Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1306 K.2024/2537

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; Tapuda Isparta ili, Yalvaç ilçesi, ... Köyü, ... mevkii 123 ada 44 parselde kayıtlı taşınmaza müvekkilin elbirliği ile maliki olduğunu, bu parseli iki yönden kuşatan 123 ada 60 parselin 03.09.2020 tarihinde ....satıldığını, 125.000,00 TL'ye davalının satın aldığını duyduğunu, bedelin muvazaalı olarak 250.000,00 TL gösterildiğini ileri sürerek ön alım hakkına dayanarak müvekkili adına tapu iptal tescil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; husumet itirazlarının olduğunu, kaldı ki; 20.17,68 m² büyüklüğünde olan davaya konu taşınmaz 5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın üzerinde olduğunu, bu nedenle bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep olmadığını, davacının hakkını kötüye kullanmak suretiyle böyle bir dava ikame ettiğini davası dinlenemez davanın reddi gerektiğini, satış bedelinin yüksek gösterildiği iddiaları da doğru olmadığını, taşınmazın bulunduğu mevkiide arazi toplulaştırma çalışmaları olduğunun da doğru olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın kabulüne, taşınmazın davalı ... adına kaydın iptali ile davacı ... adına kayıt ve tesciline; karar kesinleştiğinde ön alım bedeli olarak depo edilen 255.000,00 TL'nin davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı vekili; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemece yasanın uygulanmasında ve delillerin değerlendirilmesinde hata yapılarak karar verildiğini, taşınmazın 5 kişi olan davacılar adına tescil edilmesi hâlinde tarımsal arazinin parçalanacağını ve itirazlarının dikkate alınmadığını, asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın üzerinde olduğunu, satış bedeli olan 250.000,00 TL'nin satış tarihi olan 03.09.2020 tarihinden itibaren faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davacı vekili; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, tanık beyanları ve gerçek satışın 125.000,00 TL üzerinden yapıldığını, bölgedeki fiyatların da bununla uyumlu olduğu halde önalım bedelinin 255.000,00 TL üzerinden hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı ...'ın 123 ada 44 parsel sayılı sınırdaş taşınmaza elbirliği ile malik olduğu, ancak yargılama esnasında diğer hissedarların davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile davaya muvafakatlarının sağlandığı, davacı tarafın 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu hükümleri uyarınca davalıya ait taşınmaz olan 123 ada 60 parsel sayılı taşınmaz ile sınırdaş tarımsal arazi maliki konumunda olduğunu,

2. Davacı taraf bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ise de, satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha düşük olduğunu mevcut dosya kapsamı itibarı ile kanıtlayamadığından, davacı tarafın hak düşürücü süre içerisinde yasanın kendisine tanıdığı şufâ hakkını kullanmak istemi nedeniyle, İlk Derece Mahkemesince, resmi satış tutarı ve alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masrafları toplamının dosyaya depo ettirilerek, bu bedeller üzerinden davacı tarafa şufâ hakkının kullandırılmasına ilişkin hükmünde, usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı ve davalı tarafın istinaf isteminin ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri; istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun değişik “Ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732-734 üncü maddeleri,

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2022 tarih 2019/14-798 Esas, 2022/730 Karar sayılı kararı,

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanun'unda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5 inci maddesi ile de 5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/i maddesi eklenerek, ikinci fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine ön alım hakkı tanınmıştır.

3. Uyuşmazlığın çözümü bakımından. 5403 sayılı Kanunda ön alım hakkına sahip olduğu belirtilen “sınırdaş tarımsal arazi malikleri” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği ve bu bağlamda özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir tarım arazisinin bulunması hâlinde paydaşların ön alım hakkını kullanıp kullanamayacakları hususunun da açıklığa kavuşturulması önem arz etmektedir.

Hemen yukarıda değinildiği gibi tarım arazilerinde getirilen ön alım hakkı ile tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmış olup, paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde bu bütünlük sağlanamayacağından, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazisi ile diğer tarım arazilerinin sınırdaş olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu tarım arazilerindeki paydaşlar, sınırdaş arazilerin satılması durumunda ön alım hakkını kullanamaz.

4. Nitekim, Anayasa Mahkemesinin 30.10.2014 tarihli ve 2014/133 Esas, 2014/165 Karar sayılı kararının gerekçesinde de ön alım hakkının sadece arazinin bütünüyle satılması durumunda mevcut olduğuna değinildiği gibi ön alım hakkının "sınırdaş parsel malikine" tanındığı vurgulanmıştır.

5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2022 tarihli ve 2019/14-798 Esas, 2022/730 Karar sayılı kararı ile Dairemizin 23.05.2023 tarihli ve 2021/7528 Esas, 2023/2775 Karar sayılı kararı da bu yöndedir.

6. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; ön alım hakkına konu edilen 123 ada 60 parsel sayılı taşınmaz 03.09.2020 tarihinde davalıya satılmıştır. Davacı, dosyada mevcut tapu kaydına göre ön alım hakkına konu taşınmaza sınırdaş olan 123 ada 44 parsel sayılı taşınmazda paylı maliktir. Yukarıda açıklandığı üzere, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrasında kanun koyucunun amaçladığı tarımsal bütünlük sağlanmayacağından taşınmazda tam malik olmayan davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir.

7. Hâl böyle olunca; açıklanan gerekçe ve nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,