Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/3090 K.2024/4460

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Deremizce Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın tazminat talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile davacının dava konusu bağımsız bölümün satışına ilişkin 27.12.2013 tarihli ve 8980 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, sözleşmeye göre davalının taşınmazı davacıya devredeceği vaadine karşılık, davacının taşınmaz bedeli olan toplam 30.000,00 TL'yi devir tarihinde ödeyeceği konusunda anlaştıklarını,

davalının taşınmaz üzerindeki takyidatların kalkması ile taşınmazın mülkiyetinin davacı adına naklini temin edeceği vaadini verdiğini ancak taşınmazın devrine yanaşmadığını ve söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye satacağına ilişkin söylentilerin çıktığını, davacının ofis olarak kullandığı taşınmaza 60.000,00 TL masraf yaptığını, davacının taşınmazın bedelini ödemeye hazır olduğunu ileri sürerek davalının taşınmazın devri konusunda icbarına, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,

tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde yapılan masrafların beş yıllık faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde; emlakçıda adi yazılı yapıldığı belirtilen sözleşmenin 11.11.2013 tarihli olduğunu, bu sözleşme uyarınca tapuya gidildiğinde hacizler bulunduğundan davacının taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, davalının ise peşin aldığı kaporayı iade etmemek için noterde sözleşme yapmayı teklif etmesi üzerine taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini belirtmiştir.

3. Davacı vekili 20.02.2018 tarihli ıslah dilekçesinde; davalının taşınmazın devri konusunda icbarına, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde yapılan satış vaadi sözleşmesindeki satım bedeli olan 30.000,00 TL ile yapılan masrafların beş yıllık reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

4. Davacı vekili duruşmada; 60.000,00 TL bedeli depo etmek için süre istediklerini, mahkeme aksi kanaatte ise ödedikleri 20.000,00 TL ile yaptıkları masraf toplamı olan 37.074,00 TL'nin iadesini istediklerini belirtmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı cevap dilekçesinde özetle; emlakçı aracılığıyla davacı ile tanıştıklarını, emlakçıda yapılan sözleşme uyarınca bağımsız bölümün satım bedeli olan 80.000,00 TL ve dış cephe mantolama, çevre düzenlemesi için 5.500,00 TL olmak üzere toplamda 85.500,00 TL ödenmek üzere anlaştıklarını, kapora olarak önce 21.000,00 TL, sonra 14.000,00 TL olmak üzere toplam 35.000,00 TL'nin davacı tarafından kendisine verildiğini, karşılığında 35.000,00 TL teminat amaçlı senet alındığını, tapu üzerindeki takiyatlar kaldırılamadığından 15.000,00 TL'nin davacıya iade edildiğini,

davacının noter huzurunda da sözleşme yapmak istemesi üzerine 27.12.2013 tarihli satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, bu sözleşmede kararlaştırılan 30.000,00 TL'nin taşınmazın gerçek değeri olmadığını, davacının bu tarihten itibaren dava konusu yeri kullanmaya başladığını, davacının yaptığını iddia ettiği masrafların çok abartılı bir rakam olduğunu, davacının emlakçıda yapılan sözleşme uyarınca kararlaştırılan bedeli ödemesi halinde tapuda devir yapmaya hazır olduğunu, davacının satın almaktan vazgeçmesi halinde 27.12.2013 tarihinden tahliye tarihine kadar olan kira bedellerinin davacıdan tahsilini,

davacının elinde bulunan teminat senedinin iadesini ileri sürmüştür.

2. Davalı ikinci cevap dilekçesinde; davacının emlakçıdaki sözleşmeyi yaparken takyidatlardan haberdar olduğunu, davacı taşınmazı almak istemediğini söylemiş olsaydı kaporayı iade etmeye hazır olduğunu, noterde sözleşme yapmayı davacının teklif ettiğini, davacının yaklaşık beş yıl önce yapılan satış vaadindeki rakamı teklif etmesinin zaman içinde meydana gelen değer kaybı da dikkate alındığında mağduriyet doğuracağını belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi 12.11.2020 tarih ve 2018/53 Esas, 2020/227 Karar sayılı kararında özetle; 1. Sözleşmenin yapıldığı 27.12.2013 tarihinden bu yana sözleşmenin ifası için, takyidatların kaldırılması yönünde işlem yapıldığına dair dosyaya herhangi bir bilgi ve belge sunulmaması, tarafların iradelerine uygun olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yer alması gereken asgari objektif unsurların belirli olmaması nedeniyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinin reddine,

2. Davacının terditli talebi yönünden ise; taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmekle yükümlü oldukları, davacının, davalıya 20.000,00 TL ödeme yaptığına dair beyanı, davacının adına kayıtlı olmayan taşınmaza yaptığı masrafların ek bilirkişi raporuna göre 37.074,00 TL bedel olduğu tespiti ve masrafların davacı tarafından yapıldığı konusunda ihtilaf bulunmaması nedenleriyle davanın bu talep yönünden kabulüne,

3. Davalının cevap dilekçesinde talep ettiği kira bedeli ve teminat senedinin iadesine dair talepleri yönünden usulüne uygun açılmış ve harçlandırılmış bir dava olmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin 12.11.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi 21.05.2021 tarih ve 2021/877 Esas, 2021/1016 Karar sayılı kararı ile istinaf taleplerinin ayrı ayrı esastan reddine karar vermiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 21.05.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 12.04.2023 tarih ve 2022/480 E. 2023/2147 Karar sayılı ilamıyla verilen kararında özetle. Mahkemece reddedilen ve temyize konu edilen tapu iptali ve tescil istemi olduğundan temyiz sınırı, taşınmazın dava tarihindeki değerine göre belirlenecektir.

Taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri 156.690,56 TL olup bu miktar üzerinden davacı eksik harcı tamamladığından temyiz kanun yolunun açık olduğu, bu nedenle davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine yönelik Bölge Adliye Mahkemesinin ek kararı kaldırılarak işin esasının incelenmesine geçildiği, esasa yönelik yapılan incelemede.

İlk Derece Mahkemesince, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin objektif asgari unsurları taşımadığından, tarafların iradelerine uygun olmadığından bahisle geçersiz olduğuna karar vermiş ise de; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tüm geçerlilik şartlarını taşımakta olup, davacının veya davalının mahkeme huzurunda alınan beyanlarının sözleşmenin geçerliliğine etki edecek nitelikte olmadığı,

ancak satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin tamamının ödenmediği fakat kapora adı altında bir miktar ödeme yapıldığı her iki tarafın kabulünde olduğundan, davacının davalıya ödediği satış bedelinden kalan kısmın farklı bir ifadeyle ödeme günü itibariyle ödenen miktarın satış bedeline oranı dikkate alınarak dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değeri belirlendikten sonra bu oran gözetilerek davacıya birlikte ifa kuralı gereği bu bedeli yatırması için süre verilmesi,

yatırıldığı takdirde tescil hükmü kurulması gerektiği, tescil hükmü kurulamadığı takdirde davacının terditli talepte bulunduğu dikkate alınarak tazminat istemi yönünden hüküm kurulması gerektiği gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi 30.01.2024 tarih ve 2023/377 Esas, 2024/35 Karar sayılı kararında özetle.

Bozma kararı doğrultusunda yapılan yargılama sonucu, dava konusu sözleşmede taşınmaz üzerindeki hacizler nedeniyle taşınmazın devrinin yapılamadığı belirtilerek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme tarihinde geçici ifa imkansızlığının bulunduğu, dosya kapsamında yer alan tapu kayıtlarından sözleşmenin yapıldığı 27.12.2013 tarihinden bu yana sözleşmenin ifası için öngörülen şartın yerine getirilmesi konusunda işlem yapıldığına dair herhangi bir bilgi ve belge sunulmadığı,

sözleşmenin düzenlendiği tarihte var olan ifa imkansızlığının devam ettiği, Mahkeme veznesine depo edilmesi gereken 117.517,92 TL bedelin taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılmasına yeterli olmadığı ve taşınmazın takyidatlardan ari hale gelmeyeceği, ayrıca kişisel hak tanıyan, ayni hak tanımayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle taşınmazın üzerindeki takyidatlar gözetilmeksizin tapu kaydının iptalinin mümkün olmadığı, sözleşme tarihi olan 2013 yılı, dava tarihi olan 2018 yılı ve yargılamanın devamında ifa için gerekli şartın yerine getirilmediği, bu nedenle ifa imkansızlığı bulunduğu kanaatine varılarak,

dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebinin reddine, davacının terditli talebi olan davalıya ödenen bedelin ve taşınmaza yapılan masrafların bedelinin davalıdan tahsili talebine ilişkin olarak ise;

sözleşmenin ifasının imkansız olması sebebiyle, sözleşmede belirtildiği üzere, davacı alıcının tazminat hakkı bulunduğundan, davacının, davalıya 20.000,00 TL ödeme yaptığına dair beyanı, ayrıca davacının adına kayıtlı olmayan taşınmaza yaptığı masrafların 21.03.2019 havale tarihli ek bilirkişi raporuna göre 37.074,00 TL bedel olduğunun tespiti ve masrafların davacı tarafından yapıldığı konusunda ihtilaf bulunmaması birlikte değerlendirilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. Davalı tarafça tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul edildiğini, mahkemece bu hususun dikkate alınmadığını,

2. Mahkemece Yargıtay bozma kararı doğrultusunda taşınmaz üzerindeki haciz miktarlarının belirlenmesi, eğer borçlardan artan bir miktar varsa depo kararı verilmesi gerekirken bu hususunun yerine getirilmediğini,

3. Hüküm altına alınan 20.000,00 TL’ye dava tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesinin hatalı olduğunu, ödeme tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerektiğini,

4. Dosyada mevcut bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak, dava konusu taşınmazın devri şartlarının bulunup bulunmadığı, dava konusu taşınmazın devrinin mümkün olmaması halinde tazminat koşullarının mevcut olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

2. Taşınmaz satış vaadi iki taraflı sözleşmesinin kurulması için iki tarafın bulunması tarafların birbirine uygun karşılıklı irade açıklamaları yapmaları gerekir. Tek taraflı hukuki muamelelerde temel unsur (asli şart), sadece muamele yapan şahsın irade açıklaması iken, akitte en az iki irade açıklaması bulunması gerekmektedir. Aktin, özellikle de borç akitlerinin tarafları "alacaklı" ve "borçlu" adını taşır. Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafları "vaat alacaklısı" ve "vaat borçlusu" olarak ifade edilmektedir.

3. Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.

4. Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş ya da belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli ya da belirlenebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır.

Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ileride kurulması amaçlanan satım sözleşmesinin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir.

Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konusu taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.

5. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

3. Değerlendirme

Somut olayda; davacı dava dilekçesinde, taraflar arasında Tokat 1. Noterliğinde akdedilen 27.12.2013 tarih ve 8980 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davacının taşınmaz üzerine konulan hacizlerin kaldırılması ve taşınmazın hacizlerden ari olarak tescile dair bir istemi bulunmamaktadır.

Taşınmaz üzerindeki hacizlerin miktarı itibariyle, Dairemizin 12.04.2023 tarih ve 2022/480 Esas, 2023/2147 Karar sayılı kararında belirtildiği gibi ödenmeyen satış bedelinin rayiç bedele oranlanması gerekmekte ise de; mahkemece satış vaadi esas alınarak ve üzerindeki takyidatlarla birlikte davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yasal olmayan gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan kararın BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,