Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2733 K.2023/3561

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairemizce, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin Antalya ili, .... ilçesi, ... Köyü, 3, 8, 9 ve 38 parsel sayılı taşınmazların hissedarı iken, diğer hisselerinin dava dışı paydaşlar tarafından davalıya 2014 yılı içerisindeki farklı tarihlerde satıldığını, davacının ön alım hakkını kullanmak istediğini beyan ederek; Türk Medeni Kanununun 732 nci maddesi uyarınca taşınmaz üzerinde davalı adına olan payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; çekişme konusu taşınmazlarda eylemli taksim bulunduğunu, davanın dinlenemeyeceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 01.02.2019 tarihli ve 2015/196 Esas, 2019/32 Karar sayılı ilk kararıyla; davanın kabulüne, taşınmazların iptal edilen paylarının davalı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davada Serik mahkemelerinin yetkili olduğunu, üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü sürelerin incelenmesi gerektiğini, yüzlerce hissedar bulunduğu için noter aracılığıyla bildirimde bulunulmasının imkansız olduğunu, davacının ön alım talebinin yersiz olup taşınmazlar üzerinde fiili taksim bulunduğunu, fen bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, satışın yapıldığı tarih ile dava tarihi arasında uzunca süre geçmiş ise dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki değerinin ön alım değeri olarak hesaplanması gerektiğini, davacının kötüniyetli olduğunu beyan ederek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 04.11.2019 tarihli ve 2019/397 Esas, 2019/1129 Karar sayılı kararıyla; "...Davalı tarafın fiili taksim savunmasının ispatlanamadığı, resmi satış tutarları ile tapu harç ve masrafları toplamı dosyaya depo ettirilerek bu bedeller üzerinden davacı tarafa şuf'a hakkının kullandırılmasına ilişkin hükmünde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, davalı tarafın tapuda yapılan işlemin tarafı olup taşınmaz hisselerinin gerçek değerlerinin resmi senetlerdeki bedellerden daha yüksek olduğuna ilişkin savunmada bulunamayacağı..." gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce 21.02.2022 tarih 2022/812 Esas, 2022/1209 Karar sayılı bozma ilamıyla; "...6100 sayılı HMK'nın 137 ilâ 142. maddeleri arasında "ön inceleme" safhası düzenlenmiştir. Bu aşamada yapılacak işlemler sırasıyla dava şartlarının ve ilk itirazların incelenmesi, çekişmedeki uyuşmazlık noktalarının tespiti, hazırlık işlemleri, delillerin sunulması ve toplanması için gerekli işlemlerin yapılması, sulhe teşvik ve son aşama olarak da bütün bu hususların 137. madde gereğince tutanağa geçirilmesidir.

Aynı hükmün 2. fıkrasında ise, ön inceleme safhası tamamlanmadan ve gerekli kararlar alınmadan tahkikata geçilemeyeceği ve tahkikat için duruşma günü verilemeyeceği hükme bağlandıktan sonra, 138. maddesi ile de ön inceleme sırasında mahkemece öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar hakkında dosya üzerinden karar verileceği, gerektiği taktirde karar vermeden önce bu konuda tarafların dinlenebilmesi için ön inceleme duruşması açılabileceği, düzenlemesine yer verilmiştir.

Aynı Yasanın 140/5. maddesi gereğince; ön inceleme duruşmasında, taraflara dilekçelerinde gösterdikleri, ancak henüz sunmadıkları belgeleri mahkemeye sunmaları veya başka yerden getirtilecek belgelerin getirtilebilmesi amacıyla gereken açıklamayı yapmaları için iki haftalık kesin süre verilir. Bu hususların verilen kesin süre içinde tam olarak yerine getirilmemesi hâlinde, o delile dayanmaktan vazgeçilmiş sayılmalarına karar verilir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince, davalı vekili 29.09.2017 günlü cevap dilekçesinde ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmasının fiili taksim nedeniyle hakkın kötüye kullanılması olduğunu savunmuş aynı dilekçede tanık deliline dayanmıştır. Mahkemece, 6100 sayılı HMK'nın 137. ve 140/5 maddeleri gereğince usulüne uygun ön inceleme yapılmadan ve davalıya cevap dilekçesinde belirttiği tanık deliline istinaden tanıklarının isim ve adreslerini bildirmesi imkanı verilmeden 29.09.2017 tarihli 2. celsede keşif ara kararı verilerek keşfin icra edilmesi ve buna dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Yargıtay bozma ilamında değinilen usuli eksiklikler giderildikten sonra İlk Derece Mahkemesinin başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"... Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Dava konusu 3 No.lu parselde 419 malik, 8 No.lu parselde 370 malik, 9 No.lu parselde 361 malik ve 38 No.lu parselde 359 malik bulunmaktadır. Eylemli taksim savunması incelenirken, tanıkların keşif mahallinde dinlenmeleri ve davalıya pay satanların ve diğer maliklerin taşınmazlarda fiilen kullandıkları herhangi bir kesit bulunup bulunmadığının onlara ve mahalli bilirkişilere sorulması gerekir.

Keşifte hazır olan davalı tanığı ..., çekişmeli taşınmazlarda hangi hissedarın nereyi kullandığını gösteremeyeceğini, ancak davalının bu hisseleri emlakçı vasıtası ile satın aldığını ve emlakçının yer göstererek satışları gerçekleştirdiğini, davalı oğlunun Avustralya'da yaşadığını, fiilen herhangi bir yer kullanmadığını bildirmiştir.

Mahalli bilirkişiler ve davacı tanıkları ise, davacıya hisse satan ...,...,...,'nın çekişmeli taşınmazlarda kullandıkları herhangi bir arazi kesiti bulunmadığını ifade etmişlerdir. Harita mühendisi bilirkişi taşınmazlarda 512 adet hisse bulunduğunu, fiili zemin durumuna göre ise 50 ile 150 arasında bir kullanım olduğunu açıklamıştır.

Dolayısıyla Yargıtay'ın bu konudaki ilkelerine göre ön alım davasının dinlenmesini TMK.2'ye aykırı hale getirebilecek herhangi bir fiili taksimin bulunduğundan söz edilemez.

Çekişmeli taşınmazlar daha sonra, 22/A uygulaması ile arazi toplulaştırmasına tabi tutulmuş, dava konusu edilen hisselerin son olarak hangi parsellere gittiği konusunda harita mühendisi bilirkişiden ek rapor alınmış, düzenlenen 22.02.2023 günlü ek raporda çekişmeli hisselerin 15687 ada 3 parsel ile 15699 ada 4 parsellere gittiği, 15687 ada 3 parselin tümünün, 15699 ada 4 parselin ise 2.021,21 m2 lik, 2.490,82 m2 lik ve 506,90 m2 lik hisselerinin davanın konusu olduğu açıklanmıştır. Toplulaştırma sonucu oluşan güncel tapu kayıtları da getirtilerek, ek rapor denetlenmiş, anılan hisselerin malikinin davalı olduğu gözlenmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin son ilkelerine göre mülkiyet hakkının ihlali gibi sonuçlara sebebiyet verilmemesi için, ön alım bedelinin nemalandırılması halinde, ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesi tarihine kadar ulaşacağı değerin de belirlenmesi ve bu tutarın da ön alım bedeli olarak depo ettirilmesi gerekir. Bankacı bilirkişiden bu konuda rapor alınmış ve oluşan değer farkı 20.261,86 TL olarak belirlenmiştir. Böylece toplam ön alım bedeli 91.654,66 TL olmuştur.

Oluşan değer farkı da davacı vekilince depo ettirilmiş ve vadeli bir hesaba aktarılmıştır..." gerekçesiyle; davanın kabulüne, Antalya ili, ,,,, ilçesi, ,,,, Köyü, 15687 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz ile 15699 ada, 4 parseldeki 2.021,21 m2. 2.490,82 m2 ve 506,90 m2'lik hisselerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; toplulaştırma işlemi sonucunda oluşan 15687 ada 3 parsel ve 15699 ada, 4 parseller 18.01.2023 tarihinden bu yana tam hisse ile davalı müvekkil adına kayıtlıdır. Mahkemece kararın verildiği 05.04.2023 tarihinde davacı ...'ın herhangi payı, dolayısıyla ön alım hakkı kalmamış olup karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gereken paydaşlık durumu davacı yönünden ortadan kalkmıştır.

Eski parsellerdeki hisselerin tamamı müstakil tapulara dönüşmüş ancak mahkemece bu durum dikkate alınmayarak sanki paydaşlık devam ediyormuş gibi hüküm kurulmuştur. Mahalli bilirkişilerden birisi davacının yakın arkadaşıdır. Fiili taksimin oluşmadığı yönündeki tespiti kabul etmiyoruz, zira taşınmaz üzerinde yapımı oldukça maliyetli seralar, yapılar ve yaşlı narenciye bahçeleri bulunmaktadır.

Davacı, önceki benzer satışlara karşı çıkmamış sadece davalının satışına karşı çıkmıştır. Dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki değerinin ön alım bedeli olarak hesaplanması gereklidir. Dava konusu araziler milyonlar değerindedir. Nemalandırmaya esas alınan tarihler hatalı olduğundan hesaplamayı kabul etmiyoruz. Payı kalmayan davacı yönünden tescil hükmü kurulması hatalıdır; şeklinde beyanda bulunarak hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Paylı mülkiyet nedeniyle doğan yasal ön alım hakkı, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece söz konusudur. Ön alım davalarında davacı açısından paydaşlığın yargılama sonuna kadar devam etmesi dava şartıdır. Bu nedenle dava konusu taşınmazda payı kalmayan davacının dava hakkı ortadan kalkar. Zira ön alım hakkının konuluş amacı paydaş olmayan üçüncü kişinin ortaklığa girmesine engel olmaktır.

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilecektir. Satış tarihinde paydaş olan ön alım hakkı sahibinin (davacının) paydaşlığının, karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Sahibi olduğu payını kaybetmesi halinde davacı, taşınmazın paylı maliki olmadığı için üçüncü şahsın satın aldığı paya yönelik ön alım hakkına dayalı dava açma hakkını yitirmiş olur.

3. Değerlendirme Somut uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazların bulunduğu yerde yapılan toplulaştırma işlemleri sonucunda oluşan dava konusu 15687 ada 3 ve 15699 ada, 4 parsel 18.01.2023 tarihinden bu yana tam hisse ile davalı adına kayıtlıdır. Hükmün verildiği 05.04.2023 tarihinde davacı ...'ın oluşan dava konusu yeni parseller üzerinde herhangi payı ve ön alım hakkı kalmamıştır. Dolayısıyla; davacının tapu kayıt maliki olmadığı, aktif dava ehliyetinin kalmadığı anlaşılmıştır. Ön alım davalarında davacı açısından paydaşlığın yargılama sonuna kadar devam etmesi dava şartıdır.

O halde mahkemece; davacı yönünden aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,