Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/855 K.2025/1071

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 1496 ada 5 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin 1/5 pay sahibi olduğunu, taşınmazın 1/10 hissesinin 05.08.2021 tarihinde davalı ...'a, yine 1/10 hissesinin 05.08.2021 tarihinde davalı ...'e devredildiğini, müvekkilinin payı dışlanacak şekilde geriye kalan kısmın 15.04.2022 tarihinde davalı ... tarafından satın alındığını, taşınmazda toplamda 4/5 hissenin davalılar tarafından müvekkilinin bilgi ve rızası dışında satıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanarak söz konusu hisseyi devralmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazda davalılara ait hisselerin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın süresi içerisinde açılmadığını, davacının ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu, müvekkillerinin davaya konu satış işlemlerinden önce taşınmazda paydaş olduklarından davacının müvekkillerine karşı ön alım hakkını kullanmalarının mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının 05.08.2021 ve 15.04.2022 tarihli satış işlemlerine karşı ön alım hakkını kullanmak istediği, davalıların bu satışlardan önce taşınmazda paydaş oldukları, paydaşın paydaşa karşı ön alım hakkı kullanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılardan ... ve ...'in davaya konu edilen 05.08.2021 tarihinden önce 22.09.2020 tarihinde, davalı ...'in ise 25.04.2022 tarihli pay satışından önce 24.01.2022 tarihinde taşınmazda paydaş oldukları, paydaşın paydaş aleyhine ön alım hakkı kullanamayacağı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalılara yapılan tüm satışların dava konusu edildiğini, dosya kapsamından davalıların taşınmazda ne şekilde paydaş olduklarının anlaşılamadığını, yanılgılı değerlendirmeyle karar verildiğini ileri sürerek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup Mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde ön alım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarih ve 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dosya içerisinde yer alan belgelerden davalı ... ve ...'in dava konusu 1496 ada 5 parsel sayılı taşınmazda 22.09.2020 tarihinde 1/5'er pay, 05.08.2021 tarihinde ise l/10'ar pay satın aldıkları; davalı ...'in ise 24.01.2022 tarihinde 3/20, 15.04.2022 tarihinde 1/20 pay satın aldığı, adı geçen davalıların taşınmazda bu satışlarla toplamda 4/5 payın maliki oldukları ve eldeki davanın 27.06.2022 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

Dava dilekçesi içeriğine göre; her ne kadar davacı, davalıların taşınmazda 05.08.2021 ve 15.04.2022 tarihli satış işlemleriyle paydaş olduklarını açıklasa da davacının toplamda 4/5 hissenin davalılar tarafından satın alınması nedeniyle ön alım hakkını kullanarak söz konusu hisseyi devralmak istediği; dava dilekçesinin talep sonucunda da dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerin davacı adına tescilini talep edildiği nazara alındığında; davacı tarafından 22.09.2020, 05.08.2021, 24.01.2022 ve 15.04.2022 tarihli satışlara yönelik noter bildirimi yapılmadığından iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde ön alım hakkının kullanıldığının ve davalıların ön alım hakkının doğumundan önce taşınmazda pay sahibi olmadıklarının kabulü gerekir.

Açıklanan bu nedenlerle İlk Derece Mahkemesince, ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin diğer koşulların gerçekleşmesi hâlinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle ön alım hakkına konu payların satışından önce davalıların taşınmazda paydaş oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

Bunlarla beraber 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca eldeki davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup tensip tutanağı bu doğrultuda düzenlendiği hâlde daha sonra düzenlenen müzekkereler, duruşma tutanakları ve gerekçeli kararda "Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla" ibaresine yer verilmesi de doğru değildir.

İlk Derece Mahkemesince değinilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR