Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2787 K.2023/4193

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil olmaz ise alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince terditli alacak davasının kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı ve katılma yolu ile davacı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

TMK'nın 724 üncü maddesine dayalı olarak arazi mülkiyetinin iyiniyetli taraf olan ... adına uygun bir bedel karşılığında tapuya kayıt ve tesciline, söz konusu talebin yerinde görülmemesi halinde davalının davacı tarafından yapılan tripleks villa açısından haksız zenginleştiği sabit olduğundan, haksız zenginleşmeye dayalı olarak tespit edilecek bina bedelinin şimdilik 60.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili talebinden ibarettir.

II. CEVAP

Davalı vekili dilekçesi ile; davacının dava konusu taşınmazı dava dışı Serdar Konut Yapı Kooperatifinden satın aldığını, kooperatif ile davalı arasında hiç bir akdi ilişki olmadığını, davacının taşınmazı 2004 yılından itibaren kullandığını, taşınmaza masraf yaptığını ileri sürmesinin yerinde olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 1. Davacının açmış olduğu tapu iptali tescil davasının yasal şartlar oluşmadığından reddine,

2. 115.000,00 TL taşınmaz değerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili temyizinde; davacının SS. Serdar Yapı Kooperatifi üyesi olduğunu, kooperatifin yüklenici sıfatı ile edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedilerek yapıların kâl'ine karar verildiğini, kendisinin kooperatif ile hiç bir akdi ilişkisinin olmadığını, kaçak yapılar için bedele hükmedilmesinin doğru olmadığını ve diğer nedenlerle hükmü temyiz etmiştir.

2. Katılma yolu ile temyiz eden davacı vekili, tapu iptali ve tescil isteminin reddi, usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, TMK 724 üncü maddesine dayalı temliken tescil olmaz ise sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk TMK’nın 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723 üncü ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (13.6.1984 tarih ve 1982/358 Esas, 1984/710 Karar sayılı; yine 26.10.2005 tarih 2005/14-587 Esas, 2005/609 Karar sayılı, 2010/4-4 Esas, 2010/56 Karar sayılı ilamlarında) açıklandığı üzere elatmanın yanı sıra yıkım isteminin ve temliken tescil isteminin de söz konusu olduğu hallerde tüm müşterek maliklerin karşılıklı olarak davada yer almaları gereklidir.

3. Değerlendirme Davada temliken tescil talebi bulunduğundan 236 ada 1 parselin güncel tapu kaydının getirtilerek tüm maliklerin usulüne uygun olarak davada yer almasının sağlanması gerekir.

Taraf teşkili tam olarak sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf teşkiliyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,