Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2303 K.2023/3189

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazda bulunan ve davalı firma tarafından yapılan binadaki 14 numaralı dubleks daireyi 120.000,00 TL bedel ile satın aldığını, taraflar arasında imzalanmış olan akit ile bu tutarın 80.000,00 TL'sini sözleşme imzalandığında, kalan kısmını ise tapu devri sırasında verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafın 80.000,00 TL'ye ilişkin senet düzenleyerek müvekkile verdiğini ve banka kredisi alma maksadıyla taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettiğini, taşınmazın müvekkiline teslim edildiğini ancak tapu devrinin yapılmadığını beyanla; taşınmazın ipotekten ari olarak tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... ve ..... İnş. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşme gereği ödemesi gereken bedeli ödemediğini ve sözleşme edimlerini yerine getirmediğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 07.05.2018 tarihli ve 2016/1389 Esas, 2018/5978 Karar sayılı kararıyla; dava konusu yapının mevzuata uygun olarak tamamlandığı, kat irtifakının kurulmuş olduğu, bu nedenle tescile yönelik herhangi bir yasal engelin bulunmadığı, sözleşmeyle tayin edilen 40.000,00 TL'nin mahkeme veznesine yatırılmış olması ve tescile engel herhangi bir yasal eksikliğin bulunmaması nedeniyle ... İnş. Ltd. Şti. adına kayıtlı taşınmazın davacı adına tesciline; her ne kadar ... aleyhine dava açılmış ise de Tapu Müdürlüğü'nün diğer davalılar ile davacı arasındaki sözleşmeye taraf olmaması nedeniyle herhangi bir taraf sıfatının bulunmaması nedeniyle bu davalı yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin 07.05.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2019 tarihli ve 2018/2420 Esas, 2019/557 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasında dava konusu bağımsız bölümün yükleniciden temlikine ilişkin sözleşmenin TBK'nın 183 maddesi uyarınca yazılı olarak yapıldığı, temlikin geçerli olduğu yönündeki mahkeme değerlendirmesinde bir yanılgı bulunmadığı, sözleşme uyarınca taşınmazın satış değerinin 120.000,00 TL olarak değerlendirildiğini, 80.000,00 TL ödemenin alındığı yönünde taraflar arasında bir uyuşmazlık da bulunmadığı, bu nedenlerle mahkemenin davacının kalan borcunun TBK'nın 97 nci maddesi gözetilerek mahkeme veznesine depo edilmesi halinde davanın kabul edilmesi biçimindeki kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı ... ve davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 22.02.2021 tarih ve 2020/1805 Esas, 2021/1091 Karar sayılı ilamında.

Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi şekil koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü şekil koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesinin benimsendiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "ifada sıra" başlıklı 97 nci maddesinde;

"karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşularına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" düzenlemesinin yer aldığını, TBK'nın 97 nci maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği dava konusu bağımsız bölümün bedelinin ödenmeyen kısmının davacıya depo ettirilmesi gerektiğini, yapılan bu saptamalara göre; davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu nazara alınarak,

dava konusu bağımsız bölümün sözleşme tarihindeki satış bedeli ile ödenmeyen 40.000,00 TL arasında oran kurulması ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenerek ödenmeyen orana karşılık gelen, bakiye satış bedelinin davacıya depo ettirilmesi, depo edildiği takdirde davanın kabulüne, depo edilmemesi halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, ödenmeyen 40.000,00 TL bedelin davacı yana depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uygun olarak alınan ek rapora göre davaya konu dairenin tamamlanmış halde dava tarihi itibari ile rayiç bedelinin 280.000,00 TL olduğu, 40.000,00 TL tutarlı ödemeye karşılık gelen bedelin 93.333,00 TL olduğu ve tespit edilen değerin davacı tarafça depo edildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddi ile ... aleyhine açılan davanın reddine, ... İnş. Elektrik Malzemeleri Otomotiv Sanayi ve Tic. Limited Şirketi ile ... aleyhine açılan davanın kabulü ile14 No.lu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. 2013 yılında daire satış bedelinin 1/3 hissesine isabet eden 40.000,00 TL'nin aradan 5 sene geçtikten sonra aynı bedel olarak mahkemeye depo ettirilmesinin hukuk ve adalete aykırı olduğunu, davacının taşınmazda 10.08.2013 tarihinden itibaren kira ödemeden oturduğu göz önünde bulundurulduğunda, taşınmaz emlak vergilerinin ve binanın ortak giderlerinin de müvekkil tarafından ödendiği gerçeği karşısında 2012 yılında yapılan tutanağa dayalı 40.000,00 TL'nin günümüz şartları değerlendirildiğinde çok düşük ve kabul edilemez olduğunu ve davacı tarafın sebepsiz zenginleştiğini,

dava tarihinden bir yıl önce Türkiye İş Bankası .... şubesi tarafından ipotek tesisi için yapılan ekspertiz incelemesine göre rayiç bedeli 300.000,00 TL olan taşınmazın,bu tarihten bir yıl sonra dava tarihinde 280.000,00 TL olarak rayiç bedelinin belirlenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

2. Bilirkişi raporlarına itirazların değerlendirilmediğini, hesaplama yapılırken hangi taşınmazların emsal olarak belirlendiğinin anlaşılamadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alanın bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 97 nci maddesi,

2. Yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin olan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca da, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması halinde taraflar edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları halinde artık sözleşmenin şekle aykırılığının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarına aykırı olduğu belirtilmiştir.

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,