Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7370 K.2023/1272

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen sınırdaş arazi maliki tarafından açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, tarımsal amaçla kullandığı taşınmazlarına komşu olan 136 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davalıya satıldığını, kendisine ait taşınmazlar ile ilgili parselin tarımsal bütünlük oluşturduğunu, bu sebeple 5403 sayılı Kanun'un 8/İ maddesinden kaynaklanan önalım hakkını kullandığını belirterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 23.12.2020 tarih ve 2019/284 Esas, 2020/451 Karar sayılı kararıyla; davacının iyi niyetli davranmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 23.12.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 30.09.2021 tarih ve 2019/284 Esas, 2020/451 Karar sayılı ilâmında; davacının talebi ile davalının savunmaları birlikte değerlendirilerek işin esası hakkında oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.02.2019 tarihli bozma ilâmına uyulmasına rağmen bozmadan önceki aynı gerekçelerle davacının iyiniyetli olmadığından söz edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davalıya ait taşınmazın davacının arazisi ile birleştirildiğinde tarımsal bütünlüğe sahip olacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; diğer komşu taşınmaz maliklerinin muvaffakatinin olmadığını, taşınmazın tarımsal bütünlük arz etmediğini, yedi yıl önce ödediği bedelin ödenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, rayiç bedele hükmedilmesi gerektiğini, yasal hasım olduğu düşünüldüğünde aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, taşınmaz değeri kadar yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı, taşınmaz değeri kadar yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olup olmadığı, hükmedilen bedelin hakkaniyete uygunluğu noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 5403 sayılı Kanun'a eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir .

2. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

3. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

4. Mülkiyet hakkının korunmasının Devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasa'nın 35 inci maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır.

Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa'nın 5 ve 35 inci maddeleri uyarınca Devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

5. Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak ilk derece mahkemelerine ait bir yetkidir.

Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlâli sonucunu doğurabilir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

6. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

7. Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın bitişiğinde bulunan taşınmazların maliki olduğunu, 6537 sayılı Yasa ile değiştirilmiş 5403 sayılı Kanu'nun 8/İ maddesi gereği önalım hakkını kullanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Mahkemece, 03.04.2015 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında taşınmazın satış tarihindeki tapuda bildirilen bedelin ve devir masrafları toplamı olan 7.474,15 TL'nin 11.11.2020 tarihinde depo edilmesine karar verilmiştir.

8. Davalı vekili ise; yedi yıl önce ödediği bedelin ödenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, rayiç bedele hükmedilmesi gerektiğini, zarara uğratıldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

9. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

10. Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

11. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibarıyla resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

12. Ne var ki; somut olayda önalım bedeli tensip tarihi itibarıyla depo ettirilmemiş, bedelin bir kısmı satış tarihinden yaklaşık 5 buçuk yıl sonra, mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 7.474,15 TL'nin ön inceleme tarihi olan 23.06.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir.

Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,