Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/800 K.2023/2803

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ...'in, davalı....Evleri projesi dahilinde İstanbul ili, ..... ilçesi, .... Mahallesi 204 ada 13 parsel sayılı C Blok 25 bağımsız bölümlü daireyi satın almış ve buna istinaden davalı ile.

Üsküdar 9. Noterliği 9408 yevmiye numaralı 21.03.2017 tarihli ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmış olduğunu, müvekkilinin davalıya ödemesi gereken tüm ödemeleri ve ayrıca bankadan çekmiş olduğu kredinin tamamını ödediğini, taşınmaza dair müvekkilinin hiç bir borcu kalmadığını, müvekkilinin üstüne düşen bütün edimleri ve yükümlülükleri yerine getirdiğini, söz konusu bağımsız bölümün fiilen teslim edildiğini, ancak teslimin üzerinden 2 yıldan fazla bir zaman geçmesine rağmen tapu devrinin henüz gerçekleşmediğini ileri sürerek, 25 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

Davacı vekili birleşen dosya dava dilekçesinde; asıl dava dosyasındaki gerekçelerle D blok 26 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı bağımsız bölümü kâr elde etme (kiraya verme) saiki ile elde etmiş bulunduğundan dolayı taraflar arasında bir tüketici işleminin mevcut bulunmadığını, mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkil şirketin sözleşmeye aykırılık olarak tanımlanabilecek her hangi bir işlem ve/veya eylemi bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşme ve Yüksek Mahkeme içtihatları gereğince tüm bağımsız bölüm bedeli ve tapu harcı ödenmeden tapunun kendisi adına tescilini talep eden davacının işbu hakkı muaccel olmadığından, TBK'nın 97 inci maddesi hükmü gereğince tescil talebinin ve davanın reddini, işbu taleplerin kabul görmez ve dosyanın esasının incelemesine geçilir ise, davanın hukuki yarar bulunmaksızın açılmış olması nedeniyle reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının ödemelerini tamamladığı ve dairelerin zilyetliklerinin de davacıya devredildiği, mahallinde yapılan keşifte de her iki dairenin de davacının fiili kullanımında olduğu, ancak daire tapularının davacıya teslim edilmediği anlaşılmakla, dosya arasına alınan bilirkişi raporlarında da hem asıl dosyada talep edilen daire hem de birleşen dosyada talep edilen daireye ilişkin olarak inşaat bilirkişisi raporunda tapu devir şartlarının oluştuğunun ve mali bilirkişi raporunda da ödemelerin tam olduğu bildirilmiş olduğundan davanın ve birleştirilen davanın kabulü ile davalı adına olan dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuda devir ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ....Yapı End. San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde; Görev yönünden itirazları bulunduğunu,

Dava tarihi itibariyle takdir edilen rayiç değerlerin, emsallerine göre fahiş tutarlarda olup hesaplamanın ne şekilde yapıldığının raporda açıkça belirtilmemesinin hatalı olduğunu,

Tapu masraflarının ödenmemesi nedeniyle borcun muaccel hale gelmediğini,

Müvekkili şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden aleyhine hükmedilen vekalet ücreti, harç ve yargılama giderlerini kabul etmediklerini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında yazılı sözleşme bulunduğu, bedelin ödendiği, hatta satış sırasında taraflarca ödenecek yasal tapu masraflarının mahkemece depo ettirildiği, taşınmazın davacıya teslim edildiği ve mülkiyetin nakli koşullarının oluştuğu hususunda yapılan takdirde bir hata bulunmadığı;

6502 sayılı Yasa 3 üncü maddesi kapsamında davalının bu işi meslek edilen yüklenici konumunda bulunduğu, dava konusu taşınmazların konut niteliğinde bulunduğu ve mahkemece yapılan incelemede her ikisinin de davacı tarafça kullanıldığının tespit edildiği, bir kişinin birden fazla konut kullanmasının görevin niteliğini değiştirmeyeceği kanısına varılarak görev yönünden istinaf itirazlarının reddi gerektiği;

Davalı taraf tescil hususunda talep hakkının muaccel olmadığını ileri sürmüş ise de, taraflar arasındaki sözleşmenin 3/1 maddesine göre kat irtifaklı tapunun teslimden sonra verilmesi gerektiği halde kat irtifakı kurulup taşınmaz teslim edildiği halde tapunun verilmediği görülmekle alacağın muaccel olduğu gerekçeleriyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

İstinaf dilekçesinde yazan nedenlerle hükmü temyiz etmiş ve ayrıca dava konusu taşınmazlar üzerinde takyidatlar bulunmakta olması nedeniyle İlk Derece Mahkemesi tarafından davacının tescil talebinin takyidatlardan ari olup olmadığı veya sözleşmelerin feshi iradesi olup olmadığı hususlarında kesin süre verilerek talebin açıklatılmamasının hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden konut alımına dayalı tapu iptali ve tesci istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda ayın anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,