Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2224 K.2024/2911

Taraflar arasında görülen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının ... 13. Noterliğinin 28.08.2002 tarih ve 10811 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu 278 parsel sayılı taşınmazdaki 39/448 hissesini satmayı vadettiğini ileri sürerek; taşınmazdaki davalı adına kayıtlı hissenin müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bozma ilamı sonrasında davaya dahil edilmesi sonrasında verilen cevap dilekçesiyle davalı ... vekili; davacının taşınmazda hiçbir hakkının kalmadığını, müvekkilinin davacıdan borç para aldığını, fakat borcunu ödeyemediğini, davacı ... hakkında tefecilik suçu iddiasıyla savcılığa suç duyurusunda bulunulduğunu, ancak hakkında takipsizlik kararı verildiğini, tehdit suçlamasıyla açılan ceza davasında müvekkilinin beraat etiğini, ceza yargılaması sırasında, tapunun ...'e geri verilmediği sonucuna varıldığını, taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilerek verilen paranın teminatı olduğunu,

borcun ödenmesiyle de satış vaadi sözleşmesinin hükmünü yitirdiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre de; satış vaadi sözleşmesinin gerçekte taşınmaz mülkiyetinin ileride devri amacıyla değil de alacağın teminatı olarak yapılması halinde muvazaa nedeniyle geçersiz olan bu sözleşmeye dayanarak mülkiyetin naklinin talep edilemeyeceğini, teminat amacıyla kurulan bu sözleşmeye dayalı tescil hükmü de kurulamayacağını, muvazaanın varlığı yönünden Mahkemece araştırma yapılması gerektiğini, somut uyuşmazlıkta sözleşmenin sadece görünürde bulunduğunu, asıl iradenin tescile değil, teminata yönelik olduğunu belirterek;

davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 01.07.2003 tarihli ve 2003/350 Esas, 2003/553 Karar sayılı kararıyla; "...Davacının iddiasının tüm dosya kapsamıyla sabit olduğu..." gerekçesiyle; davanın kabulüne karar verilmiş ve karar 16.01.2004 tarihinde kesinleştirilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 01.12.2020 tarih ve 2017/1259 Esas, 2020/7938 Karar sayılı ilamında; "...Mahkemece, davalıya 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümlerine uygun olarak dava dilekçesi tebliğ edilip taraf teşkili sağlanarak savunma ve delilleri toplandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın ve Hukuk Muhakemeleri Kanununun 27. maddesi uyarınca hukuki dinlenme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkeme; yukarıda başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararında; "... Davacılardan ... ile davalı arasında ... 3. Noterliğinin 28/08/2002 tarih ve 10811 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği, satış vaadinin konusunun ... ili, .../2 ilçesi, ...

Köyü, 278 parseldeki 39/448 hisse olduğu, davacının taşınmazın devrini alamaması üzerine davacı tarafından mahkemenin 2003/350 E. sayılı dosyasından davanın açıldığı, yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş ise de, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2017/1259 E. 2020/7938 K. sayılı ilamı ile hükmün bozulduğu ve yeni esas üzerinden yargılamaya devam edildiği,

daha önce mahkemece verilen karar kesinleşmiş olduğu için taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle HMK.nın 125. maddesi gereğince yeni malik ...'nin davaya dahil edildiğini, her ne kadar davalı Kuddüs, davacılardan Yahya'nın tefeci olup satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu iddia etmişse de, gerek savcılık aşamasındaki dosyalar, gerekse davalı tanığının davalı aleyhine tanıklık yapmış olması sebebiyle davalının savunmasına itibar edilmeyeceği..." gerekçesiyle, davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 278 parselde davalıya ait 39/348 hissenin iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; keşif esnasında dinlenilen tanık Halil Atlı'nın 10 yıl sonra verdiği beyanı ile ceza dosyasındaki beyanları arasındaki çelişkilerin giderilmeyip genel ifadelerle gerekçe oluşturularak davada aleyhe karar verildiğini, yalan tanıklık suçunun oluştuğunu, adil yargılanma hakkının zedelendiğini, müvekkilinin 2002 yılında mali olarak sıkıntı çekmesi üzerine davacı ...'ten %10 faizle 10.000,00 TL para alıp teminat olarak da dokuz dönüm tarla verdiğini, bu şekilde davaya konu satış vaadi sözleşmesinin borç paranın teminatını oluşturduğunu,

satış vaadi sözleşmesinin para alacağının teminatı olarak yapılması nedeniyle geçerli olmadığını, zira önce notere gidilip sonra paranın verildiği hususlarının dosya kapsamıyla ve tanık beyanlarıyla sabit olup bu durumun da tarlanın teminat olarak verildiğinin kanıtı olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin görünürde satış işlemi olup asıl amacın teminat vermek olduğunu, gerçekte satış amacı bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesinin gerçek iradeyi yansıtmadığını, geçersiz sözleşmeye dayalı tescil istenemeyeceğini, tanık Cebbar Kanru'nun davacının tefecilik yaptığını açıkça beyan ettiğini,

fakat bu tanığın beyanının Mahkemece değerlendirme dışı bırakıldığını, maddi vakıanın gerçeğe uygun olarak tespiti üzerine ancak isabetli bir karar verilebileceğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716 ncı maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 ve 237 nci maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi.

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Ancak satışı vadedilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

2. Değerlendirme 1. Somut olayda; vaat alacaklısı ... tarafından, vaat borçlusu ... aleyhine açılan davada, ...'e usulüne uygun tebligat yapılmadan hukuki dinlenilme hakkına aykırı olacak şekilde karar verilerek hüküm usulsüz tebligatla kesinleştirilmiş ise de, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 01.12.2020 tarih ve 2017/1259 Esas, 2020/7938 Karar sayılı ilamıyla bu hüküm bozulmuş olduğundan, önceki malik Yahya lehine satış vaadi sözleşmesi gereğince tescil şartlarının oluştuğu gözetildiğinde, kesinleşme şerhinin hukuki bir sonucu bulunmamaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince, ... adına 01.07.2003 tarihli ve 2003/350 Esas, 2003/553 Karar sayılı mahkeme kararıyla tescil hükmü kurulmuş, kayıt maliki tarafından da taşınmaz ...'e temlik edilmiştir. Tescil; halen geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasının konusu kalmamıştır. O halde konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulması gerekirken kayıt maliki adına olan tapunun iptali ile yine kayıt maliki adına tescili yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,