Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1233 K.2025/859

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar-karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Turhal ilçesinde uzun süreden beri faaliyet gösteren yardımlaşma ve dayanışma derneği olduğunu, derneğin yer ihtiyacı üzerine 2007 yılında davalılar ile görüşme yapıldığını, (yapılan görüşe neticesinde) dava konusu 1140 ada 1 parsel sayılı taşınmazın malikleri (davalılar) tarafından davacı derneğe bağış ve hayır maksadıyla bedelsiz şekilde verildiğini, taşınmaz üzerine iki katlı bina inşa edildiğini ve yapı değerinin arsa değerinden fazla olduğunu belirterek öncelikle bedelsiz olmadığı taktirde bedel karşılığı dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, bunun kabul edilmemesi halinde ise tazminata karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalılar-karşı davacılar vekili karşı dava dilekçesinde özetle; davalı dernek ile diğer davalı ...’ın mülkiyeti kendilerine ait dava konusu taşınmazı haksız şekilde işgal ettiğini belirterek davalıların el atmasının önlenmesine ve ecrimisil bedelinin karşı davalılardan ...’ten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar-karşı davacılar vekili; asıl davanın reddini savunmuştur. 2. Davacı-karşı davalılar vekili; karşı davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; dava konusu binanın arsa maliklerinin rızası ile dernek tarafından iyiniyetli şekilde inşa edildiği, yapı değerinin arsa değerinden fazla olduğu, dernek binasının arsanın tamamını kullanmak üzere yapıldığı, arsanın ifrazının mümkün olmadığı, arsa malikleri ile davacı dernek arasında dava konusu yerin devri ya da bağışlanmasına yönelik resmi şekle uygun geçerli bir tasarruf bulunmadığı, TMK’nın 724. maddesi uyarınca arsa bedelinin depo edildiği ve karşı davanın yasal şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar-karşı davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar-karşı davacılar vekilinin istinaf taleplerinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar-karşı davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. Kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu,

b.Asıl davada davalı olarak gösterilen ...’in dava tarihinden önce ölmüş olup ölü şahıs aleyhine dava açılamayacağını,

c. ...’in mirasçıların davaya dahil edilmediğini,

d. Dava değerinin güncellenmesi taleplerinin haksız şekilde reddedildiğini,

e. Derneğin 2860 sayılı Yardım Toplama Kanunu kapsamında yardım toplama faaliyet izni bulunmadığını,

f. Derneklerin makbuzsuz ve kayda dayanmayan yardımı toplayamayacağını,

g. Derneğin bina inşa edecek parası bulunmadığı gibi yapı değerini karşılayacak mali gücünü de ispat edemediğini,

h. Resmi belgeler karşısında tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini,

ı. Bina ile ilgili tüm resmi belgelerin ... adına düzenlendiğini,

i. Tanık beyanlarının çelişkili ve asılsız olduğunu,

j. Hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını,

k. Kayıt maliklerinden ...’in dava konusu ihtilafla ilişkisi olduğuna dair hiçbir delilin dosya kapsamında yer almamasına rağmen İlk Derece Mahkemesince arsa sahiplerinin rızasının alındığı tespitinin kabul edilemeyeceğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl dava, temliken tescil ikinci kademede tazminat, karşı dava ise mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Türk Medeni Kanunu'nun 684/1 ve 718/2. maddelerin istisnalarından biri olan TMK’nın 725. maddesinde, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 1140 ada 1 parsel sayılı taşınmazın dava tarihi itibariyle (paylı mülkiyet şeklinde) ... ve ... adına kayıtlı olup yargılama aşamasında mirasçıları adına intikal gördüğü anlaşılmaktadır.

Davacı vekili, dava konusu taşınmazın kayıt malikleri tarafından (bağış ve hayır maksadıyla) bedelsiz olarak verildiğini ve taşınmaz üzerine iki katlı bina inşa edildiğini iddia etmiş ise de; bu hususta yazılı bir belge sunulmadığı gibi (özellikle) kayıt maliklerinden ...’in var ise muvafakatine yönelik dosya kapsamında herhangi bir delil veya beyanın da olmadığı görülmektedir.

Somut olayda, davacı yapıyı yaparken paydaş olan ... ve ...’in (oybirliği ile) rıza ve muvafakat gösterdiğini yöntemince kanıtlayamamıştır.

Bu durumda temliken tescil istemi hakkında iyiniyet koşulu gerçekleşmemiş olup diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin aranmasına da gerek bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenle, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden olumlu veya olumsuz değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR