Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3252 K.2024/2679

Taraflar arasındaki yükleniciden (yap-satçı) bağımsız bölüm satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirket ile 20.10.2014 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi akdettiğini ve dava konusu Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, K. ... Mah. 761 ada 6 parselde kayıtlı 2 numaralı bağımsız bölümdeki taşınmazı satın aldığını, müvekkilince sözleşme gereği üzerine düşen edimlerin eksiksiz ifa edilerek taşınmaz bedelinin ödendiğini, ayrıca halihazırda taşınmazda müvekkilinin ikamet etmekte olduğunu, tüm bunlara rağmen davalı şirketçe dava konusu taşınmazın tapusunun müvekkili adına tescil ettirilmediğini ve müvekkilinin mağduriyetine sebebiyet verildiğini belirterek öncelikle dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde ise ödenen bedellerin iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı şirket vekili dosyaya herhangi bir cevap dilekçesi sunmamış, duruşmalara katılarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle.

"Dosyada mevcut, bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 15/01/2021 tarihli raporda; dava konusu taşınmazın inşaatının tamamlanmış ve kullanılabilir olduğu, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 3.000.000,00 TL olduğu, dava konusu taşınmaz için dosya kapsamında yer alan ve ödendiği anlaşılan senet bilgisine göre toplam 3.937.500,00 TL ödeme yapıldığı yönünde kanaat bildirildiği, yapılan yargılama sonucunda;

davacının taraflar arasındaki sözleşme gereğince, taşınmaz bedelinin ödenmesi adına düzenlenen senet bedellerini ödediği ve bu anlamda sözleşme gereği üzerine düşen edimini ifa ettiği, ödeme borcunun ifa edilmesi sonrasında davalı şirketin de dava konusu taşınmazın tapusunu davacı adına tescil ettirmesi gerekirken buna yanaşmadığı anlaşılmıştır.

Tüm bu açıklamalar ışığında, terditli taleplerden ilki olan tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın kabulü ile Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, ...

Mahallesi, 761 ada, 6 parsel, D1-A,B,C.D Blok, Zemin+1 Kat, 2 No.lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapusunun (tapu sicilinde mevcut şerh, beyan, irtifaklar dahil her türlü takyidat saklı kalmak kaydıyla) iptali ile taşınmazın davacı adına tesciline, terditli taleplerden ikincisi olan bedel iadesine yönelik talep açısından karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle.

İlk Derece Mahkemesince taleplerinin değerlendirilmediğini, davalı şirkete Gaziantep Sulh Ceza Mahkemesi Hakimliğince kayyım atandığını, akabinde kayyımın tüm yetkilerinin Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna devredildiğini, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından davalı şirket adına kayıtlı tüm mal varlığı hususunda ticari ve iktisadi bütünlük kararı alındığını, bu karar kapsamında ticari bütünlük içindeki mallara fiilen ve hukuken el atılamayacağını, bu nedenle taşınmazın her ne sebeple olursa olsun başkası adına tescil edilmesinin mümkün olmadığını, davacının yükümlülüklerini yerine getirmediğini,

davacı tarafça taşınmaz bedelinin davalı şirkete ödenmediğini, ödenmeyen senetlerin davalı şirket tarafından davacıya iade edilerek yenisi ile değiştirildiğini, fakat davacı tarafça ödenmemiş ve iade edilmiş senetlerin dosyaya sunularak ödenmiş gibi algı yaratıldığını, 690 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'nin 73/6 maddesi uyarınca davalı şirketin harçtan muaf olduğunu taraflarından harç alınmaması gerektiğini bu nedenle tahsil edilen harçların iadesine karar verilmesini beyanla, İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesi istemiyle istinaf talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; tapulu taşınmazların devrini resmi şekle bağlayan temel kuralın aksine 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile yükleniciden adi sözleşme ile satın alınan taşınmazlar bakımından da diğer koşulların varlığı halinde, adi yazılı sözleşmenin geçerli olacağı hükme bağlanmıştır.

Dolayısıyla davacı ile davalı yüklenici arasındaki taşınmaz satım sözleşmesinin geçerli olduğu, dosya içerisindeki dekontlardan davacının taşınmaz bedelini davalıya tamamen ödediği, davaya konu taşınmaz inşaatının tamamlandığı ve halen davalı adına tapuya kayıtlı olduğu,

davalının taşınmaz bedelini tahsil etmiş olmasına rağmen edimini ifa etmeyerek taşınmazın devrine yanaşmadığı anlaşılmakla, dava dosyasındaki bilgi ve belgelere, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle yerel mahkemece delillerin takdirinde isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün istinaf itirazlarının reddi ile usul ve yasa yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılan İlk Derece Mahkemesi kararına yönelik istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenici aynı zamanda arsa maliki olan davalıdan bağımsız bölüm satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile.

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapsatçı konumunda inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda aynı anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,