Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1211 K.2024/3178

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun kabulüne, hükmün kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı ... vekili Avukat ... ile davalılar ... ve ... vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; 1. Davacının dava konusu Ankara ili, Mamak ilçesi, ...Mahallesi 51897 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 20.07.2015 tarihinden beri hissedar olduğunu,

2. Davalılardan ...'nun 10.02.2021 tarihli ve 8689 yevmiye numaralı satış işlemi ile taşınmazın 13/250 (130 m²) payını 208.000,00 TL'ye,

3. Davalı ...'in 28.03.2022 tarihli ve 22744 yevmiye numaralı satış işlemi ile taşınmazın 3563/62500 (142,52 m²) payını 460.000,00 TL'ye satın aldığını,

4. Davacı ...'nın, söz konusu satışları tapu kayıtlarından öğrendiğini ve kendisine bu zamana kadar hiçbir bildirim yapılmadığını belirterek ön alım hakkı nedeniyle 51897 ada 3 parselin davalıların adına kayıtlı payların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescil edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ..., ... vekili cevap dilekçesinde, 1. Dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu,

2. Davacının sadece satış bedeli, tapu harcı ve döner sermaye gideri karşılığında tapu kaydının kendi adına tescil edilmesi talebinin kabulü mümkün olmayıp ön alım bedelinin ekonomik ve objektif esaslara göre belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde, 1. Dava konusu taşınmazda davanın açıldığı tarih itibariyle 49 paydaş bulunmakta olup, Yargıtay kararları gereği fiili taksime değer verilmesi için çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmediğini,

2. Davalıların dava konusu payı satın aldıklarında taşınmaz üzerinde satıcı ... adına kayıtlı 2 tane gecekondu bulunduğunu,

3. Mamak Belediyesi tarafından yazılan müzekkere cevabında da 51897 ada 3 parsel üzerinde bulunan ...Mahallesi ... Sokak No: 92 - 92/A adresinde bulunan yapının 06.04.2021 tarihinde yıkıldığının belirtildiğini, uydu görüntüleri ve fotoğrafların ek olarak dosyaya sunulduğunu, bu durum müvekkili ...'nun payı satın aldığı tarihte taşınmaz üzerinde gecekondu bulunduğunu ispatladığını, fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılara pay satan ...'a ait 92-92/A numaralı iki adet gecekondunun bulunduğu, bu gecekonduların elektrik ve su aboneliklerinin olduğu, kira geliri elde edildiği, bu haliyle taşınmazın fiilen taksim edildiği gerekçesi ile davalılar vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile Ankara 32. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.05.2023 tarihli ve 2022/373 Esas, 2023/176 Karar sayılı hükmün kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, 1. Dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunmadığını, mahkeme kararı gerekçesinde, dava konusu taşınmazın zemininde davacı tarafından kullanılan bir yer olduğu belirtilmeden, gerçekten de dava konusu taşınmazda davacının taşınmazın zemininde kullanmış olduğu bir yer olmadığı hâlde, fiili taksimin kabul edilmesi açıkça hukuka ve Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına aykırı olduğunu,

2. Davacının dava konusu parsel üzerinde hiç bir zaman gecekondusu ve evi olmadığını, davacının aynı mahallede meydana gelen heyelan sonucu gecekondusu yıkıldığını, Mamak Belediyesi tarafından 2981 sayılı Yasa gereğince tahsis işlemi ile 2015 yılında dava konusu 51897 ada 3 parsel sayılı taşınmazda paydaş hale geldiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, 1. Davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğunu ve kesinlik sınırının her dava arkadaşının davası için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini,

2. Davacı tarafından davalı ... yönünden 212.160,00 TL üzerinden, davalı ... yönünden 469.200,00 TL üzerinden harç ödendiği ve belirtilen tutarlar üzerinden depo kararı verilmesinin talep edildiğini, İlk Derece Mahkemesi tarafından da bu bedellerin hükme esas alındığını,

3. Davacı tarafından istemleri aynı dava dilekçesi ile ileri sürülmüş olsa da, dava her bir müvekkil yönünden ayrı ayrı davalar olma özelliğini yitirmediğini, hükme esas alınan bedelin temyiz sınırının altında olduğunu ileri sürerek davalı ... yönünden temyiz kesinlik sınırı itirazlarımızın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

5. Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

3. Değerlendirme 1. Davalı ... yönünden temyiz itirazlarının incelenmesi sonucu, dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam miktar 212.588,13 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kalmaktadır. Bu nedenle davalı ... yönünden temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

2. Davalı ... yönünden yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava dosyası kapsamında bulunan kroki ve fotoğraflar ile keşif mahallinde ve duruşmada dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarından davalılara pay satan ... tarafından kullanılan iki adet gecekondunun bulunduğu anlaşılmakta ise de davacı tarafından fiilen kullanılan kısım yönünden bir inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

O hâlde mahkemece davacı tarafından fiilen kullanılan kısım yönünden yapılan inceleme sonucu işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı ... yönünden temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2. Davalı ... yönünden temyiz itirazlarının KABULÜ İLE,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,