Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4539 K.2024/3891

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 17.500,00 TL'nin davalılardan tahsiline ve fazlaya ilişkin istemin ise reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar tarafından dava konusu 353 ada 38 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 15 numaralı bağımsız bölümün 260.000,00 TL üzerinden davacıya satıldığını, satış bedelinin 246.620,00 TL’sinin davalılara ödendiğini, dairenin fiilen teslim edilmesine rağmen tapu devrinin yapılmadığını, bakiye 13.380,00 TL’nin ödenmeyerek eksik bırakılan işlerin yapımında kullanıldığını, vekil edenin eşi aleyhine (Ordu 3. Asliye Mahkemesinin 2020/58 Esas sayılı dosyası üzerinden) tahliye ve haksız işgal tazminatı davası açıldığını belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tescilin mümkün olmaması durumunda ödenen bedellerin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının tek başına dava açamayacağını, dava dışı ... ...’ın da sözleşmenin tarafı olduğunu, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, davacının satış bedelini ödemediğini, ... ... tarafından yapılan ödemelerin daire satışı ile bir ilgisinin bulunmadığını, sadece 29.12.2015 tarihinde yapılan 35.000,00 TL’lik ödemenin davacı ve ... tarafından yapıldığını, davacının kendi hissesine düşen 17.500,00 TL’yi isteyebileceğini ve takas teklifleri olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; 1. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde satıcının davalılar ve alıcının ise davacı ile dava dışı ... olduğu,

2. Sözleşmeye istinaden davacının yaptığı ve davalı tarafça da kabul edilen ödeme miktarının 35.000,00 TL olup hissesine düşen miktarın 17.500,00 TL olması gerektiği,

3. Sözleşmenin resmi şekilde yapılmamasına rağmen 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 41 inci maddesinin birinci fıkrası gereğince davalının sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği,

4. Aynı şekilde davacının da sözleşme gereği kendi edimini yerine getirmeden davalıdan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği,

5. Davacının edimlerini yerine getirdiğini ispatlayamadığına göre 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağı,

7. Tapu iptali ve tescil isteminin reddi gerektiği; ancak davacının kendi adına yaptığı 17.500,00 TL ödeme miktarını davalıdan talep hakkı bulunduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 17.500,00 TL’nin davalılardan tahsiline ve fazlaya ilişkin istemin ise reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle.

İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapu iptali ve tescil istemi yönünden dava değeri belirlenmediğini, var ise eksik harç ikmal edilmeden sonuca gidildiğini, vekil edenin dava konusu taşınmazı dava dilekçesinde izah edilen şekli ile satın aldığını, bedelin büyük bir kısmının ödendiğini, bakiye kısmın ise davalılar tarafından taahhüt edilmesine rağmen eksik bırakılan işlerin yapımında harcandığını, dava konusu taşınmazın tapuda devir işlemi yapılmamasına karşın davacının davalılara güvendiğini, taşınmazı kullanılabilir hale getirdikten sonra taşınarak kullanmaya başladığını,

dairenin müvekkiline ait olmasına rağmen davalıların haksız şekilde davacıyı tahliye etmeye çalıştıklarını, davalıların kötü niyetli olup tüm iyi niyetli girişimlere rağmen tapunun devredilmediğini, dava dışı ... ...'ın satış sözleşmesinin tarafı olmadığını, anılan taşınmazın davalıların da bildiği üzere davacı tarafından satın alındığını, dava dışı ...'ın sadece kefil sıfatına sahip olduğunu, herhangi bir şekilde sözleşmede imzasının bulunmadığını, adının yazılı olmasının sözleşmenin tarafı olacağı anlamına gelmediğini,

aynı şekilde dava konusu taşınmazın karşısındaki 14 numaralı dairenin de satın alındığını ve dava dışı ...'ın 14 No.lu bağımsız bölüme ait sözleşmenin tarafı olduğunu, dava konusu yapılan taşınmazın gerçek ve tek sahibinin müvekkilinin kendisi olduğunu, sözleşmenin vekil edeni tarafından imzalandığını, tüm ödemelerin müvekkili tarafından ya da müvekkil adına yapıldığını, bakiye 13.380,00 TL'nin ise eksik bırakılan işlerden kaynaklandığını, bu hususun tanıkla ispatlanabileceğini, bu konunun İlk Derece Mahkemesince araştırılmadığını ve tanıkların dinlenmediğini,

tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinin hakkaniyet ve somut gerçekliğe aykırı düştüğünü, dosya kapsamında davalılara 246.620,00 TL ödendiğinin sabit bulunduğunu, ilgili ödemelerin niza konusu taşınmaza yönelik ve müvekkili adına yapıldığını, alacak davasının da sadece 17.500,00 TL üzerinden kabul görmesinin dosya kapsamı ile uyuşmadığını ileri sürülerek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; eksik harcın ikmal edilmediğini, davacı tarafından ödendiği kabul edilen 17.500,00 TL'nin kabullerinde olup bu bedelle ilgili takas talebi bulunmasına rağmen bu hususun inceleme ve değerlendirme dışı bırakıldığını, dava konusu taşınmaz ile ilgili iş bu davadan önce tahliye davası açıldığını, davacı tarafından söz konusu taşınmazın boşaltılmadığını, davacının haksız olarak dava konusu taşınmazı işgal ettiğini ve kira ödemeden taşınmazda oturduğunu, bu nedenle davacının taraflarına ödemesi gereken kira/ecrimisil bedelinin hesaplanıp davacının alacağından mahsup edilmesi gerektiğini,

İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescilinin reddine karar verildiğini, 260.000,00 TL dava değeri üzerinden ve kısmen kabul edilen 17.500,00 TL düşüldükten sonra bakiye 242.500,00 TL baz alınarak lehlerine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken takdiren 2.550,00 TL vekalet ücretine karar verildiğini, davacı lehine vekalet ücretinin fazla hükmedildiğini, 17.500,00 TL'lik ödemenin taraflarınca cevap dilekçesinde kabul edildiğini, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre yarı oranında karşı vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; İlk Derece Mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekili ve davalılar vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava dilekçesi, dosya kapsamındaki beyanlar ve istinaf sebeplerine benzer gerekçeler ile Bölge Adliye Mahkemesinin karar ve gerekçesinin yerinde olmadığı ileri sürülerek hükmün bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 97 nci maddesi,

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı.

4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 2 ve 6 ncı maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi şekil koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü şekil koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde; "...karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşularına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir..." düzenlemesi yer almaktadır.

3. Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; davaya konusu 353 ada 38 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 15 numaralı bağımsız bölümün davalılar adına kayıtlı olduğu ve (davalıların da kabulünde olduğu üzere) bila tarihli “...Daire Satış Sözleşmesi...” başlıklı sözleşme ile taşınmazın davacı ve dava dışı ...’a (birlikte) satıldığı, sözleşmede satış bedelinin 260.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı; davacının, satış bedelinin 246.000,00 TL’sinin davalılara ödendiğini, bakiyesinin ise ödenmeyerek eksik işlerin yapımında kullanıldığını ileri sürdüğü; davalı tarafın ise satış bedeli olarak sadece davacı ve davacının dava dışı eşi tarafından 35.000,00 TL ödendiğini, davacının hissesine 17.500,00 TL düştüğünü savunduğu anlaşılmıştır.

4. Dosya içeriği ile yukarıda anılan içtihadı birleştirme kararı ve yasal düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde; davacının davaya dayanak sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunabileceği, davacı tarafın sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödediğini ileri sürdüğü, davalı tarafın ise bedelin tamamının ödenmediğini savunduğu, bu durumda ödemenin gerçekleştiğini ispat yükünün davacıya düştüğü ve davacının bu iddiasını yöntemince kanıtlaması gerektiği, davaya dayanak sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemesi nedeniyle davacı ve dava dışı (eşi) ...’ın eşit hisseler ile alıcı olduğu,

davanın sadece alıcılardan davacı ... tarafından açıldığı nazara alınarak; tarafların gösterdiği deliller toplanıp, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde, dava konusu taşınmazda ½ paya yönelik tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne; tarafların beyanları da gözetilerek satış bedelinin kısmen ödendiği tespit edilirse; (saptanan) ödenen miktar, ödenmeyen miktarın yarısına oranlandıktan sonra bulunan bu oranın taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin yarısının ne kadarına tekabül ettiği belirlenerek;

davacıya, bu bedelin Türk Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesinde düzenlenen birlikte ifa kuralı gereği davalıya ödenmek üzere depo edilmesi için uygun bir süre verilerek, bu süre içerisinde belirlenen bedel depo edilirse dava konusu taşınmazda ½ pay yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi, aksi halde davacının terditli tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken, değinilen hususlar gözardı edilerek, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Yukarıda V.C.3.(3.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,