Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2868 K.2024/2662

Taraflar arasındaki yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının kendine ait taşınmazı üzerinde müteahhit olarak inşa ettiği binadan harici satış sözleşmesi ile konut amaçlı olarak İstanbul ili, ... ilçesi, Cumhuriyet mevki, 2610 parsel sayılı taşınmazdaki 5 nolu bağımsız bölümü müvekkilinin satın aldığını, ödemeleri yapan davacının daireyi teslim alıp oturmaya başladığını, sözleşmeye göre taşınmaz dairenin iskanı alınıp bankadan kredi çekme aşamasına gelindiğinde bakiye bedelin kredi çekilerek ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının 40.000 TL daha fazla para talep ederek devirden kaçındığını,

tahsis edilmiş kredinin kullanılma aşamasının tamamlanamadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile davacı adına tescilini, müvekkilinin ödemesi gereken bakiye bedelin ödenmesine karar verilmesini;

ancak yeniden tahsis edilecek kredi maliyetinin daha yüksek olması halinde bu meblağın ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline veya yapılacak ödemeden mahsubunu, tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa ödenen bedelin belirlenecek rayiç tutarının ve kredi tahsis maliyetlerinin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davada asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, davanın eksik harç yönünden tamamlatılmasını, aksi halde usulden reddini, sözleşmenin tapuda yapılmadığından geçersiz olduğunu, bu sebeple davanın tapu iptali ve tescili yönünden reddine karar verilmesini, davacı yanın ödemiş olduğu 108.700,00 TL'nin taraflarınca kabul edildiğini, davanın ödenen tutarın davacıya ödenmesi suretiyle kabulü halinde ödemeyi kabul ettiklerini, bu halde kabul beyanları dikkate alınarak aleyhlerine hükmedilecek masraf, harç ve avukatlık ücretlerinin belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmenin taşınmaz fiilen teslim edildiğinden ve peyder pey karşılıklı edimler yerine getirildiğinden geçersizliğini ileri sürmenin TMK'nin 2 inci maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olacağı, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı kararı gereği geçerli olacağı, 6502 sayılı Kanunun 41/1 maddesi kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi tarihinden sonra satıcının geçersizlik iddialarının dinlenmeyeceği,

ödemelerini temerrüte düşmeksizin yerine getiren davacının tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olduğu, sözleşme gereği 295.000,00 TL satış bedelinin, 108.700,00 TL'sinin davalıya ödendiği, bağımsız bölümün teslim edildiği, edimlerin aynı anda ifasının gerekeceği, taşınmazın teslim edilmesi nedeniyle yüklenicinin mamelekinde evin değeri kadar azalma olduğu,

bu durumda denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, kalan satış bedelinin ödenmesi gereken günden dava tarihine kadar ulaşacağı değer ile davalıya ödemesi gerektiği, bakiye 186.300,00 TL'nin taşınmazın fiilen teslim alındığı tarih olan 12.07.2018 tarihinden, dava tarihi olan 12.02.2019 tarihine kadar ulaşacağı değerinin denkleştirici adalet ilkesi kapsamında hesaplatılması ile 12.02.2019 dava tarihindeki karşılığı olan 211.438,49 TL'nin davacı tarafından depo edildiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, tapuda davalı adına bulunan kaydının iptali ile davacı adına tesciline,

davacı tarafından davalı adına açılan vadeli hesaba depo edilen 211.438,49 TL'nin kararın kesinleşmesi ile davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı vekili istinaf dilekçesinde; denkleştirici adalet ilkesi gereği yapılan hesaplama kalemine inşaat maliyet kriteri ve oranlarının dahil edilmediğini, davanın açıldığı tarihten ödemenin depo edildiği tarihe kadar geçen sürenin yaklaşık iki yıla yakın olup hesaplamanın 12.07.2018 tarihinde dairenin zilyetliğinin davacıya geçtiği tarihten ödemenin depo edilmesine karar verildiği tarihe kadar güncelleştirme hesabının yapılması gerektiğini, ödemenin depo edileceği tarihteki daire bedelinin bilirkişiye hesaplattırılıp yüzde 36,72'si ödenmiş kabul edilerek,

kalan bedelin borç tutarı olarak kabul edilmesi gerektiğini, gerek BK ile ilgili ve gerekse ön ödemeli konut satışı ile ilgili kanun şartlarını taşımayan sözleşmeye ve gerekse kesin süreye rağmen süresi içinde edimini yerine getirmemiş olan davacı taleplerinin kabulü ile tapu tesciline ilişkin verilen kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davacı vekili katılma yoluyla istinaf dilekçesinde; teslimin hukuki teslim olarak kabul edilmesi gerektiğini, dairenin iskanının yakın zamanda alındığını, denkleştirme gereken bir zaman aralığının olmadığını, bakiye ödeme için müvekkilinin konut kredisi yerine 100.000,00 TL ihtiyaç kredisi çekmek zorunda kaldığını, 12.351,64 TL fark oluştuğunu, 86.300,00 TL döviz ve altın borçlanıldığını, müvekkilinin zararının hesap edilmediğini ileri sürerek, istinaf talebinin kabulü ile davalıya ödenmesi gereken bedel yönünden yeniden hesaplama yapılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyanın daha önce Dairece incelendiği, yüklenicinin malvarlığındaki azalma değerlendirilerek kalan satış bedelinin güncellenmesi hususunda İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırıldığı, İlk Derece Mahkemesin'ce kaldırma kararı doğrultusunda ödemenin dava tarihindeki karşılığının belirlendiği, ödemenin depo edildiği ve tescil kararı verildiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki sebepleri ve ödemenin depo edileceği tarihteki daire bedelinin bilirkişiye hesaplattırılıp yüzde 36,72'si ödenmiş kabul edilerek, kalan bedelin borç tutarı olarak kabul edilmesi ile denkleştirici adalet ilkesi hesaplama şekli olarak dikkate alınıp bu hesabın da ortalamaya dahil edilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davacı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki sebepleri ileri sürerek, temyiz talebinin kabulü ile davalıya ödenmesi gereken bedel yönünden mahsup da yapılarak yeniden hesaplama yapılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden (yapsatçı) haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188 inci maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,