verilmesi gerekirken tanık beyanlarına itibar edilerek davada zamanaşımı süresinin dolduğundan bahisle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

8. Bozma nedenine göre taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR

1. Açıklanan sebeplerle; Yukarıda V.C.3.(2.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

V.C.3.(8.) bentte açıklanan nedenlerle taraf vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,