Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/1603 K.2024/3026

Taraflar arasındaki harici satımdan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 1991 tarihli sözleşme ile dava dışı 3. kişinin ... Belediyesinden tapu tahsis belgesi ile edindiği ve davalıya satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaad ettiği 12093 parselde kayıtlı bulunan 140 m² alanlı kısma yaptığı 4 katlı binada 2. katta bulunan dairesini kaba inşaat halinde 20.000,00 TL karşılığında 12.06.1991 tarihli sözleşme ile davacıya sattığını ve parasını da nakit olarak aldığını, dava konusu taşınmazın 5299 ada 2 parsel numarası aldığını, davalının 54/209 hissesini kendi üzerine bırakarak diğer hisselerini çocuklarına tapudan satış gibi göstererek devrettiğini beyanla davalının 5299 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 54/209 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı ile davacının akraba olduklarını, davalının okur yazar olmadığını ve dava dilekçesinin ekinde sunulan satış sözleşmesidir başlıklı sözleşmeyi imzalamadığını, davalının imzası olduğu düşünülse bile HUMK'nın 297. maddesi gereği bu sözleşmenin geçersiz olduğunu, haricen satışı yapılan taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro tespitinin yapılmamış olduğunu, satış gününden başlamak üzere malik sıfatı ile zilyetliğin çekişmesiz ve aralıksız olarak on yıl sürmesi gerektiğini, tapu dışı satışın geçersiz olduğunu, davacı tarafından dava dilekçesinin ekinde sunulan kira sözleşmesinin yanlış yönlendirme maksadı ile sonradan geçmiş tarihli olarak düzenlendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 122 pafta 12093 parselde kayıtlı bulunan taşınmazın başlangıçta ... Belediyesine ait olduğu ve 140 m²'lik kısmına ilişkin olarak dava dışı ...'nın 17/08/1984 tarih ve 2680 No.lu tapu tahsis belgesinin bulunduğu; dava dışı ...'nın ...

5. Noterliği'nin 13/05/1986 tarih ve 15512 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı davalı ...'a satmayı vaat ettiği; davalının da bila tarihli bir sözleşme bu taşınmazda ilerde yapılacak olan binada giriş kattaki daireyi davacıya 100.000.000 ETL (yüz milyon eski Türk lirası) ile satmayı vaat ettiği; dosyaya sunulan 12/06/1991 tarihli harici yazılı ikinci sözleşmede ise davalının aynı taşınmazda yapılacak binanın 2. katındaki daireyi kaba inşaat halinde sattığının ve davacı tarafça 20.000.000 (yirmi milyon) TL'lik satış bedelini aldığı,

davanın kat mülkiyetine geçilmek üzere yapılan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölüm satışına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu, arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olmasının yeterli olduğu, taşınmaza ait imar işlem dosyasında yapılan incelemede, ilgili yerin 29/09/2017 tarih ve 7/39 sayılı yapı ruhsatı, 29/11/2017 tarih ve 8/25 sayılı isim değişikliği ruhsatı aldığı,

03/12/2020 tarih ve 2/85 sayılı yapı kullanma izin belgesi (iskan) tanzim edildiği tespit edildiği ve 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararında belirtilen kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halleri gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne 5299 ada 6 parsel sayılı, daire nitelikli 5. kat,

normal Bağımsız Bölüm vasıflı taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacının ödeme yaptığını kanıtlayamadığını,

2. Davacının malik sıfatıyla zilyet olmadığını, taşınmazın teslim edilmediğini,

3. Dava dilekçesi ekinde sunulan kira sözleşmesinin doğru olmadığını, ...'ın daireye yerleştirildiğini ancak taşınmazın vergilerinin davalı tarafından ödendiğini, davacının muhtaç duruda olması nedeniyle kirayı almasına izin verildiğini, 4. Davalının okuryazar olmadığın, sözleşmelerin geçersiz olduğunu,

5. Tapu dışı satışın geçersiz olduğunu, ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının yüklenici olmadığı, ve ileride kat mülkiyetine geçilecek taşınmazdan satış yapıldığı, sözleşmenin 1987/2-1988/2 Esas Karar sayılı İBK uyarınca geçerli olduğu, davalı tarafça altındaki imzanın davalıya ait olduğu belirlenen 20/09/1991 tarihli sözleşmede 20.000.000 ETL bedeli aldığını kabul ettiği, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesindeki sebeplerle hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici satımdan kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89 uncu maddeleri, 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı.

3. Değerlendirme 1. 4721 sayılı Kanun'un 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesi hükümleri uyarınca tapuda kayıtlı olan taşınmazların resmi şekilde yapılmayan satışlarına hukukça değer tanınamaz ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez. Bu husus, kamu düzeniyle ilgilidir ve re'sen gözetilir.

2. Mahkemece harici satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine dair resmi şekil şartı yerine getirilmediğinden satış sözleşmesinin geçersiz olduğu gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,