Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2803 K.2024/2226

Taraflar arasındaki 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndan kaynaklı sınırdaş taşınmaz maliki tarafından açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Manisa İli, Turgutlu İlçesi, ... Mahallesi 139 ada 3 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, müvekkilinin taşınmazı ile 139 ada 2 parsel sayılı taşınmazın sınırdaş ve komşu olduğunu, dava konusu bu taşınmazın müvekkilinin taşınmazı ile bütünlük arz ettiğini, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403 sayılı Kanun) gereğince müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek 139 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaline ve müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi isteminde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı gerçekte 370.000,00 TL bedelle satın aldığını, bu durumun emlak komisyoncusu ile birlikte imza altına aldıkları 18.06.2019 tarihli arazi satış sözleşmesi ile açıkça belli olduğunu, davacının Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2 nci maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına uymadığını, taşınmazda 4 yıldır satılık tabelası asılı olmasına rağmen satın almadığını, taşınmazın kendisi tarafından satın alınmasından 2 gün sonra bu davayı açtığını, bu hususun hakkın kötüye kullanılması ve davacının dürüstlük kuralına uymadığının açık göstergesi olduğunu,

davayı kabul anlamına gelmemek kaydıyla satış bedelinin tapuda gösterilen bedel olarak kabul edilmesinin 4721 sayılı Kanun’un 734 üncü maddesi 2 nci fıkrası gereğince yasal bir zorunluluk olmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; tüm dosya kapsamına göre, davaya konu taşınmaz sınırdaş olmasına rağmen davacıya bu satışla ilgili haber verilmediği ve herhangi bir yazılı ihtarda bulunulmadığı, davacının 4721 sayılı Kanun’un 732 ve devamı maddeleri gereğince ön alım hakkını kullanarak süresinde iş bu davayı açtığı, davacı adına kayıtlı taşınmaz ile davaya konu taşınmazın sınırdaş olduğu, parseller arasında tarımsal bir bütünlük olduğu, verilen kesin süre içerisinde satış bedelinin ve tapu giderlerinin davacı tarafça depo edildiği,

ön alım hakkını kullanmak için koşulların oluştuğu ve yasal şartların yerine getirildiği anlaşılmakla açılan davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle.

5403 sayılı Kanun’da yapılan değişiklik ile 8/İ maddesinin yürürlükten kaldırıldığını, söz konusu yasa değişikliği nedeniyle artık davacının ön alım hakkının kalmadığını, öncelikle bu yönden mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, Yargıtayın yerleşmiş içtihatları dikkate alındığında belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesi ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasının hedeflendiğini, 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesine göre belirlenen asgari tarım arazi büyüklüğünü karşılayan taşınmazların ön alım davasına konu edilemeyeceğini,

bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere müvekkiline ait taşınmazın tarım arazisi olduğunu, üzerinde 2 yaşında zeytin fidanları bulunduğunu ve arazinin 18 dönüm olduğunu, dikili tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün 0,5 hektar, yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünün de Turgutlu ilçesi için 10 dekar olduğunu, müvekkilinin arazisinin yeter gelirli tarım arazisi olması nedeniyle davacının ön alım hakkının bulunmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi istemiyle istinaf talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; davanın 5403 sayılı Yasa'ya göre sınırdaş taşınmaz maliki tarafından açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olduğu, dava konusu 139 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 24.06.2019 tarihinde davalıya satış yoluyla devredildiği, davacının 139 ada 3 parsel sayılı taşınmazda malik olduğu, bu taşınmaz ile davalı tarafından satın alınan 139 ada 2 parsel sayılı taşınmazın sınırdaş olduğu,

dava konusu tarım arazisinin 24.06.2019 tarihli resmi satış sözleşmesiyle davalı tarafından satın alındığı ve bu satış işlemiyle doğan ön alım hakkının 27.06.2019 tarihinde açılan bu dava ile davacı tarafından kullanıldığı, ön alım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanun'un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan ön alım hakkının kaldırılmasının geçmişe etkili olmadığı,

her ne kadar davalı satın aldığı taşınmazın gerçek değerinin 370.000,00 TL olduğunu ve bu bedeli ödemek suretiyle dava konusu taşınmazı aldığını, ön alım bedeli olarak bu bedelin kendisine ödenmesi gerektiğini savunmuş ise de; davalı, resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan, satış akdinde belirlenen bedele ilişkin kendi muvazaasına dayanamayacağı, mahkemece yapılan keşif tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda zeytin fidanlarının bulunduğu tespit edilmiş ise de; dinlenen tanık beyanları ile dosyadaki mevcut deliller kapsamında dava tarihi itibariyle taşınmazda dikili vaziyette zeytin fidanı bulunmadığı,

davalı tarafından zeytin fidanlarının dava açıldıktan sonra ve keşif tarihinden önce dikildiğinin sabit olduğu, davalıya ait 139 ada 2 parsel sayılı taşınmazın bilirkişi raporuna göre sulu tarım arazisi olduğu, 5403 sayılı Kanun'un 8/3 maddesine göre mutlak tarım arazilerinin 2 hektardan küçük olamayacağının düzenlendiği, aynı Kanun'un 8/A maddesi kapsamında oluşturulan (1) sayılı listede Manisa İli, Turgutlu İlçesinde 50 dekardan büyük sulu arazilerin yeter gelirli tarım arazisi olarak kabul edildiği,

davalının satın aldığı parselin hem 2 hektardan hem de 50 dekardan küçük olduğu asgari ve yeter gelirli tarım arazisi olmadığının anlaşıldığı, dava konusu taşınmazın davalı tarafından 100.000,00 TL bedel karşılığında satın alındığı, davacı taşınmazının da davalı taşınmaza sınırdaş olduğu, İlk Derece Mahkemesince satış akdindeki satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harcından oluşan toplam 103.291,00 TL’nin depo ettirilmesi ve nemalandırılması sonrasında davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçeleriyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C.Gerekçe 1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Kanun'un 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca sınırdaş parsel malikine tanınan yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası. 1. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktadır.

3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

4. Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

5. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki dava açıldıktan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.

6. 3/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;

“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanun'u hükümleri uygulanır.

7. 4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.

8. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

9. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

10. Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

11. Somut olayda; mülkiyeti davacıya ait olan Manisa İli, Turgutlu İlçesi, ... Mahallesi 139 ada 3 parselde kayıtlı taşınmaz ile, aynı yer 139 ada 2 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz sınırdaştır. Dava konusu taşınmazın satışının yapıldığı ve ön alım hakkının kullanılması talebi ile davanın açıldığı tarihte 5403 sayılı Yasa'nın 8/i maddesinin 2 nci fıkrası yürüklükte olup, 4722 sayılı Yasa'nın yukarıda açıklanan 1 inci maddesi gereğince davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan yasa hükmüne istinaden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

3.Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,