Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/218 K.2024/136

Taraflar arasındaki harici satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ikinci kademe arsayı alırken ve aldıktan sonra yapılan masrafın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminata ilişkin istemin kısmen kabulü ile, 85.006,77 TL bedelin taşınmazın davalı tarafa teslimi tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Isparta ili, Kayı Köyü 104 ada 48 parsel sayılı 9.662,83 m² taşınmazı, 20.07.2006 tarihinde adi yazılı sözleşme ile 12.000,00 TL bedelle davalıdan satın aldıklarını, bedelinin peşin verildiğini, müvekkilinin taşınmaz üzerine tek katlı müstakil ev yaptığını, bu evde ailesi ile birlikte ikamet ettiğini, ev yapıldıktan kısa bir süre sonra evin sınırlarının belli olması amacıyla 30 adet meyve fidanı dikildiğini, davalının tapu devrini gerçekleştirmediğini belirterek davalı adına olan kaydın iptali ile taşınmazın adlarına tescilini,

mümkün olmaması halinde gerek arsayı alırken ve gerekse aldıktan sonra yaptıkları masrafın sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanarak iadesine karar verilmesini talep etmiş, 24.06.2021 tarihli dilekçesi ile maddi tazminata ilişkin talebini 350.000,00 TL olarak belirli hale getirmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu sözleşmenin geçerli bir satış sözleşmesi olmadığını, geçerli olduğu kabul edilse dahi ifa imkansızlığı bulunduğunu, taşınmaz mülkiyetinin el birliği mülkiyeti olması nedeniyle müvekkilinin tek başına kendi hissenin bir 3 üncü kişiye devretmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında yapılan sözleşme geçerli olmadığından tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının ödediği bedelin denkleştirici ... ilkesine göre güncellenmiş değerinin dava tarihi itibariyle 39.003.17 TL olduğu, davacının taşınmaz üzerine yapmış olduğu imalatın asgari levazım bedelinin (sökülüp götürülmesi mümkün olmayan) dava tarihi itibariyle 46.003,60 TL olduğu, buna göre davacının talep edebileceği toplam bedelin 85.006,77 TL olduğu gerekçesiyle tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminata ilişkin istemin kısmen kabulü ile 85.006,77 TL bedelin taşınmazın davalı tarafa teslimi tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Kabul edilen bedel olan 85.006,77 TL yönünden, satın alındığı tarihten itibaren işleyecek en yüksek faiz ile ödenmesine karar verilmesi ve taşınmazın davacı tarafa teslimi (20.07.2006) tarihinden itibaren yazılacağına maddi hata yapılarak yazılı şekilde karar verilmesinin infazı etkileyeceğini,

2. Müvekkilinin, davalı tarafın beyanına güvenerek tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın alan “iyiniyetli üçüncü kişi” konumunda olduğunu, bu durumun tanık beyanları ile desteklendiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından, davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

İstinaf başvuru sebepleri ile hüküm temyiz edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ikinci kademe tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyiniyetli zilyet bakımından” başlıklı 993 ve 994 üncü maddeleri,

3. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir.

4. "Sebepsiz zenginleşmeden ... borç ilişkileri" 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup Türk Borçlar Kanunu'nun 77 nci madde hükmüne göre; "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur."

5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 994 ve 995 maddelerinde, iyiniyetli zilyedin geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebileceği ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabileceği; iyiniyetli zilyedin, diğer giderler için tazminat isteyemeyeceği; ancak, şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse, kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabileceği;

iyi niyetli zilyedin elde ettiği ürünlerin, yaptığı giderler sebebiyle ... alacaklarına mahsup edileceği; iyiniyetli olmayan zilyedin ise, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu; yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebileceği ve şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

3. Değerlendirme 1. Dava konusu 104 ada 48 parsel sayılı taşınmazın davalılardan ... ve 3 üncü kişiler adına el birliği mülkiyeti halinde kayıtlı olduğu, 20.07.2006 tarihli sözleşmede, 1628 No.lu parselin tamamının ...’den satın alındığı, parselin değerinin 12.000,00 TL olduğu ve ...’e bu bedelin nakit olarak ödendiğinin yazılı olduğu görülmektedir.

2. Hemen belirtmek gerekirki, Mahkemece harici satışa değer verilemeyeceği gözetilerek tapu iptali ve tescil isteminin reddedilmesi doğru olduğu gibi terditli tazminat isteği yönünden denkleştirici ... ilkesi uygulanmak suretiyle hesaplanan tazminata hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacının bu yönlere değinen temyiz itirazlarının reddine,

3. Ancak davacının harici satış suretiyle taşınmazı edindiği anlaşıldığına göre TMK'nın 994 maddesi gereğince iyiniyetli zilyet kabul edilerek zorunlu ve faydalı masrafları isteyebileceği gözetilmeden taşınmaz üzerindeki imalatın asgari levazım bedeline hükmedilmesi hatalıdır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,