Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2767 K.2024/2216

Taraflar arasındaki 5403 sayılı Yasa uyarınca sınırdaş tarım arazisi maliki tarafından açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin Manisa ili, Akhisar ilçesi, ... Mahallesi, 988 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, 989 parsel sayılı taşınmazın müvekkilinin rızası ve haberi olmaksızın 16.06.2020 tarihinde 300.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, taşınmazının bedelinin 300.000,00 TL olmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin 5403 sayılı Yasa'dan kaynaklanan ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, 989 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan kaydın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, müvekkiline ait parsel ile davacıya ait parselin tek başına kanunun aradığı niteliklere sahip olduğunu, ilgili Kanun'un 8 inci maddesinde tanımlanan asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ayrı ayrı sahip olduklarını, davacının ve davalının parselinin 5 dönümden fazla zeytinlik niteliğinde olduğunu ve bedelde muvazaa iddiasının da yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne 989 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptaliyle davacı adına kayıt ve tesciline, davacı tarafından depo edilen 300.00,00 TL ön alım bedeli, 6.000,00 TL harç bedeli ve 314,00 TL döner sermayenin davalı adına açılan hesapta nemalandırılmasına, karar kesinleştiğinde ön alım bedeli ve satış harçlarının davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkiline ait parsel ile davacıya ait parselin tek başına 5403 sayılı Yasa'nın 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın üzerinde olduğunu, davacının ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebebinin bulunmadığını, aksi kanaatte olunduğu takdirde de davacının bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığını, ancak mahkemece hüküm kısmında davalı lehine eksik vekalet ücreti takdir edildiğini ve yargılama giderleri ile harçların tamamının davalı üzerinde bırakılmasının da hatalı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu 989 parsel sayılı taşınmazın toplam 7.400,00 m² yüz ölçümlü olup tapuda "tarla" vasfında olsa da bilirkişi raporuyla tespit edildiği üzere fiilen zeytin bahçesi olarak kullanıldığından dikili tarım arazisi olarak kabulü gerektiği,

5403 sayılı Kanun'un 8/3 üncü maddesinde dikili tarım arazilerinde asgari büyüklük 0,5 hektar (5.000 m²) olarak düzenlendiğinden dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8 nci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın üzerinde olduğu ve taşınmaz hakkında ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, temyiz dilekçesinde; 5403 sayılı Kanun'a göre ön alım hakkı kullanımının tarım arazisinin büyüklüğü bakımından herhangi bir sınırlandırmaya tabi tutulmadığını, ön alım hakkı kullanılmak istenilen parselin eskiden tek arsa olup elektrikleri ve sularının aynı yerden olduğunu, iki parsel arasında fiili birliktelik söz konusu olduğunu, bedelde muvazaa iddiası reddedildiğinden müvekkilince satış bedelinin 180.000,00 TL olduğu iddia edildiğinden ve satış bedeli 300.000,00 TL olduğundan, reddedilen 120.000,00 TL üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken aleyhe yükletilen 45.883,96 TL vekalet ücretinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca sınırdaş parsel malikine tanınan yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön Alım Hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanun'u hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

3. 1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun);

a) "Amaç" kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir:

"Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

"

b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:

"...

h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,

ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,

...

İfade eder."

4. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:

"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..."

5. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

6. Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

7. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

8. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

9. Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

10. Tarafların, davanın görülmesi ve sonuçlandırılması için ödedikleri paraların tümüne yargılama giderleri denir. Keşif giderleri, tanık ve bilirkişiye ödenen ücret ve giderler, yargılama sırasında yapılan diğer tüm giderler, vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekalet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır (HMK m. 323).

Kural olarak yargılama giderleri davada haksız çıkan yani aleyhine hüküm verilen tarafa yükletilir (HMK m 326). Yargılama giderlerine mahkemece re'sen hükmedilir. Yargılama gideri tutarı, hangi tarafa ve hangi oranda yükletildiği ve dökümü hüküm altında gösterilir ( HMK m. 332 / 1, 2 ).

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı fazla alınan harcın temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,