Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2364 K.2025/656

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının hissedar olduğu davaya konu 17373 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalının dava dışı ... ...'e ait 16100/91799 hisseyi 07.11.2019 tarihli işlem ile (2.000,00 TL karşılığında) satın aldığını ve müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın süresinde açılmadığını, devir işleminin ön alım hakkı verecek nitelikte olmadığını, dava konusu parselde davacı dâhil tüm pay sahipleri ile kat karşılığı sözleşme yapıldığını, davacının ... 30. Noterliğinin 07.11.2019 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ek olarak yapılan ... 2. Noterliğinin 06.11.2020 tarihli sözleşmesi ile ön alım hakkından açıkça feragat ettiğini, davacının kötüniyetli olup ön alım hakkını kullanmasının açıkça TMK'nın 2 nci maddesine aykırılık teşkil ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; dava konusu hisse devri işleminin arsa payı ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığı, pay devrinin gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığı, davacının ön alım hakkını kullanmasının mümkün olmayacağı ve ön alım hakkını kullanmasının TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına da uygun düşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf taleplerinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle. Bölge Adliye Mahkemesi karar ve gerekçesinin yerinde olmadığını, gerekçede ifade edilen tespitlerin dosya kapsamı ile uyuşmadığını, dava konusu temliki işlemin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığı kabul edilmiş ise de;

davalının (aynı zamanda yüklenicisi olduğu taşınmazdaki) dava konusu hisseyi çek ile yaptığı (2.000,00 TL bedel) ödeme ile satın aldığını, işlemin gerçek bir satış işlemi niteliği taşıdığını, devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası amacıyla yapılmadığını, tıpkı üçüncü bir kişi gibi işlem tesis edildiğini, devir tarihi itibariyle tüm hissedarlarca akdedilmiş geçerli bir arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmadığını, davalının gerek işbu davaya konu 07.11.2019 tarihli pay devrini gerekse aynı taşınmazın farklı hissesine dair açılan ve delil olarak dayanılan ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/53 Esas Sayılı dosyasında pay devrinin nedenini; "....malikin (... ...'in) paraya ihtiyacı olması nedeniyle aldığı..." şeklinde açıkladığını, ayrıca, hissedar ... ...’in, ...

3. Sulh Hukuk Mahkemesinde davalı şirket tarafından açılmış olan, 2021/2375 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davasına sunduğu 30.11.2021 tarihli beyanıyla, 17373 ada 1 parsel sayılı taşınmazda malik sıfatının bulunmadığını beyan ettiğini, dolaysıyla dava konusu temlik işleminin Yargıtayın ilke kararlarında yer aldığı gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasını temin edebilmek ve yükleniciye avans sağlayabilmek için bilâ bedel gerçekleştirilmediğini, İlk Derece Mahkemesinin kararı hatalı olup kaldırılması gerektiğini, 07.11.2019 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu,

03.11.2021 tarihinde tüm hissedarlar ile sözleşmelerin tamamlandığını, davalı şirketin kötüniyetli hareket ettiğini, davalı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davası nazara alındığında davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ifa etmemek yönünde iradesini ortaya koyduğunu, İlk Derece Mahkemesince davacının, dava konusu satışı ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi ile öğrenerek,

bu tarihten itibaren üç aydan fazla süre geçmemiş olmasına rağmen işbu davanın açılmasını dürüstlük kuralına aykırı nitelemesinin kabul edilemez olduğunu, noter aracılığı ile yapılmış bir bildirim olmadığından davanın süresinde açıldığını, davalının esasında pay değil de ileride yapılması muhtemel bağımsız bölümleri satın aldığı iddiasının kabul edilemeyeceğini, bu iddianın davaya hiçbir etkisi bulunmadığını, taşınmazda kat mülkiyeti veyahut kat irtifakı kurulmamış olduğu gibi taşınmaz üzerinde yapı da olmadığını, kat irtifakının kurulmamış olması karşısında davalıya pay satan dava dışı ... ...'e verilmiş bağımsız bölümde bulunmadığını,

davacı tarafından akdedilmiş olan ... 30. Noterliğinin 07.11.2019 tarihli ve 14494 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı sözleşmesinde dahi taraflara düşecek bağımsız bölümler tespit edilmediğini, davalının paylı mülkiyet hakkını devir şeklinde olduğunu kabul ettiği başka bir unsurunda ...

2. Noterliğinin 06.12.2021 tarihli ön alım hakkının kullanılmasına dair ihtar olup bu ihtar ile satış işleminin iptale tabi olduğunun kabul edildiğini ve davalı ile ... ...'in oğlu Barbaros Tezeller arasında yapıldığı bildirilen ön sözleşmenin de geçerli olmadığını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR