Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3028 K.2024/2345

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin, müvekkilinin hissedarı olduğu Samsun ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 8383 ada 10 parsel sayılı taşınmazda, dava dışı hissedardan 27.10.2021 tarih ve 33307 yevmiye numaralı satış akdi ile pay satın aldığını, müvekkilinin yasal ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalı adına kayıtlı hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin taşınmazda pay edindikten sonra 21.12.2021 tarihinde Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/2302 Esas sayılı dosyasında ortaklığın giderilmesi davası açtığını, davada taraf olan davacının devirden haberdar olduğunu, eldeki davanın 3 aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, öncelikle davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, müvekkilinin hisse satın almadığını, devir işleminin dayanağının trampa akdi olduğunu, trampa söz konusu olduğunda ön alım hakkının kullanılamayacağını, dava kabul edilse dahi taşınmazın dava tarihindeki güncel değeri tespit edilerek depo kararı verilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla özetle; davacının paydaş olduğu taşınmazda, 11/16 hissenin ...tarafından davalıya 1.300.000,00 TL bedelle 27.10.2021 tarihinde satıldığı, söz konusu devrin noter kanalıyla davacıya bildirilmediği, davanın yasal süre içerisinde açıldığı, davalı tarafça trampa iddiasında bulunulmuş ise de trampa sözleşmesi ve iddiayı ispata elverişli delil ve belge ibraz edilmediği, davanın 05.09.2022 tarihinde açıldığı, ön alım bedelinin makul sürede ön inceleme duruşmasından önce 19.12.2022 tarihinde depo edildiği anlaşıldığından; davanın kabulü ile Samsun ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 8383 ada 10 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 11/16 hissenin tapu kaydının iptaline, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle. İlk Derece Mahkemesince trampa ilişkisinde ispata elverişli delil ve belge ibraz edilmediği belirtilmiş ise de; dava konusu taşınmazın önceki maliki ...’in kurucusu ve tek yetkilisi olduğu Borsan ... Mobilya Limited Şirketine, davalı şirkete ait Samsun ili, İlkadım ilçesi, ...

Mahallesi, 1228 ada 10 parselde bulunan 9 ve 10 No.lu bağımsız bölümlerin 19.10.2021 tarihinde devrinin gerçekleştirildiğini, buna karşılık olarak da dava dışı ...tarafından iş bu davaya konu taşınmazdaki hissenin 27.10.2021 tarihinde müvekkili şirkete devredildiğini, her ne kadar tapuda işlem satış olarak gözükse de esasen trampa usulüyle devir gerçekleştiğini, Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 732 ve devamı maddeleri uyarınca trampa söz konusu olduğunda ön alım hakkı kullanılamayacağını, yine kabul anlamına gelmemekle birlikte dava konusu taşınmazın değeri katlanarak arttığından objektif artış koşullarının uygulanması gerektiğini,

İlk Derece Mahkemesi tarafından taşınmazın değerindeki objektif değer artışı göz önünde bulundurularak güncelleme yapılmadığı için davalı yönünden telafisi imkansız zararlara yol açıldığını, belirtilen nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemiyle istinaf talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 355 inci maddesi uyarınca incelemenin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapıldığı, kamu düzenine aykırılık olup olmadığının re'sen gözetildiği, yine 6100 sayılı Kanun’un 357 nci maddesine göre de İlk Derece Mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunmaların istinafta dinlenemeyeceği ve istinafta yeni delillere dayanılamayacağı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Samsun Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, Mahkemece istinaf sebeplerinin dikkate alınmadığını, yapılan işlemin trampa işlemi olduğunu, trampa sözleşmesinin şekle bağlı olmaksızın kurulabilen bir sözleşme türü olduğunu, eş zamanlı yapılan devir işlemlerinin Mahkemeye bildirildiğini, ek istinaf dilekçesi ile sundukları ortaklar genel kurulu karar defteri kayıtlarından da bu hususların görüldüğünü, işlem trampa olduğu için ön alım hakkının kullanılamayacağını, en aleyhte varsayımda bile dava konusu taşınmaz değerinin objektif artış koşullarına göre belirlenmesi gerektiğini, yaşanan pandemi nedeniyle taşınmaz değerlerinde aşırı artışlar yaşandığı belirtilerek kararın bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C.Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Kanun'un 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ön alım hakkı gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup, satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup ön alım hakkının kullanılması mümkün değildir. Dava konusu ön alım hakkına konu edilen 27.10.2021 tarihli işlemin edinme sebebi "trampa" değil, "satış" olarak tapu kaydında açıkça görülmektedir.

3. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

5. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,