Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/789 K.2023/3124

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalılar adına Avukat .....ile diğer taraftan davacı adına Avukat ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karar bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 89 ada 21 parsel sayılı taşınmazda 2/7 hisseyi davalıların miras bırakanının 22.12.2016 tarihinde 50.000,00 TL bedelle satın aldığını belirterek, davalı adına kayıtlı hissenin ön alım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde; Bursa 14. İcra Müdürlüğünün 2016/10888 Esas sayılı dosya borcu olan 60.000,00 TL ve ipotek bedeli 40.000,00 TL mahsup edilerek ve satıcı Raif 'e nakit ödenen 50.000,00 TL olmak üzere toplam 150.000,00 TL bedel karşılığında taşınmazı satın aldığını, öncelikle davanın reddini, kabulü hâlinde taşınmazın değerinin 150.000,00 TL'den az olmamak üzere, satışın üzerinden uzun zaman geçtiği, taşınmazın değerinde önemli oranda artış meydana geldiği gözetilerek taşınmazın dava tarihindeki bedelinin davacı tarafa ödenmesini talep etmiştir.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV.İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarlayarak, bedelde muvazaa iddiası hakkında eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeyle karar verildiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağı, ön alım hakkına konu payın ipotek ve haciz şerhleri ile yüklü olarak satıldığı, davacının ön alım bedelini depo ettiği gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdükleri sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun); A)"Ön alım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 nci maddesi şöyledir: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. "

b)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir: " Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

c)"Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir: "Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Değerlendirme 1.Dosya içerisinde bulunan resmi senet ve tapu kaydının incelenmesinde; 22.12.2016 tarih 32093 yevmiye numaralı işlemle, dava konusu 189 ada 21 parsel sayılı taşınmazda 1/7 hisse ... adına, 2/7 hisse ... adına kayıtlıyken bu kişilerin hisselerini davalıların miras bırakanı Şerafaddin Atalay'a satış yoluyla devrettikleri; davacı tarafından eldeki davada, davalının satıcı ...'tan satın aldığı 2/7 hisseye yönelik ön alım hakkı kullanıldığı anlaşılmıştır.

2. Ön alım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, Türk Medeni Kanunu'nun 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine ön alım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

3.Dosya içeriği ile yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde; davalıların miras bırakanı ...'ın davaya konu satış işlemiyle satın aldığı 1/7 paya yönelik ön alım hakkı kullanılmadığından davalıların miras bırakanı bu işlemle taşınmazda paydaş olmuştur. Bu durumda; mahkemece, paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanılması mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL'nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,