Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2461 K.2023/2922

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu 104 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının paydaş bulunan....'ndan 400.000,00 TL bedelle 79/288 payını satın aldığını, müvekkiline davalı tarafından satışa yönelik bildirim yapılmadığını beyan ederek; ön alım hakkı kapsamında dava konusu hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taşınmazın paydaşlar arasında fiilen paylaşıldığını öne sürerek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 18.05.2016 tarih ve 2015/261 Esas, 2016/529 Karar sayılı kararı ile; "taşınmazın kullanımına yönelik fiili taksim bulunduğu" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda III. numaralı bentte yer alan kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.07.2017 tarih ve 2016/17855 Esas, 2017/5647 Karar sayılı ilâmında; "keşif sırasında dinlenen tanıklar dava konusu taşınmazın fiilen paylaşıldığını belirtmiştir. Ancak fen bilirkişi keşif sonucu düzenlediği rapor ve krokisinde dava konusu taşınmazda davacı ve davalıya pay satan paydaşın fiilen kullandıkları yerleri göstermemiştir.

Bu durumda mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak taraf tanıklarından davacının (fiilen veya kiraya vererek) ve davalıya pay satan..... tarafından ayrı ayrı kullanıldığını söyledikleri yerleri taşınmaz üzerinde göstermelerinin istenmesi, göstermeleri halinde uzman fen bilirkişiden fiili kullanım hususunu gösterir krokili denetime elverişli rapor alınması, eylemli paylaşım olup olmadığı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

3. Yargıtay bozma ilâmına karşı süresi içinde davalı vekili kararın düzeltilmesi isteminde bulunmuştur.

4. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.07.2018 tarih ve 2017/5298 Esas, 2018/5090 Karar sayılı ilâmı ile davalı vekilinin karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

1. İlk Derece Mahkemesi, yukarıda karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulü ile dava konusu 104 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 79/288 hissenin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesince; "keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarında davalı ...'nin ve davalıya pay satan .....'nun zeminde kullandıkları bölümün belli olduğu, buna karşılık davacı ...'ın satış anında ve halen kendi başına bizzat ya da icara vererek kullandığı belli bir bölümün olmadığını beyan etmeleri, bu beyan ve tespitlere bağlı olarak önalım davasında fiili taksim için aranan davacı paydaşın yer kullanması şartının somut olayda gerçekleşmediği" gerekçesiyle hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; keşifte eksik hususlara değinilmediği ve detaylı bir araştırma yapılmadan bilirkişi raporunun düzenlendiği, taşınmaz üzerindeki fiili taksim olgusuna da raporda değinilmemiş olduğunu, davacının 7/288 payına denk gelen 6.693,75 m² miktarlı hissesini 21.04.2009 tarihinde ....'ya satıp teslim ettiğini, .... tarafından taşınmaz üzerinde nar fidanı dikip müstakilen kullanılırken 11.04.2013 tarihinde taşınmazın müvekkiline satıldığını,

HMK'nın 281/3 üncü maddesi gereğince gerçeğin ortaya çıkması için harici ve rızai taksim ile eylemli kullanım durumlarına ses çıkarılıp çıkarılmadığı hususunda yeni görevlendirilecek bilirkişi aracılığı ile tekrar ve detaylı bir inceleme yapılması ve bu inceleme sonucunda verilecek rapora göre müvekkil lehine tapuya kayıt ve tescil yapılması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın dava konusu taşınmazda davacı ve davalıya pay satan dava dışı paydaş tarafından fiilen kullanılan ayrı bölümlerin bulunup bulunmadığı noktalarında toplandığı anlaşılmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

2. Aynı Kanun'un 734 üncü maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.

3. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

4. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesinin bozmaya uygun olarak verilen kararında ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; İlk Derece Mahkemesince, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilâmı doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak verilmiş olan karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,