Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2415 K.2023/3521

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı .... Tasarım Mimarlık Müh. Emlak İnşaat Katı Yakıt Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davalı yönünden kabulüne, davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili; davacı ile davalı .... İnşaat Turizm arasında 11/02/2015 tarihinde 8068 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz D Blok 8 numaralı bağımsız bölümün 210.000,00 TL bedelle müvekkiline satılması için anlaştıklarını, binanın yapımının tamamlandığı 2015 yılından bu yana davacının söz konusu taşınmazda ikamet ettiğini, yüklenici ile müvekkili arasında yapılan sözleşme kapsamında davalı .....

İnşaata 203.500,00 TL ödeme yapıldığını, kalan 6.500,00 TL'nin ise tapu masrafı ve mesken masrafları için mahsup edildiğini, davaya konu taşınmazın müvekkiline teslim edilmesine karşın ..... İnşaatın sürekli olarak taşınmaz üzerindeki banka ipoteğini bahane ederek müvekkiline devrini yapmadığını ve dava konusu daireyi davalı ... Tasarıma devrettiğini, müvekkili tarafından taşınmazın satın alındığı ve taşınmazda ikamet edildiğinin ...

Tasarım tarafından da bilindiğini, davalıların kötü niyetli olarak hareket ettiğini belirterek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, tapu iptal talebinin kabul görmemesi halinde sözleşme tarihi itibariyle ödenen bedelin günümüz şartlarına uyarlanarak davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili, 08.12.2020 havale tarihli ıslah dilekçesinde öncelikle tapu iptal ve tescil talebinin kabulünü talep etmiş, mümkün olmazsa tazminat talebini yalnızca davalı ... İnşaata yönelttiğini ve ödeme tarihinden itibaren faiz isteminde bulunduğunu bildirmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Tasarım Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazı malik sıfatıyla edinmek üzere diğer davalıdan satın aldığını, taşınmazın satın alındığı sırada evde oturanların kiracı oldukları ve bir yıl sonra evi boşaltacaklarının kendilerince bilindiğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, ayrıca müvekkilinden ödenen bedeli de talep edemeyeceğini zira Borçlar Kanunu gereğince alacak talebinin sadece diğer davalıdan istenebileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptal ve tescil talebinin yasal şartları oluşmadığından reddine, tazminat talebinin tam kabulü ile 293.997,54 TL’nin ıslah tarihi olan 08/12/2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ... İnşaat Turizm Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinden tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... Tasarım Limited Şirketi istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece verilen kararı yalnızca birinci talepleri yönünden istinaf ettiklerini, 26.03.2019 tarihli 22 sayfalık raporda ayrıntılı ve sarih biçimde tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerektiği belirtilmiş olmasına rağmen tapu iptal ve tescil talebinin değil de alacak talebinin kabul edildiğini, mezkur raporun sonuç kısmının 1 numaralı bendinde belirtildiği üzere haklı davanın kabulüne karar verilerek dava konusu taşınmazın müvekkili lehine olacak şekilde tapu iptaline ve müvekkile tesciline karar verilmesi gerektiğinden dosyada verilen kararın kaldırılmasını talep ettiklerini, müvekkili ile davalı ...

İnşaat arasında yapılmış olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her ne kadar adi yazılı şekilde yapılmış olsa dahi gerek Yargıtay'ın müstakar uygulamaları ve içtihatları, gerekse Medeni Kanun'da düzenlenmiş olan dürüstlük ilkesi gereğince işbu sözleşmeye güvenerek üzerine düşen tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olan müvekkilinin iyi niyeti ve aynı zamanda davalı ...

İnşaatın müvekkiline dava konusu daireyi fiilen teslim etmiş olması hususları da gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapuda müvekkili lehine tesciline karar verilmesi gerektiğini, tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini, normal şartlarda bir taşınmazın devrini alan kimsenin bu taşınmazı gezip görmesi ve incelemesi, davalı ...

İnşaatın borca batık olduğunun yargılama aşamalarında açığa çıktığını, bu sebeple müvekkili lehine tapu iptal tescile karar verilmemesi durumunda yani yerel mahkemenin kararının onanması durumunda, müvekkilinin çok büyük hak kaybına uğrayacağı ve hüküm fıkrasının icra edilmesinin imkansız olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve ayrıca bedelin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ...

Tasarım şirketi vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava dilekçesinden de anlaşılacağı üzere davacı talebinin konusunun taşınmaz aynına ilişkin olup para veya para ile değerlendirilebilecek nitelikte olduğunu, davacının kısmi olarak açtığı davada dava dilekçesi ile 30.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsili talebinde bulunduğunu, fakat davacı yanın 08.12.2020 tarihli ıslah dilekçesinde tazminat talebini sadece diğer davalı şirket yönünden artırdığını,

bu nedenle mahkeme hükümle birlikte müvekkili şirket lehine vekalet ücretine hükmederken kısmi taleple (30.000,00TL) sınırlı şekilde 4.500,00 TL tutarında vekalet ücretine hükmettiğini, yerel mahkemenin bu kabulünün hatalı olduğunu, zira davacının asıl ve reddedilen talebinin tapu iptal ve tescil istemine dayandığından vekalet ücretinin de dava değerinin tamamı (293.997,54 TL) üzerinden hesaplanması gerektiğini, davacı tarafın müvekkili şirket yönünden ardıl talebinin 30.000,00 TL olduğunu,

burada asıl talep olan taşınmaz değeri üzerinden vekalet ücretine hükmedilebileceğinden AAÜT m. 5/2 hükmü gereğince ardıl talep tutarının ıslah ile artırılmasının bir önemi bulunmayacağını belirterek kararın bu yönden kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, davalı ... Tasarım Limited Şirketi’nin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak 250.000,00 TL üzerinden nispi olarak hesaplanan 25.950,00 TL vekalet ücretinin hükme eklenmesi suretiyle yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesini tekrarla; tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi ve hükmedilen tazminatın her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmemesinin davacının mağduriyetine neden olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, (aynı zamanda yapsatçı olan) yükleniciden (alacağın temliki niteliğindeki) adi yazılı bağımsız bölüm satış sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil, uygun görülmezse terditli tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı benimsenmiştir.

4. Öte yandan yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. Davacı, ikinci kademede davaya konu dairenin rayiç bedeli dikkate alınarak tazminat talebinde bulunmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna "akdi tazminat", borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilmektedir. 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

6. Ayrıca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024 üncü maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

7. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK'nın 1023 üncü maddesinde.

"Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024 üncü maddesinde de. “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

8. Kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024 üncü maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

3.Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371’inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Somut olaya gelince; davalı ... İnşaat Limited Şirketi hem malik hem yüklenici sıfatını haiz olup yapsatçı konumundadır ve davacının davalı şirket ile adi yazılı akdettiği alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşme, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesi gereğince geçerlidir. Ne var ki, dava konusu bağımsız bölüm, davalı ... Tasarım Limited Şirketi adına tapuya kayıtlıdır.

3. Sonuç olarak; eldeki dava yapsatçının temlikine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkin olup, İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil olarak yorumlanması doğru değildir.

3. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler kapsamında işin esasının incelenmesi ve yapsatçının temliki hükümleri gereği deliller değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı hukuki nitelendirme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,