Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4324 K.2025/2675

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının 286 ada 13 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, sınırdaş 286 ada 14 parsel sayılı taşınmazın davalıya satıldığını, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesi gereğince sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkı bulunduğunu ileri sürerek 286 ada 14 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 5403 sayılı Kanun'daki şartların gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ön alım hakkına ilişkin kanuni şartların mevcut olduğu ve yerine getirildiği, davacının davasını ispatladığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; müvekkilinin 286 ada 14 parsel sayılı taşınmazı satın almak istediğinde ... İlçe Tarım Müdürlüğüne müracaatta bulunduğunu, 286 ada 16 parsel ile 14 parsel sayılı taşınmazların birlikte satın alınmasının ekonomik bütünlük açısından uygun olacağının İlçe Müdürlüğünce bildirildiğinden.

286 ada 16 ve 14 parsel sayılı taşınmazın birlikte satın alındıklarını, davanın kabulü hâlinde 286 ada 16 parselin tek başına ekonomik bütünlüğünün kalmayacağını, davacının topraklarının aşırı şekilde büyüyeceğini, davacının maliki olduğu 13 parselin, müvekkilinin 14 parseline, yine davacının maliki olduğu 15 parselin müvekkilinin 16 parseline komşu olduğunu, davacının sadece 13 parsele komşu olan 14 parsel için dava açmasının kötüniyetinin göstergesi olduğunu, dava konusu taşınmazın asgari tarımsal büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğunu, bu nedenle dava açılamayacağını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan ön alım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanunun, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanunla benzerlik gösterse de, birebir aynı olduğu söylenemez.

5403 sayılı Kanunun; ”Amaç” başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmıştır.

6537 sayılı Kanun, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.

Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri hâlinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.

Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan ön alım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında,komşu tarım arazisi malikinin ön alım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.

5403 sayılı yasanın 8/A maddesinde yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü tanımlanmış olup bu maddeye göre “...Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilir.” düzenlemesi yer almaktadır.

Dava konusu taşınmazın satışı sırasında ... Kaymakamlığı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü “... 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanununda değişiklik yapılan 6537 sayılı Kanunun 03.11.2017 tarihli uygulama talimatının 3. bölümünün (ı.) maddesine göre “Ekonomik büyüklüğün altında olan ve sınırdaş olmayan tarımsal arazilerin veya arazilerdeki payların aynen mülkiyet devrine izin verilir.” maddesi söz konusu taşınmazların ekonomik bütünlüğün altında olmasına rağmen sınırdaş olmaları sebebiyle birlikte satışı uygun olacağından taşınmazın satışında sakınca yoktur.” şeklindeki yazıları ile 286 ada 14 parsel ve 286 ada 16 parsel sayılı taşınmazların birlikte satışının uygun olacağını bildirmiştir.

Davacı ön alım hakkını yalnızca 286 ada 14 parsel için kullanmıştır. ... Kaymakamlığı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü yazısında, her iki taşınmazın birlikte satışının uygun olduğu bildirildiğinden, davalının (alıcının) her iki taşınmazı birlikte alması zorunluluğu bulunmaktadır. Davacı ise sadece 286 ada 14 parsele yönelik ön alım hakkını kullandığından, bu durumda da 286 ada 16 parsel yönünden tarımsal alanın bölünmesi söz konusu olacağından, davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR