Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4341 K.2024/5150

Taraflar arasında görülen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 14. (Kapatılan) Hukuk Dairesinin 07.12.2015 tarih ve 2014/15087 E., 2015/11303 K. sayılı ilamı ile Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ilçesi,... Köyünde miras yolu ile edinilen 967, 959, 429, 455, 788, 756 ve 779 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerin tamamını davalılardan...,..., ....., ... ... ve Kenan ile diğer davalıların miras bırakanı ...'den ... 1. Noterliğince düzenlenen 18.12.1992 tarih 65634 yevmiyeli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin 100 milyon lira bedelle satın aldığını, zilyetliğin müvekkiline devredildiğini, bu nedenle dava konusu taşınmazlardaki davalılara ait hak ve hisselerin iptali ile satış vaadi sebebi ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımı yönünden reddi gerektiğini, ... 1. Noterliğinin 1992 tarihli satış vaadi sözleşmesinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, ayrıca sözleşmenin yapılması için hissedarlar tarafından verilen vekaletname ile tanınan yetkinin müvekkillerinin irade ve beyanlarına aykırı olduğu gibi doğruluk kuralına da uygun kullanılmadığını, satış bedellerinin müvekkillerinin çıkarlarına aykırı olarak belirlendiğini, verilen vekaletin görev ve sınırları aşılarak tanınan hak ve yetkilerin kötüye kullanıldığını, davacı ile vekilin iş birliği içinde hareketle satış vaadi sözleşmesini gerçekleştirdiğini belirterek hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 28.06.2011 tarih ve 2008/138 E., 2011/306 K. sayılı kararı ile, davacı vekilinin 756,779 parsel sayılı taşınmazlar hakkındaki davasının bu dosyadan tefriki ile ayrı bir esas no'suna kaydına, davacı vekilinin diğer taşınmazlar hakkındaki davasının taşınmazlar muris adına kayıtlı olup davalılar adına pay bulunmadığından, dava açma koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.Mahkemenin 28.06.2011 tarih ve 2008/138 E., 2011/306 K. sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay 14. (Kapatılan) Hukuk Dairesinin 07.12.2015 tarih ve 2014/15087 E., 2015/11303 K. sayılı ilâmında; satış vaadinde bulunan davalıların murisi Nuri Şahbaz'ın ölümü ile mirası davalılara intikal ettiğinden dosya içerisindeki 28.12.1989 tarihli mirasçılık belgesine göre tüm mirasçıların satış vaadinde bulunmaları nedeniyle ifa olanağı mevcut olup, satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra bir kısım mirasçıların öldükleri anlaşıldığından, mahkemece öncelikle bunların alt soyu olan mirasçılarını gösteren mirasçılık belgesi temin edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında.

01.12.2005 tarihinde taşınmazların tamamı üzerine ihtiyati tedbir konulduğu, davacı vekilinin ve dava dışı tapu maliki üçüncü kişilerin talebi üzerine, davalılar ve murisleri dışında dava dışı üçüncü kişilerin payları üzerine konulan ihtiyati tedbirin kaldırılması için tapu müdürlüğüne müzekkere yazıldığı, tapu müdürlüğünce hatalı olarak davalılar adına kayıtlı paylar da dahil olmak üzere taşınmazdaki ihtiyati tedbirin tamamen kaldırıldığı, ihtiyati tedbirin kalkmasıyla dava konusu taşınmazların üçüncü kişilere satış yoluyla devredildiği,

dava konusunun devri nedeniyle davacı tarafa HMK'nın 125 inci maddesi gereğince seçimlik hakkını kullanması için süre verildiği, davacının seçimlik hakkını, dava konusu taşınmazı devralan yeni maliklere karşı davaya tapu iptal ve tescil davası olarak devam etmek yönünde kullandığı, davayı yeni maliklere karşı tapu iptal ve tescil talebi olarak yönelten davacı tarafın, yeni malik davalıların taşınmazları kötüniyetli olarak iktisap ettiğini kanıtlaması gerektiği, taşınmazların devri sırasında tapu kaydında ihtiyati tedbir bulunmadığı,

satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh ettirilmediği anlaşılmakla, davacı tarafın davalıların kötüniyetli olduğunu kanıtlayamadığı gibi, davalıların satış vaadini bilebilecek kişi durumunda olmadıkları, taşınmazları tapu kütüğüne güvenerek iktisap eden iyiniyetli üçüncü kişi konumunda oldukları anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; tapuda parsele ilişkin satış anında kütükte tedbirin bulunduğunun yazılı olduğunu, yanında kaldırılmasına ilişkin yevmiye numarası yazılı olmayan tedbirin tüm davalıları bağlayacağını, tüm tarafların dosyaya gelen resmi senetlere bu konuda itiraz etmediğini, kütük defterinde kaldırılmamış tedbire ilişkin ''resmi senedi okudum, sonuçlarını bilerek kabul ediyorum'' diye imza atan hiç kimsenin MK madde 1023 çerçevesinde iyi niyet iddiasında bulunamayacağını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Kaynağını, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22 nci (6098 sayılı TBK'nun 29 uncu) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü (6098 sayılı TBK'nın 237 nci) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1020, 1023, 1024 üncü maddeleri, 17.08.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 28738 sayılı Tapu Sicili Tüzüğünün 85/2 maddesi

3. Değerlendirme Tapu sicili, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1020 nci maddesi uyarınca alenilik ilkesi çerçevesinde herkese açık olup ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebileceğinden hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Temyizen incelenen davada. Mahkemece, taşınmazların üçüncü kişilere devri sırasında tapu kaydında ihtiyati tedbir bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh ettirilmediği, yeni malik olan üçüncü kişilerin satış vaadini bilebilecek durumda olmadıkları, taşınmazları tapu kütüğüne güvenerek iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişi konumunda oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de, uyuşmazlığa konu davanın açıldığı ...

1. Sulh Hukuk Mahkemesince 01.12.2005 tarihinde taşınmazların tamamı üzerine üçüncü kişilere devir ve temlikin önlenmesi için ihtiyati tedbir şerhi konulduğu ve tapu kütüğüne kaydedildiği, daha sonra mahkemece satış vaadinin tarafı olan davalılar dışında taşınmazlarda hissedar olan kişilerin de payına sevhen tedbir şerhi işlendiğinin tespit edilmesi üzerine bu kişilerin hisselerindeki tedbirin kaldırılması için yazılan müzekkere neticesinde tapu müdürlüğünce bilgisayar kayıtlarından tüm taşınmazlar üzerindeki ihtiyati tedbirin kaldırıldığı,

ancak dava konusu taşınmazlardan 959, 429, 455 ve 788 parsel sayılı taşınmazların tapu kütüğünün şerhler hanesinde taşınmazlar üzerinde tedbir kararı bulunduğunun hala yazılı olduğu, 2015 yılında yapılan ilk satıştan itibaren bu şerhlerin görülebildiği anlaşıldığından, dava konusu 959, 429, 455 ve 788 parsel sayılı taşınmazları satın alan, davanın yöneltildiği üçüncü kişilerin, iyi niyetli olup olmadıklarının taşınmazların tapu kütüğünde ihtiyati tedbir kararı şerhinin bulunduğu dikkate alınarak belirlenmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması bozma nedeni yapılmıştır.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının açıklanan gerekçelerle kabulü ile temyiz olunan kararın BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,