Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/169 K.2025/2231

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar dava dilekçesinde özetle; davacıların murisi ............. ile davalıların murisleri ............, ... .........ve ... .......... arasında yapılan düzenleme şeklindeki 11.11.1967 tarihli ve 1322 yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile Isparta İli, ......... İlçesi,.......Köyü, ...........

Çiftliğinde kain kadastro mahkemesinde yargılaması süren 5822 parsel sayılı taşınmazda çiftliğin güneybatısına düşen kısımda sınırları sözleşmede belirtilen 189.140,00 metrekarelik kısmın satışının vadedildiğini, bedelin ödendiğini, zilyetliğin devredildiğini, kadastro mahkemesince sözleşmeye konu taşınmaz ile ilgili taşınmaz satış vaadinde bulunanların lehine tespit ve tescil kararı verildiği takdirde 5822 parsel sayılı taşınmazın ifrazen 189.140,00 metrekareye karşılık gelen davalılar payının iptali ile davacılar adına tesciline,

kadastro mahkemesince davalılar lehine karar verilmemesi hâlinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de belirtmiş olduğu gibi davalılar adına tescil edilmiş veya henüz tescil aşamasına gelip Gelendost İlçesi, ........Köyü, ......... mevkiinde kain 5809, 5810, 5811, 5812, 5813, 5814, 5815, 5816, 5817, 5818, 5819, 5820, 5821, 5822, 5824, 5825, 5826 ve 5827 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarının 189.140,00 metrekareye karşılık gelecek şekilde iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış vaadi sözleşmesinde ferağa icbarın belirli koşullara bağlandığını, dava konusu gayrimenkullerin vereseleri adına tescili yapıldığında ferağın resmî memur huzurunda yapılacağını, aksi hâlde satılan 189.140 m² miktarındaki gayrimenkuller kadastro mahkemesi sonunda davalıların vereselerinin adına tescili yapıldığı takdirde, çiftlikte davalılar adına tescili yapılan gayrimenkullerden davacıların istediği yerden aynı miktar üzerinden davacılara verileceği ferağa icbar satış vaadi sözleşmesi ile davanın bitmesi ve kesinleşmesi koşuluna bağlandığını,

5822 parsel ile ilgili kadastro mahkemesinde görülen davanın ise henüz bitmediğini, kesinleşmiş bir karar olmadığını, satış vaadi sözleşmesindeki şartın henüz gerçekleşmediğinden bu davanın açılamayacağını ve davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 30.03.2021 tarihli ve 2012/190 Esas, 2021/294 Karar sayılı kararı ile sözleşme konusunun belli ve belirlenebilir olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 25.01.2022 tarihli ve 2021/892 Esas, 2022/59 Karar sayılı kararı ile davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 25.01.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 25.09.2023 tarihli ve 2022/2266 Esas, 2023/4115 Karar sayılı kararında "...Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin konusunun belirlenebilir olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince de sözleşme konusunun belirlenebilirliği ilkesine göre dava konusu taşınmazın satışı vaat edilen bölümünün belirlenebilir olmasının gerektiği, satış vaadi sözleşmesinde mevcut haliyle sözleşme konusunun belirlenebilir olmadığından sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmişse de; dosya kapsamında yapılan incelemede, verilen kararın eksik incelemeye dayalı olduğu sabittir.

Davacılar murisi .........ile davalılar murisleri ............ ... ve ... ........... arasında imzalanan 11/11/1967 tarihli satış vaadi sözleşmesinde sınırları belirtilen taşınmazın 189.140 m²’lik bölümünün satışının vaat edildiği ve sözleşmenin asıl konusu olan bu yerin kadastro çalışmalarında 5822 parsel numarasını aldığı, kadastro tespitine itiraz davası sonucunda dava dışı Hazine adına tescil edildiği konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Keza adı geçen satış vaadi sözleşmesinin ikinci kısmında, ilk kısımda tarif edilen 189.140 m²’lik bölümün davalılar murisleri adına tescil edilmemesi halinde, .......... çiftliğinde davalılar murisleri adına tescil edilen taşınmazlardan vaad alacaklısı .........'ın istediği yerden aynı miktar kadar kendi adına tescil talep edebileceği hususu da satış vaadi sözleşmesi taraflarınca kabul edilmiştir.

Davacılar vekilince aşamalarda ve temyiz dilekçesinde; ......... çiftliğinde davalılar murisleri adına tescil edilen taşınmazların ada ve parsel numaraları tek tek yazılarak bu parsellerin satış vaadi sözleşmesi kapsamında kaldığı belirtilip Gelendost İlçesi ............ Köyü ........ mevkiinde bulunan 5809, 5810, 5811, 5812, 5813, 5814, 5815, 5816, 5817, 5818, 5819, 5820, 5821, 5822, 5824, 5825, 5826, 5827 parsel sayılı taşınmazlar dava konusu edildiğinden mahkemece, adı geçen taşınmazların ........ Çiftliğinde olup olmadığı yeterince araştırılmadan ve sözleşme konusunun belirlenebilir olduğu gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir." gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin 15.10.2024 tarihli ve 2023/624 Esas, 2024/386 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ile 168 ada 317 (eski 5812 parsel), 324 (eski 5817 parsel), 320 (eski 5818 parsel) ve 321 ( eski 7362 ) parsel sayılı taşınmazlarda davalıların bir kısım paylarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığını, ifa olanağının bulunmadığını, yerin tam olarak belirlenmediğini, belirlenebilirliği de olmadığını, 2. Sözleşmenin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine aykırı olduğunu, 3. El birliği ortaklığına tâbi taşınmazda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılamayacağını, 4. Kabul kararı verilen taşınmazlarda bulunan muhdesatların dikkate alınmadığını, 5. Kıymet takdirinin ve aleyhe vekâlet ücretinin usul ve yasaya aykırı belirlendiğini ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Somut olaya gelince; tarafların murisleri arasında 11.11.1967 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını iddia edilerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur.

Tapu iptali ve tescil kararı verilen taşınmazlar tarla vasfındadır. Bu taşınmazların bir kısmı davalıların murisleri adına kayıtlı, bir kısmı ise müşterek mülkiyet şeklindedir.

Anayasa, kanun koyucuya, toplumsal ihtiyaçlar doğrultusunda tarımsal alanlarda düzenleme yapma yetkisi verdiğinden kanun koyucu tarafından tarım alanlarının korunması ve amacına uygun olarak kullanılmasını sağlamak için 5403 sayılı Kanun çıkarılmış bulunmaktadır. Mevcut kurallar tarım arazilerinin miras veya diğer sebeplerden dolayı bölünmesinin ve tarımsal yapının bozulmasının önlenmesi, tarım alanlarında meydana gelen kayıpların engellenmesi, parçalı araziler için harcanan emek, zaman ve masrafların azaltılması, tarım yapılmasının kolaylaştırılması ve tarımsal işletmelerin ekonomiye kazandırılması için kamu yararı amacıyla getirilmektedir.

Bu amaç doğrultusunda asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarım arazilerinin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin arttırılamayacağına dair hüküm bulunmaktadır.

Hâl böyle olunca Mahkemece 5403 sayılı Kanunun ilgili maddeleri üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR