Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/3845 K.2025/4313

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden asıl davada davacı vekili Avukat ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; dava konusu 3 47... parselde davalının pay satın aldığını belirterek toplam 4/45 payın yasal ön alım hakkı nedeniyle iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. 2. Birleştirilen davada davacı vekilli; dava konusu taşınmazda müvekkillerinin de hisselerinin bulunduğunu, asıl dava nedeniyle satış işleminden haberdar olduklarını ve ön alım haklarını kullanmak istediklerini ileri sürerek, dava konusu hisseye ait davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) uyarınca davanın ikame edilemeyeceğini, APKİS uyarınca, arsa sahipleri ön alım hakkından feragat ettiklerini kabul ettiklerini, davacı taraf ....

Noterliği'nin 15.09.2015 tarih ve ... yevmiye No.lu APKİS'in 33. maddesinde uyarınca taraflar işin süresi içerisinde izale-i şüyu ve şufa davası açma haklarından peşinen feragat ettiklerini kabul ve beyan ettiklerini, Dava konusu taşınmaz üzerinde 6306 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanması gerektiğini, dava konusu taşınmaza tapuda 18.10.2012 tarihinde 6306 sayılı Kanuna göre "riskli yapıdır" şerhi işlendiğini, 12.06.2013 tarihinde ise yıkıldığını, söz konusu taşınmaz 2012 yılından bu yana 6306 sayılı Yasa hükümlerine tabi olduğunu, davaya konu taşınmazdaki hisse devri ise 01.04.2020 tarihinde yapıldığını,

dava konusu taşınmazda kamulaştırma yapıldığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; asıl ve birleştirilen davanın kabulü ile; 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile davacılar ... ile muris ... mirasçıları ..., ..., ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince birleştirilen dava davacısı davasından feragat ettiğinden İlk Derece Mahkemesi kararının birleştirilen dosya yönünden kaldırılmasına, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince asıl dava ile hüküm kurulmadığından infazda tereddüt yaratacağı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesinin hüküm kısmının kaldırılarak, asıl davanın kabulü. 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile asıl dava davacısı ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine dair HMK’nın 305/A maddesi uyarıca hükmün tamamlanmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Bölge Adliye Mahkemesinin hükmün HMK’nın 305/A maddesi uyarıca tamamlanmasına ilişkin 09.05.2024 tarihli ek kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Davacı vekili davalı adına kayıtlı payın tamamının kendisi adına tescil edilmesi gerektiğini, ek kararının usulune uygun olarak verilmediğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: "Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, ön alım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır" ifadelerine yer verilmiştir.

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir.

Ön alım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece ön alım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, ön alım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal ön alım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur.

Ön alım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Ön alım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

Birden fazla paydaş tarafından ön alım hakkının kullanılması durumunda 11.06.19 47... /5-18 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere ön alım hakkından, dava açan paydaş sayısınca pay oranı dikkate alınmaksızın her paydaş eşit olarak faydalanacaklardır.

Somut olayda; asıl davada paydaşlardan ... ve birleştirilen dosyada paydaşlardan ... ön alım hakkını kullanmış ve isabetli olarak davaların birleştirilmesine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulü ile; 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile davacılar ... ile muris ... mirasçıları ..., ..., ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, kararı davalı vekili istinaf etmiştir. İlk Derece Mahkemesince verilen karar kesinleşmeden birleştirilen dava davacısı davadan feragat etmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince; birleştirilen dava davacısı davasından feragat ettiğinden İlk Derece Mahkemesi kararının birleştirilen dosya yönünden kaldırılmasına, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine karar verilmiş, asıl dosya davacı vekiline bu karar 25.03.2024 tarihinde tebliğ edilmiş, bu karara karşı davacı 03.04.2024 tarihli tavzih talep dilekçesinde; asıl dava ile ilgili Bölge Adliye Mahkemesi tarafından hüküm kurulmamasının infazda tereddüt oluştuğu belirtildikten sonra asıl dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesini talep etmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacı vekilinin talebi kabul edilerek, Bölge Adliye Mahkemesinin 18.01.2024 tarihli kararının hüküm kısmının kaldırılarak , asıl davanın kabulü; 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile asıl dava davacısı ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine dair HMK’nın 305/A maddesi uyarıca hükmün tamamlanmasına dair ek karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin 18.01.2024 tarihli karını temyiz etmeyen ve 03.04.2024 tarihli dilekçesinde; asıl dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına dair ek karar verilmesini talep eden asıl dava davacısının temyiz dilekçesinde davalının payının tamamının adına tescilini talep etmesi doğru görülmemiştir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler ek kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesinin 09.05.2024 tarihli ek kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞIOY

1. Asıl davada paydaşlardan ... ve birleştirilen dosyada paydaşlardan ... ön alım hakkınına dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur.

2. İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulü ile; 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile davacılar ... ile muris ... mirasçıları ..., ..., ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, kararı davalı vekili istinaf etmiştir. İlk Derece Mahkemesince verilen karar kesinleşmeden birleştirilen dava davacısı davadan feragat etmiştir.

3. Bölge Adliye Mahkemesince (BAM) birleştirilen dava davacısı davasından feragat ettiğinden İlk Derece Mahkemesi kararının birleştirilen dosya yönünden kaldırılmasına, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

4. Asıl davada davacı vekilince bu karara karşı asıl dava ile ilgili Bölge Adliye Mahkemesi tarafından hüküm kurulmamasının infazda tereddüt oluştuğu belirterek kararın tamamlanması talep edilmiştir.

5. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacı vekilinin talebi kabul edilerek, Bölge Adliye Mahkemesinin 18.01.2024 tarihli kararının hüküm kısmının kaldırılarak, asıl davanın kabulü; 3 47... parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissesinin iptali ile asıl dava davacısı ... adına 1/2 oranında tapuya kayıt ve tesciline, birleştirilen dosya yönünden davacının davasının feragat nedeniyle reddine dair 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 305/A hükmü uyarıca hükmün tamamlanmasına dair ek karar verilmiştir. Ek kararı asıl davada davacı vekili temyiz etmiştir.

6. Dairemizin Sayın Çoğunluğunca asıl davada davacının BAM'ın 18.01.2024 tarihli kararını temyiz etmediği, 03.04.2024 tarihli tavzih talep dilekçesinde ise asıl dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına dair ek karar verilmesini talep ettiği, bu durumda davacı tarafın temyiz dilekçesinde davalının payının tamamını adına tescilini isteyemeyeceğine hükmedilmiştir.

Halbuki davacının tavzih talebinin kabul edilmesiyle birlikte davacı bakımından ortaya temyiz edilebilecek nitelikte yeni bir karar verilmiş olup davacı tarafın istinaf aşamasında asıl dava ile ilgili bir karar verilmemiş olması nedeniyle bu hususta hüküm tamamlama suretiyle yeniden bir karar verilmesini talep etmesinin davacının bu talep sonrası verilecek kararı temyiz ederek feragat sonrası oluşan durumla ilgili BAM'ın tavzih talebi sonucu verdiği kararın düzeltilmesini isteme hakkı üzerinde bir etkisinin olmaması gerekir.

Zira davacı BAM'a verdiği dilekçede kendisine verilen 1/2 pay dışındaki diğer payla ilgili herhangi bir talebinin bulunmadığı veya bu payla ilgili hakkından feragat ettiği şeklinde bir beyanda bulunmamıştır.

7. Buna göre birleştirilen dava davacısının davasından feragat etmesi karşısında bu payın da asıl dava davacısı adına tescili talebiyle ilgili bir karar verilmek üzere bozma kararı verilmesi gerekirken aksi yöndeki ek kararın onanması yönündeki Sayın Çoğunluğun görüşüne iştirak edilememiştir.