Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/4181 K.2025/4255

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı ... vekili, birleştirilen davada davacı ... vekili ve birleştirilen davada davacı-temlik alan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada ve birleştirilen davada davacılar vekilleri dava dilekçesinde; 78... parsel 3. katta 4 numaralı bağımsız bölümde hissedar olduklarını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı şirketin tek ortaklı bir A.Ş. olduğunu ve bu ortağın ... olduğunu, ...'nın taşınmazda paydaş olan ...'nın mirasçısı olduğunu, bu satıştan dolayı ön alım hakkının doğmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.06.2016 tarihli ve 2014/450 Esas, 2016/286 sayılı Kararıyla; davacı ... tarafından davalı şirket aleyhine İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/68-45 sayılı dosyasında açılan ve Mahkememiz dosyası ile birleştirilen davanın reddine, asıl ve birleştirilen İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/197 - 208 sayılı davaların kabulüne hükmedilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.06.2016 tarihli ve 2014/450 Esas, 2016/286 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı ... vekili, davacı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 11.12.2018 tarih ve 2018/1214 Esas, 2018/8853 Karar sayılı ilamında; davacı ... vekilinin ve davalı vekilinin tüm, davacı ...'nın açıklanan hususlar dışındaki dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmediği, davacı ... vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden; Mahkemece davalının dava konusu hissesinin birleştirilen dosya davacısı ...'nın verdiği vekalet ile alındığı, adı geçen davacının kötüniyetli olduğu ve hak düşürücü süreyi geçirdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin, davalı ile davacı ...'nın ayrı kişilikleri bulunması nedeniyle doğru görülmediği,

3. Davacı ...'nın dava konusu taşınmazda paydaş olan muris ...'nın 5/14 payına dayanarak ön alım hakkını kullandığı, adı geçen payın sahibi ... oğlu ...'nın davacı ...'nın murisi olup olmadığı araştırılması gerektiği, davacının murisi olduğunun anlaşılması üzerine elbirliği mülkiyeti çözülmediği sürece mirasçıların hepsinin taraf olması veya terekeye temsilci atanması gerektiğinden, davacı ...'ya diğer mirasçıların davaya muvafakatinin sağlanması veya terekeye temsilci atanması için süre verilmesi gerektiği,

4. Mahkemece verilen karardan sonra hükmün kesinleşmesinden önce davacılar ... ve ...’nın bu davadaki talep haklarını diğer davacı ...'ya 28.09.2017 tarihli temlikname ile devrettikleri, Mahkemece HMK'nın 125/2 maddesi gereğince işlem yapılarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerektiği gerekçeleriyle hüküm bozulmuştur.

B. Mahkemece 1. Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin, 09.11.2021 tarih ve 2019/283 Esas, 2021/435 Karar sayılı kararıyla; birleştirilen 2015/197 Esas sayılı dosyasında davacı tarafın temlik alan sıfatı ile ... olduğu, birleştirilen dava yönünden taraf teşkili bulunduğu, birleştirilen 2016/68 Esas sayılı dosyada ise mirasbırakan ...'nın taşınmazdaki 5/14 hissesi üzerinden terekeye temsilci atanarak taraf teşkilinin sağlandığı,

asıl ve birleştirilen 15/197 Esas sayılı dosyalarda davacıların süresinde yasal önalım hakkını kullandığı ve verilen süre içerisinde satış bedeli ve satış masraflarını depo ettikleri, işbu davacılar yönünden önalım hakkı koşullarının oluştuğu gerekçesiyle asıl ve birleştirilen 2015/197 Esas sayılı dosyadaki davacıların davasının kabulüne, birleştirilen 2016/68 Esas sayılı dosyada ise, ön alım bedelinin kesin süre içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesi yönünde kurulan ihtarlı ara karara rağmen yerine getirilmediğinden, davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.

C. 2. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 09.11.2021 tarih ve 2019/283 Esas, 2021/435 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı ... vekili ve davacı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 24.11.2022 tarih ve 2022/3663 Esas, 2022/7204 Karar sayılı ilâmında; paydaşlardan ... ve ... 28.09.2017 tarihli sözleşmeyle ön alım haklarını davacı ...’ya devrettiği, yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmadığı, paya bağlı olduğundan bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilemeyeceği, birleştirilen 2015/197 Esas sayılı dosyada ön alım hakkını kullanan ... ve ...’in dava konusunu devrettiği değerlendirmesiyle hüküm kurulması doğru görülmediği, davacı ...’in ön alım hakkı tanınması istenen pay üzerindeki haciz şerhlerinin kaldırılmasını talebi hakkında haciz lehtarlarına yöneltilerek açılmış bir dava bulunmaması nedeniyle temyiz itirazlarının yerinde görülmediği gerekçeleriyle hüküm bozulmuştur.

D. Mahkemece 2. Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozmaya uyularak asıl davada davacı ... ve birleştirilen davada davacı ... mirasçıları tarafından depo kararının yerine getirilmesi nedeniyle davacılar hakkında önalım hakkı koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne, birleştirilen 2015/197 Esas sayılı davada davacı ...'nın kesin süreye rağmen depo şartını yerine getirmemesi nedeniyle dava şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle davacı ... yönünden davanın reddine, birleştirilen 2016/68 Esas sayılı dosyada ise kesin süreye rağmen depo şartını yerine getirmemesi nedeniyle dava şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; ilk bozma kararı öncesi taraflarınca 09.02.2016 tarihinde 48.594,20 TL'nin depo edilmesine rağmen Mahkemece usule aykırı olarak bozma sonrası 07.10.2021 tarihinde 23.800 TL'nin depo edilmesi için bir kez daha kesin süre verildiğini, ikinci bozma kararı sonrası ise bu kez depo edilen bedellerin nemalandırılmaması nedeniyle15.10.2024 tarihinde 46.900,00 TL'nin depo edilmesi için kesin süre verildiğini ve taraflarınca depo kararlarının yerine getirilmek zorunda kalındığını, Mahkemece verilen depo kararlarının hatalı olduğunu,

birleştirilen davada davacılar ... ve ...'in temlik sözleşmesi ile ön alım hakkından feragat ettiklerini bu nedenle ... mirasçıları yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, dava konusu taşınmazdaki hacizlerin muvazaalı olarak konulduğunu hacizden ari şekilde tescil kararı verilmesi gerektiğini ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur.

2. Birleştirilen davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde; ilk bozma kararı öncesi yapılan yargılamada Mahkemece verilen kesin süre içinde taraflarınca 48.594,20 TL'nin depo edildiğini, Mahkemece satış bedelinin depo edilmesine yönelik ikinci kez verilen kesin sürenin hukuka aykırı olduğunu, Mahkemece hukuka aykırı olarak verilen depo kararının yerine getirilmemesi nedeniyle haklarındaki davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğunu ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur.

3. Birleştirilen davada davacı-temlik alan ... vekili temyiz dilekçesinde; ilk bozma kararı ile müvekkili lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu, müvekkilinin bozma ilamı ile birleştirilen 2015/197 Esas sayılı dosyada davacı sıfatının kesinleştiğini, sonraki bozma ilamı ile usuli kazanılmış haklarının ihlal edildiğini ileri sürerek Mahkeme kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yasa yoluna başvurmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı-temlik alan ... vekilinin tüm temyiz itirazları ile davacı ... vekilinin aşağıda belirtilen hususların dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Birleştirilen davada davacı ...'nın temyiz itirazları ile davacı ... 'nın diğer temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede.

Mahkemenin 28.01.2016 tarihli ara kararıyla resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 146.862,20 TL'nin, 48.594,20 TL'sinin esas dosyada davacı ...'den, 2015/197 Esas sayılı dosyada satış bedelinin 48.594,20 TL'şerden toplam 97.188,40 TL'sinin davacılar ... ve ...'den alınarak depo ettirildiği, böylelikle satışa yönelik depo hususunun tam olarak yerine getirildiği dosya kapsamında anlaşılmıştır.

Buna rağmen Mahkemece, yeniden depo kararı verilerek davacılara depo kararının yerine getirilmesi için kesin süre verilmiş olması ve davacı ... yönünden ise depo ara kararının yerine getirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilerek fazladan alınan miktarların taraflara iadesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

3. Kabule göre ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve Mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre. "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

5. Mahkemece, her ne kadar depo edilen satış bedellerinin vadeli hesaba aktarılmasına karar vermiş ise de, davanın açılmasından itibaren aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmî satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıları, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

6. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıları amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

7. Tüm bu nedenlerle; Mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 146.862,20 TL'nin satış bedeli öninceleme celsesinden önce depo edildiğinden, satış bedelinin depo edildiği 09.02.2016 tarihinden, bilirkişi incelemesinin yapılacağı yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR