Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5383 K.2024/1211

Taraflar arasında görülen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma kararına karşı direnilerek yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Direnme kararının Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, Hukuk Genel Kurulu tarafından direnmenin uygun bulunduğuna ve dosyanın diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için Dairemize gönderilmesine dair verilen 26.04.2023 günlü karar üzerine temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı ... vekili dava dilekçesinde; Kahramanmaraş İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain 1350 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 1/6 payının müvekkiline ait olduğunu, diğer paydaşın maliki olduğu 5/6 payı davalıya 1.800.000,00 TL bedelle sattığını, müvekkilinin bu durumu duyum ve araştırma neticesinde 30.10.2015 tarihinde öğrendiğini, haberi olsa idi aynı bedelle çekişmeli payı müvekkilinin alabileceğini, müvekkilinin ön alım hakkını engellemek amacıyla satış bedelinde muvazaa yapıldığını ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; açılan davanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacının yaşlı ve maddi imkânları olmayan biri olduğunu, satış bedeli ve tapu masraflarını ödeyecek gücü bulunmadığını, üçüncü bir kişinin dava konusu taşınmazı alabilmek için davacıya dava açtırdığını, TMK’nın 732 nci maddesine göre sadece paydaşların ön alım hakkını kullanabileceğini, paydaşın bu hakkını üçüncü kişinin nam ve hesabına kullanmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, ayrıca müvekkilinin çekişmeli payı satın alırken davacı ile de görüştüğünü,

müvekkiline önce diğer payı alması, daha sonra kendi payını satacağının söylendiğini, çekişmeli payı satın alan müvekkilinden davacıya ait pay için dört kat para istendiğini, davacının payın satıldığını öğrenmesinin üzerinden bir yıl geçtiğini, TMK’nın 733/son fıkrasında düzenlenen üç aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek öncelikle hak düşürücü süre nedeniyle, aksi takdirde esastan davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece, bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama neticesinde, dava konusu taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tâbi olduğu, çekişmeli payın dava dışı ... tarafından 30.12.2014 tarihinde davalıya satış yoluyla temlik edildiği, alıcı veya satıcı tarafından temlik işleminin TMK’nın 733/3 üncü fıkrası gereğince davacı paydaşa noter marifetiyle bildirilmediği, bu nedenle üç aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı, 11.12.2015 tarihinde dava açıldığı gözetildiğinde eldeki davada iki yıllık hak düşürücü sürenin geçmediği, işin esası bakımından.

11.09.2020 tarihinde yapılan keşifte taşınmazın fiili bir kullanım şeklinin olmadığı ve bir bütün hâlinde kullanıldığının Mahkemece gözlemlendiği, tanık ...’ın alınan ifadeleri arasında çelişki bulunduğu ve bu çelişkinin parkinson hastalığından kaynaklandığını söylemesi nedeniyle fiili taksim olgusuna yönelik beyanlarına itibar edilemeyeceği, tanıklar ... ve Veysi’nin ifadelerine birbiri ile ve kendi içinde tutarlı olduğundan itibar edilebileceği, bu tanıkların fiili bir taksim olmadığını beyan ettikleri, tanık ...’in ise dava konusu taşınmazın evveliyatını bilmediği,

dosya kapsamı ve tanık beyanlarına göre dava konusu taşınmazın dava tarihi ve öncesinde davacı murisi ve dava dışı ...

Güvenen (doğrusu ...) tarafından hisseli olarak ve icara verilmek suretiyle kullanıldığı, dava dışı ...’nin kayda dayalı paydaş gözüktüğü ve taşınmazda kullanımının olmadığı, yine davanın taraflarınca da taşınmazın bizzat kullanılmadığı, icarcıların taşınmazı bir bütün hâlinde kullandıkları, taşınmazın fiilen taksim edilmediği, icar bedelinin hisse durumu gözetilerek paylaştırıldığı,

her ne kadar fen bilirkişi raporunda C harfi ile gösterilen kısmın davacı tarafından kullanıldığı iddia edilmiş ise de tanıklar ... (icar alan) ve Veysi’nin (komşu 65 sayılı parsel paydaşı) bu kısmın 65 sayılı parsel içerisinde kaldığı zannı ile Zıvkaralar tarafından kullanıldığını ifade ettikleri, taşınmaz üzerindeki iki adet kanalın icar alan ... tarafından taşınmaz ihtiyaçları için açıldığı, bu kanalların taksime dair delil olamayacağı, taşınmazın önceki malikleri ...

Güvenen (doğrusu ...) ve davacı murisi ...'ın taşınmaza hisseli olarak tasarruf ettikleri, taşınmazın önceki maliki ... ile davacılar arasında geçen pazarlık iddiasının ise davacılar murisi Nimet henüz hayatta iken gerçekleştiği, dava konusu taşınmaz ve komşu 65 sayılı parsel arasında bulunan çay yatağının ilk kadastro tespiti sırasında zeminde mevcut olduğu, zaman içerisinde doldurulan bu yatağın 65 sayılı parsel malikleri tarafından birleştirilmek suretiyle kullanıldığı, yine davacının eşinin evveliyatından itibaren 65 parsel sayılı komşu parsele hisse maliki olduğu ve taşınmaza fiilen tasarruf etmediği, bu taşınmazın icar bedelini aldığı,

dolayısı ile satış tarihi itibari ile hayatta bulunan ... ve davacının eşine ait farklı hisseler ve taşınmazlar arasında bağlantı kurulamayacağı, bu hususun fiili taksim iddiasını ispatlar mahiyette olmadığı, fen bilirkişi raporunda C harfi ile belirlenen alanın davanın tarafları ve davacı tarafça kullanılmadığı, neticeten dava tarihinden önce eylemli bir fiili taksimin yapıldığına ilişkin bir delilin davalı tarafından sunulmadığı, fiili taksim iddiasının kanıtlanamadığı,

davacının çekişmeli temlik için ön alım hakkına sahip olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu 1350 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan 5/6 payın tapu kaydının iptaline ve davacı ... adına tesciline, depo edilen 1.872.187,50 TL’nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 22.06.2021 tarihli ve 2021/266 Esas, 2021/4218 Karar sayılı ilamında.

Mahkemece 22.02.2018 ve 11.09.2020 tarihli keşifler sonucu düzenlenen 16.03.2018 ve 23.09.2020 tarihli fen bilirkişisi raporlarında dava konusu 1350 ada 4 parselin A, B, C harfleriyle gösterildiği şekilde üç parça halinde kullanıldığı, dava konusu taşınmazın kuzeyinde bulunan 1346 ada 65 parsel arasında kadastro haritasına göre boşluk bulunsa da C harfi ile gösterilen kısmın 1346 ada 65 parsel ile birlikte dava dışı ... tarafından kullanıldığı.

1346 ada 65 parselde davacının eşi ... 'ün paydaş olduğu, yargılama sırasında ölümü nedeniyle, davacı ...'ün 1350 ada 4 No.lu parselde C harfi ile gösterilen ve birlikte kullanıldığı söylenen 1346 ada 65 No.lu parselin paydaşı haline geldiği; keşif sonucu alınan fen bilirkişileri raporlarından ve tanık beyanlarından dava konusu 1350 ada 4 parselin C harfi ile gösterilen kısmının davacının da paydaş bulunduğu 1346 ada 65 parsel ile birlikte kullanıldığı, A ve B harfi ile gösterilen kısmın ise satıcı tarafından kiraya verilerek kullanıldığı,

dava konusu 1350 ada 4 parsel sayılı taşınmazda fiili taksim bulunduğu gözetilmeden karar verilmiş olmasının doğru görülmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Direnme Kararı

Kahramanmaraş 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.03.2022 tarihli ve 2021/631 Esas, 2022/174 Karar sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; Mahkemenin direnme kararının hatalı olduğunu, şufa bedelinin bilirkişilerce hesaplanan bedel üzerinden depo edilmesi hususunda talepte bulunulmuş olmasına rağmen gerekçeli kararda bu hususa ilişkin karar verilmediğini, aradan geçen sürenin uzunca bir süre olması ülkemiz ekonomik şartlarının değerlendirilmesi karşısında şufa bedelinin uyarlanmasının zorunlu olduğunu ileri sürmüştür.

C. Hukuk Genel Kurulu Kararı

1. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2.Hukuk Genel Kurulunun 26.04.2023 tarih ve 2023/(14)7-85 Esas, 2023/369 Karar sayılı ilamında; dosya kapsamı ve toplanan delillere göre dava konusu taşınmazda fiili bir taksimin mevcut olmadığı,

3. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; dava konusu taşınmazın fiili taksim yapılmak suretiyle paydaşlar tarafından kullanıldığının kanıtlandığı, davacı ...'nin dava konusu taşınmazın kuzeyinde kalan 1346 ada 65 sayılı parselde eşinden intikalen gelen payının bulunduğu, dava konusu taşınmazın fen bilirkişi raporunda C harfi ile gösterilen kısmının da davacının paydaş bulunduğu 1346 ada 65 sayılı parsel ile birlikte kullanıldığı, A ve B harfleri ile gösterilen kısımların ise satıcı tarafından kiraya verilerek kullanıldığı,

dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğu ve davacıların ön alım hakkını kullanmalarının kötü niyetli olduğu, davanın reddine karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiş, Mahkemenin davanın kabulüne yönelik direnme kararının yeri olduğuna karar verilmiştir.

4. "Özel Dairece bozma nedenine göre diğer yönlerden inceleme yapılmadığından diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Dairemize gönderilmesine" karar verilmiştir.

D. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Ön alım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmaktadır. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir (Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2023 tarihli ve 2021/(14)7-676 Esas, 2023/96 Karar).

3. Değerlendirme 1. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

2. Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

3. Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasa'nın 35 inci maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır.

Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa'nın 5 inci ve 35 inci maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

4. Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir.

Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

5. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedeli, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

6. Somut olaya gelince; davacı 21.06.2016 tarihinde taşınmazın satış tarihindeki tapuda bildirilen bedel ve devir masrafları toplamı olan 1.872.187,50 TL'yi depo etmiştir. Mahkemece depo edilen bedelin talep halinde davalıya ödenmesine karar verilmiş; depo edilen bedelin ise 07.02.2017 tarihinde davalı vekiline ödenmesine ilişkin Mahkemeler Veznesine müzekkere yazıldığı, dosyadaki bedelin davalı yana ödendiği anlaşılmıştır.

7. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 09.04.2019 tarih ve 2018/5112 Esas, 2019/3261 Karar sayılı bozma ilamında "davalı yana ödenen depo bedeli olan 1.872.187,50 TL'nin dosyaya depo edilmesine, depo edildiğinde davacı tarafa ödenmesine" şeklinde şarta bağlı olarak hüküm kurulmuş olmasının doğru olmadığı depo edilip davalıya ödenen bedelin davalı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi için süre verilerek ve dava sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği gerekçeleriyle hükmü bozmuştur. Davalı 1.872.187,50 TL'yi 07.09.2020 tarihinde mahkeme veznesine depo etmiştir.

8. Dava 11.12.2015 tarihinde açılmış olup aradan geçen süre içinde paranın satın alma gücünde azalma olmuş, dava konusu taşınmazın değeri ise artmıştır. Davada fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği taşınmaz satış bedelinin güncellenmesi gerekmektedir.

O halde dava tarihinden karar verildiği tarihe yakın bir tarihe kadarki dönem içinde bilirkişi aracılığıyla satış bedelinin yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda nemalandırılması, davacı tarafından bedelin depo edildiği ve Mahkeme kararıyla tekrar davalı tarafından depo edilmesine karar verildiği dönem çıkartılmak suretiyle, belirtilen tarihlerde gelir getireceği nema hesaplanarak satış bedeline eklenerek davacıya depo ettirilmelidir.

Tespit edilen bu miktar davacı tarafından depo edildiğinde tescil hükmü kurulması gerektiğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,