Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/3683 K.2025/2065

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı Şirketin ortaklığın giderilmesi davası sonucu gerçekleşen ihalede 248 ada 33 ve 34 parsel sayılı taşınmazlardaki hisseleri satın aldığını, eski hissedarlardan ...'ın hissesi üzerinde satış vaadi şerhi bulunduğunu, satış dosyasında satış vaadi şerhi ... kalmak kaydıyla satış yapıldığını, ancak elbirliği mülkiyetine tâbi hisselerin hissedarlar dışında üçüncü bir kişiye satışının veya satış vaadinde bulunulmasının mümkün olmadığını, hissedar ... ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olmadığını, geçerli olduğu kabul edilen bir gayrimenkul satış vaadi olsa dahi davalıya bu sözleşmeye dayalı olarak kendi adına tescil talebi sağlamayacağını, satış vaadi şerhinin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının ihale aşamasında ve öncesinde satış ilanına, şerh ve beyanlara bir itirazda bulunmadığını, davacının bu şerhi de kabul ederek ihaleye girdiğini, ihalenin kesinleşmesinden sonra tapu kaydındaki satış vaadi şerhini kabul ederek satış vaadi ile yüklü olarak tescilini aldığını, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar hakkında satış vaadi sözleşmesine engel bir durum bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; satış ilanı ile 10.03.2021 tarihli satış şartnamesinde dava konusu 248 ada 33 ve 34 parsel sayılı taşınmazların hissedar ... hissesinde ...kızı ... lehine satış vaadi şerhi tapu kaydında ... kalmak şartı ile ihale edileceği ibaresinin yer aldığını, davacının, dava konusu taşınmazları 22.01.2021 tarih ve 1011 yevmiye numaralı resmi işlem ile davalı lehine tesis edilen taşınmaz satış vaadi şerhi mükellefiyeti ile satın aldığını belirterek davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; satışı gerçekleşen gayrimenkullerin elbirliği mülkiyetine konu olduğunu, hissedarlar dışında üçüncü bir kişiye satış vaadinde bulunmalarının mümkün olmadığını, müvekkil şirketin söz konusu taşınmazı ihale bedelini ödemek suretiyle satın alması ve satış vaadi sözleşmesi ile bir ilgisinin bulunmaması nedeniyle davalının müvekkil Şirketten herhangi bir bedel talep edemeyeceğini, taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyetin devredilme imkanın ortadan kalktığı bir durumda şerhin de kendiliğinden hükmünü yitireceğini, dava harcının güncel taşınmaz değerine göre tamamlatılması ve yüksek bedelle karşı taraf vekâlet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, belirtmiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, satış vaadi şerhinin terkini istemine ilişkindir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Somut olaya gelince; davacı, ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan ihale ile elbirliği hisselerinin tamamını satın alarak dava konusu taşınmazlarda tam malik olmuştur. Taşınmazların davacıdan önceki elbirliği maliklerinden ...'ın hissesi üzerinde davalı lehine satış vaadi şerhi konulmuş ise de; hissesini satmayı vadeden ... ile davalı arasında satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 01.09.2020 tarihinde ...'ın hissesi elbirliği mükiyetine tabi olup sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.

Satışı vadedilen bu hissenin mülkiyetinin ihale ile davacıya geçmesi sonucu ifa imkanı tamamen ortadan kalkmıştır.

Bu nedenle şerhin tapuda devam etmesinde davalının hukuki yararı olduğundan söz edilemeyeceğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR