Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2354 K.2024/3496

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairesince Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince direnme kararı verilmiş, direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı bozulmasına karar verilmiş; Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, ...

Köyü 118013 ada 8 parselde hissedar olduğunu, aynı taşınmazda davalı ...’ın 10.04.2013 tarihinde davalı ...’ye ait 1/2935 hisseyi trampa yolu ile devralarak paydaş olduğunu ve ön alım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapılan trampa işleminden sonra da davalı ...’ın 17.01.2014, 20.02.2014, 22.02.2014, 29.05.2014, 30.05.2014, 04.06.2014, 27.06.2014, 25.11.2014 tarihlerinde ayrı ayrı satış işlemleri ile hisseler satın aldığını, 17.01.2014 tarihli ilk satışta belirtilen değerin gerçek değerin çok üzerinde olduğunu belirterek 10.04.2013 tarihinde yapılan trampa işleminin muvazaalı yapıldığı,

işlemin gerçekte satış olduğunun tespiti ile iptaline, trampa ve ilk satış işleminde bilirkişi tarafından belirlenecek bedel üzerinden, diğer satış işlemlerinde tapuda gösterilen bedel üzerinden ön alım hakkı tanınarak davalı adına kayıtlı tüm hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; ön alım hakkı nedeniyle dava açılması için öngörülen sürenin 3 ay olduğunu, müvekkilinin 2013 yılında hisse almak için pazarlık ve görüşmeler yaptığını, davacının hisse devri işlemlerinden haberdar olduğunu, müvekkili ile diğer davalının trampa ettikleri hisselerin değerlerinin birbirlerine yakın olduğunu, trampa işleminin gerçek olduğunu, trampalı mal temlikinde ön alım hakkının kullanılamayacağını, dava konusu taşınmazın Ankara’nın en gözde bölgesinde bulunduğunu, bu itibarla davacının hisse bedellerinin fahiş gösterildiği yönündeki iddiaların gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazdaki 2 m²’lik payını 1.500,00 TL bedelle sattığını, bu yere karşılık 17 m²’lik başka yerden arsa verildiğinden haberinin olmadığını, satış işlemini vekâlet vererek yaptığını savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 15.06.2017 tarihli ve 2015/165 Esas, 2017/327 Karar sayılı kararıyla; yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporuna göre trampaya konu dava konusu taşınmazın 2/5870 hissesinin dava tarihinde 4.700,00 TL, 112671 ada 12 parselin 17/750 hissesinin ise 2.380,00 TL değerinde olduğu, her iki taşınmaz hissesi arasında yaklaşık iki kat fark bulunduğu,

dava konusu taşınmazı trampa ile davalıya devreden ...'nin cevap dilekçesinde trampadan bilgisinin olmadığını, taşınmaz hissesini vekâletname vererek 1.500,00 TL bedelle devrettiğini beyan ettiği, özellikle ...'nin bu beyanı ve trampa işleminden sonra davalının yakın tarihlerde toplamış olduğu hisse miktarı, bilirkişi raporu dikkate alındığında satış işlemini gizlemek ve ön alım talebini engellemek amacıyla işlemin trampa yoluyla yapıldığı, davacının ön alım hakkını kullanabileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, 118013 ada 8 parsel sayılı taşınmazın 10.04.2013 tarihinde trampa ile davalı ...'a devredilen 1/2935 hissenin.

17.01.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 4/5870 hissenin. 20.02.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 148/5870 hissenin. 22.02.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 36/2935 hissenin. 29.05.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 37/2935 hissenin. 30.05.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 37/2935 hissenin. 04.06.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 37/2935 hissenin.

27.06.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 37/2935 hissenin. 25.11.2014 tarihinde davalı ...'a satış sureti ile devredilen 37/2935 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından bankaya depo edilen toplam 368.027,22 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde faizi ile birlikte davalı ...'a ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 12.06.2019 tarihli ve 2019/1326 Esas, 2019/1226 Karar sayılı kararıyla; tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlamasının mümkün olduğu, işlemde muvazaanın kabul edilebilmesi için trampaya tabî taşınmazlar arasında aşırı bir bedel farkının olması,

tanıkların da tapudaki işlemin gerçekte satış olduğu hâlde ön alım hakkının engellenmesi için trampa gösterildiğine dair beyanda bulunmalarının gerekeceği, davacı dava dilekçesinde keşif ve tanık deliline dayandığı hâlde yargılama sırasında 15.10.2015 tarihli celsede tanık listesi sunmadıklarını beyan ettiği, yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda trampa işlemine konu 118013 ada 8 parseldeki hisse değerinin 4.700,00 TL, 112671 ada 12 parseldeki hisse değerinin ise 2.380,00 TL olarak belirtilmesinin muvazaanın ispatı için tek başına yeterli olmadığı,

davacının işlemde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığına göre 10.04.2013 tarihinde yapılan işlemin trampa olduğunun kabulü gerekeceği, ilk işlem trampa olduğuna göre davalı ...'ın taşınmazın paydaşı hâline geldiği, bu nedenle mahkemece yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf isteminin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine, davacı tarafından depo edilen satış bedeli ve masrafların faiziyle birlikte karar kesinleştiğinde talep hâlinde yatıran davacıya iadesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile.

"Dosya içeriği ve belgelerden; davacının dava konusu 118013 ada 8 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğu; davalı ...’nin taşınmazda 26.09.2011 tarihli imar işlemiyle 2/5870 hisse edindiği; davalı ...’nin 10.04.2013 tarih, 5653 numaralı akitle bu payını vekili Hüseyin Sezgin aracılığı ile davalı Sevket ...’a ait 112671 ada 12 parseldeki 17/750 pay ile trampa ettiği ve davalı ...’ın trampa ettiği pay üzerinde eşi ... ... lehine 09.12.2010 tarihinde tesis edilen intifa hakkı olduğu;

trampa işleminden bir gün sonra 11.04.2013 tarihinde davalı ...’ın dava konusu taşınmazda temlik aldığı hisse üzerinde yine eşi ... ...’ın lehine intifa hakkı tesis edildiği; davalı ...’ın bundan sonra 118013 ada 3 parsel sayılı taşınmazda. 17.01.2014, 20.02.2014, 22.10.2014, 29.05.2014, 30.05.2014, 04.06.2014, 27.06.2014 ve 25.11.2014 tarihli satış işlemleri ile hisse satın aldığı ve taşınmazda toplam 298/2935 payının bulunduğu anlaşılmaktadır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 nci maddesi uyarınca, ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde ise ön alım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satış dışındaki işlemlerde de ön alım hakkı doğmaz. Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler.

Davacı, davalı ...’ın baştan beri taşınmazın tamamına malik olabilmek ve gerçekte satın almasına rağmen ön alım hakkının kullanımını önlemek amacıyla muvazaalı olarak ilk temlik işlemini trampa olarak gösterdiğini ileri sürmüştür.

Öncelikle davalı ..., dava konusu Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, ... Mahallesi, 11813 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 2 m² miktarlı akitte 5.000,00 TL bedel gösterilen payını 10.04.2013 tarihinde vekili aracılığı ile davalı ...’a ait ... Mahallesi 112671 ada 12 parseldeki 17 m², akitte 5.000,00TL bedel gösterilen ve üzerinde davalı ...’ın eşi lehine intifa hakkı şerhi bulunan payı ile trampa etmiştir.

Alınan bilirkişi raporunda trampaya konu 11813 ada 3 parseldeki 2 m² taşınmazın değerinin işlem tarihinde 4.700,00TL. 112671 ada 12 parselin trampaya konu 17 m² olan kısmının değerinin ise 2.380,00 TL edeceği belirtilmiştir. Görüldüğü üzere trampaya konu taşınmazlar hem mevkii, hem miktar, hem de değer itibariyle denk değildir. Davalı ... tarafından trampada karşılık olarak alınan yerde davalı ...’ın eşi lehine intifa hakkı şerhi bulunmaktadır.

Ayrıca, 2 m² miktarındaki bir hissenin trampa edilmesi taraflara menfaat sağlamaz. Taşınmaz satılıp parası alınabilecekken, bu çeşit bir trampa yoluna gidilmesi hayatın olağan akışına uygun düşmez. Davalı ... trampa yolu ile pay edindikten sonra taşınmazda diğer bir kısım payları da satın alarak, sonuçta 298/2935 payın sahibi olmuştur.

Gerçekte satış olan işlemin sırf diğer paydaşların ön alım haklarını kullanmalarının engellenilmesi için trampa olarak gösterilmesi halinde kanunun dolanılması söz konusu olur ki, bu hususu kanun korumaz. Öyle ise, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde de belirtildiği üzere, davalı ... tarafından, taşınmazda trampa yolu ile pay edinimi muvazaalı olup, gerçekte satış işlemi ile pay edindiği ve davacı yan yönünden ön alım hakkının var olduğu kabul edilmelidir.

Bölge Adliye Mahkemesince, değinilen hususlar göz ardı edilerek, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin 09.11.2021 tarihli ve 2021/2167 Esas, 2021/2260 Karar sayılı kararı ile önceki karardaki gerekçe ile direnme kararı verilmiş, direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Hukuk Genel Kurulunca Verilen Bozma Kararı

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince bozulmasına karar verilmiştir.

D. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Bozmaya Uyma Kararı

Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen karar ile; bozmaya uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; ön alıma konu taşınmaz hisse değerlerinin çok yüksek bir bedele ulaştığını, tapudaki değerler üzerinden ön alıma karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, işlemin muvazaalı olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; davalı ...’nin, dava konusu taşınmazda 2 m² yüzölçümlü payını 10.04.2013 tarihinde vekili aracılığı ile davalı ...’a ait ... Mahallesi 112671 ada 12 parseldeki 17 m² yüzölçümlü payı ile trampa ettiği eldeki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, davalı ... tarafından dava konusu taşınmazda trampa yolu ile pay ediniminin muvazaalı olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre davalı ...’ın gerçekte satış işlemi ile pay edinip edinmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,