Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/22 K.2025/3441

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, ...

Mahallesi, 639 parsel sayılı taşınmazda yer alan 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerde müvekkili şirketin 2/3 hissesinin bulunduğunu, 1 numaralı bağımsız bölümün 1/3 hissesinin 2.000.000,00 TL, 2 numaralı bağımsız bölümün ise 4.000.000,00 TL bedelle 25.09.2019 tarihinde davalıya satıldığını, dava dışı hissedarın satış sitelerine daha önce verdiği ilanda satış bedelinin 5.300.000,00 TL gösterilmesine karşın dava konusu hisselerin 6.000.000,00 TL bedelle davalıya satışının yapıldığını, tapudaki yüksek gösterilen satış bedelinin müvekkilin ön alım hakkının engellenmesi amacını taşıdığını ileri sürerek,

dava konusu bağımsız bölümlere ait 1/3 hissenin davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile tespit edilecek gerçek değer üzerinden müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; satış işleminin .... Noterliğinin 16.10.2019 tarihli ihtarnamesi ile davacıya bildirildiğini, davacının önalım hakkını kullanmasına itirazlarının bulunmadığını, satış bedelinin muvazaalı olmadığını, taşınmazdaki hisselerin gerçekte 1.100.000,00 USD bedel karşılığı satın alındığını belirterek, öncelikle davanın bedelde muvazaa iddiasının doğru olmadığı gerekçesiyle reddini aksi kanaate varılması hâlinde müvekkiline payın satışını yapan dava dışı 3. kişiye ödenen satış bedelinin depo edilmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 15.12.2022 tarihli ve 2020/1 Esas, 2022/737 Karar sayılı kararı ile "...bedelde muvaza iddiasının her türlü delille ispatının mümkün bulunduğu, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporunun alındığı.... bilirkişi raporunda da taşınmazın dava tarihindeki hisse değerinin tapuda gösterilen değerden daha yüksek olduğunun bildirildiği ... toplanan delillerden, tapu kayıtları, akit tablosu, keşif, bilirkişi raporu incelendiğinde, davacının paydaşı olduğu taşınmazın hissesinin davalıya satılması üzerine davacının önalım hakkının doğduğu, davanın süresinde açıldığı,

tapuda gösterilen devir tutarı 6.000.000,00 TL'nın mahkeme veznesine depo edildiği..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne...dosyaya yatırılan ve bankadaki vadeli hesapta mevcut olan şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine... " karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.10.2024 tarihli ve 2023/1378 Esas, 2024/2119 Karar sayılı kararı ile "...taşınmaz satımına ilişkin resmi senedin tarafı olan davalının bedelde muvazaa iddiasının resmi senet karşısında dinlenemeyeceği, bu nedenle davalının istinaf sebep ve gerekçelerinin yerinde olmadığı... dosyanın kamu düzeni yönünden incelenmesinde İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm kısmında harç miktarının satış bedeli üzerinden hesaplandığının anlaşıldığı,

resmi senetteki satış bedeli ile alıcı tarafın tapu harcı toplamı üzerinden hesaplama yapılması gerektiği, toplam 6.090.000,00TL üzerinden nispi karar harcının hesaplanması gerektiği, ayrıca depo bedelinin hüküm kısmında açıkca belirtilmediği..." gerekçesiyle;

"...davalı vekilinin esasa ilişkin istinaf başvurusunun esastan reddine, kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucunda re'sen gözetilen sebeplerle ilk dereece mahkememesi...kararının kaldırılmasına, HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince hükmün düzeltilmesine, açılan davanın kabulü ile; İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, ... Mahallesi, 639 parsel numaralı davalı adına tapuda kayıtlı bulunan taşınmaz hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde depo edilen 6.090.000,00 TL bedelin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine ...." karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda (IV) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Davalı vekili temyiz dilekçesinde cevap ve diğer beyan dilekçelerindeki nedenleri tekrarla; a. Dava konusu taşınmazın tapuda 6.000.000,00 TL gösterilmesine karşın müvekkilinin hissenin satışı için payını satan dava dışı kişiye döviz ile ödeme yaptığını, taşınmaz değerinin arada geçen zamanda arttığını, b.Müvekkilinin kötü niyetli olmayıp, değişen ekonomik koşullar ve paranın değer kaybı nedeniyle zarara uğradığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddine karar vermek gerekmiştir.

2.Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelindiğinde;

a.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve Mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

b.Anayasanın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

c.Somut olayda; mahkemece alınan ara karar sonucu davacı tarafından ön alım bedelinin 05.12.2022 tarihinde ... .A.Ş'ne yatırıldığı anlaşılmıştır. Ancak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmî satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

d.Tüm bu nedenlerle; Mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 6.090.000,00 TL'nın ön inceleme tarihi olan 13.11.2020 tarihinden, bilirkişi incelemesinin yapılacağı yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR