Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1774 K.2024/2734

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asli müdahil vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile hükmün kaldırılarak yeniden hüküm tesisi ile davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin miktar/değer yönünden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında akdedilen ...

1. Noterliğinin 16.01.2003 tarihli, 383 yevmiye numaralı ve 28.06.2002 tarihli, 5250 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle, İstanbul ili, ... ilçesi, 440, 441, 437, 471, 582, 951, 996 ve 1942 parsel sayılı taşınmazlardaki davalıya asli miras yolu ile gelen hak ve hisselerinin müvekkile satışının vaat edildiğini, taşınmazlarının zilyetliğinin de müvekkiline devir ve temlik ettiğini,

davalının satış vaadi sözleşmesinde yer alan dava dışı parseller yönünden edimlerini yerine getirdiğini ancak dava konusu yapılmış parseller yönünden edinimlerini yerine getirmediği için tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalındığını belirterek, dava konusu taşınmazlarda davalı adına olan hisselerin tapu kaydının iptali ile müvekkili davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Asli müdahil vekili ise müdahale dilekçesinde özetle; davalı ...'ün ... 1. Noterliğince düzenlenen 05.03.1992 tarihli ve 13403 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ... ilçesi, ...

Mahallesi, 437, 441, 582 ve 1942 parsel sayılı taşınmazlardaki gerek tapuda adına kayıtlı bulunan, gerekse herhangi bir murisinden kendisine intikal etmiş veya ileride intikal edecek olan hak ve hisselerinin tamamını müvekkili ...' a satmayı vaad ettiğini, satış bedellerinin kendisinden nakten alındığını, bir taşınmazın bir kaç kez satışının vaad edilmesi halinde en eski tarihli satış vaadinin geçerli olduğunu, sonra yapılan satış vaadi sözleşmelerinin her hangi bir hukuki değer taşıyamayacağını ileri sürerek, dava konusu taşınmaz hisselerinin müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... davaya karşı yazılı olarak cevap dilekçesi sunmamış, yargılama aşmasındaki beyanlarında davanın reddini savunmuştur.

2. Davacı vekili müdahale dilekçesine karşı verdiği cevap dilekçesinde özetle; Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesi gereği satış vaadi sözleşmelerinin 10 yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğunu, asli müdahilin talebi hakkında zaman aşımı süresi dolduğundan ret kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2018/165 Esas, 2020/307 Karar sayı ve 17.09.2020 tarihli kararı ile "...mahalli bilirkişilerce dava konusu 1942 ve 441 sayılı parsellerin tamamının, yaklaşık 25 senedir davacı ... tarafından kullandığının ve halen de davacının kullanmaya devam ettiğini beyan ettikleri, keşifte asli müdahil lehine herhangi bir fiili teslim olgusunun gerçekleşmediğinin anlaşıldığı...ayrıca 441 ve 1942 parsel sayılı taşınmazlarda asli müdahil lehine tapu kaydında herhangi bir şerhe veya kayda rastlanmadığı...." gerekçeleriyle,

"1-... dava konusu 437,441,582,1942 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davalı adına kayıtlı olan hissenin iptali ile davacı adına tesciline,

2-Dava konusu ...440 parsel sayılı taşınmaz yönünden dava konusuz kaldığından bu parsel yönünden karar verilmesine yer olmadığına,

3-Dava konusu ... 471, 951, 996 parsel sayılı taşınmazlarda davalının hissesinin olmaması sebebi ile davanın bu parseller yönünden husumet yokluğundan reddine,

4-Asli müdahil talebinin on yıllık zamanaşımı süresinin dolmuş olması sebebi ile reddine..." karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde asli müdahil vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asli müdahil vekili istinaf dilekçesinde müdahale dilekçesindeki nedenleri tekrarla, İlk Derece Mahkemesi kararının eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile tesis edildiğini belirtmiş, mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 20.10.2022 tarihli ve 2021/239 Esas, 2022/2415 Karar sayılı kararı ile "...asli müdahil ... tarafından dosya ibraz edilen 05.03.1992 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinde... satış vaadi borçlusu davalı tarafından ... 'alıcının bu taşınmazları dilediğince tasarruf etmekte, kullanmakta yetkili olduğunu, gayri kabili rucü beyan ederim' şeklinde beyanın bulunduğu,

bu beyan içeriğine göre satış vaadi kabul eden ...'n taşınmazları kullanmaya ve tasarruf etmeye yetkili kılındığı... emsal kararlarda, 'sözleşmede yer alan ve satış alacaklısının dilediği şekilde tasarrufta yetkili bulunduğu ibarelerinin dava konusu taşınmazda hukuki ve fiili teslimin gerçekleştiğini gösterdiği...bu durumda zaman aşımı savunmasının TMK'nın 2 nci maddesi ile bağdaşmayacağının' hükme bağlandığı, asli müdahil ...'a taşınmazın hukuki ve fiili tesliminin satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarih itibariyle gerçekleştiği, söz konusu satış vaadi sözleşmesinin 1992 yılında akdedildiği,

bu sözleşmenin davacı tarafından dosyaya ibraz edilen 2002 ve 2003 tarihli satış vaadi sözleşmelerinden daha önce düzenlendiği, önceki tarihli sözleşmenin asli müdahile üstün hak sağladığı ..." gerekçeleriyle "...asli müdahil vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına... yeniden hüküm tesis ile...

1- 437, 441, 582, 1942 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı adına kayıtlı olan hissenin iptali ile asli müdahil ... adına tesciline, 2-Dava konusu ...440 parsel sayılı taşınmaz yönünden dava konusuz kaldığından bu parsel yönünden karar verilmesine yer olmadığına, 3-Dava konusu 471, 951, 996 parsel sayılı taşınmazlarda davalının hissesi olmaması sebebi ile davanın bu parseller yönünden husumet yokluğundan reddine..." karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV.C) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahalli bilirkişilerce taşınmazın müvekkili tarafından 25 yıldır kullanıldığının beyan edildiğini, asli müdahilin hiçbir zaman taşınmazlara zilyet olmadığını, asli müdahil yönünden talebin zaman aşımına uğradığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanun'un 2 nci maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre Bölge Adliye Mahkemesince asli müdahil yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizliğin bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3. Somut olayda; dava konusu taşınmazlara ait tapu kayıtlarının 3402 sayılı Kadastro Kanunu gereğince 30.06.2021 tarihli yenileme çalışmaları nedeniyle pasif hale geldiği, sicil kayıtlarının kapatıldığı anlaşılmıştır. Bu nedenle üzerinde işlem yapma olanağı kalmayan tapu kayıtları ile kurulan hükmün infaza elverişli olmadığı açık olup, Bölge Adliye Mahkemesince güncel tapu kayıtları getirtilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda V.C.3.1 ve 2 inci bentte açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE;

2. V.C.3.3 üncü bentte açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/2 nci maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmesine,