Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/4665 K.2025/4704

İlk Derece Mahkemesince Dairemizin bozma ilâmına uyularak davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz üzerine Dairemizin 25.06.2025 tarihli ve 2025/2305 Esas, 2025/3252 Karar sayılı ilâmıyla temyiz dilekçesinin süreden reddine karar verilmiştir. Davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından Dairemizce verilen kararın maddi hata nedeniyle düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, maddi hata dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 106 75... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, 321/674 hissenin dava dışı ... tarafından 08.10.2013 tarihinde satın alındığını, müvekkilinin ön alım hakkını engellemek için ...'ın hissesini daha yüksek bir bedelle taşınmazda hissedar olan davalılara 14.07.2014 tarihinde devrettiğini, davalılar arasında muvazaa olduğunu, davalı ....'in ...'ın kayınpederi olduğunu, 08.10.2013 tarihli resmî senetteki bedel ve tapu masrafları dâhilinde davacıya ön alım hakkı tanınmasını istediklerini ileri sürerek, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın üç aylık yasal süre içerisinde açılmadığını, davalıların taşınmazda hissedar olduğunu, fiili taksim bulunduğunu belirterek, davanın öncelikle usulden, olmadığı takdirde esastan reddini savunmuştur. 2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın üç aylık yasal süre içerisinde açılmadığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazda önceden hissedar olduğunu, paydaşa karşı ön alım davası açılamayacağını beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin ilk kararında; taşınmazda önceden hissedar olan davalılara yapılan satış işleminin davacının ön alım hakkını engellemek için kötüniyetle yapıldığı, devrin muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, depo edilen 66.575,00 TL ön alım bedelinin kararın kesinleşmesi hâlinde davalılara ödenmesine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar vermiştir.

V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.Bozma Kararı

Hükmün davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 22.02.2023 tarihli ve 2021/8378 Esas, 2023/1056 Karar sayılı ilâmı ile hükmün ön alım bedelinin nemalandırılması yönünden bozulmasına, sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

B.İlk Derece Mahkemesince Bozma İlâmına Uyularak Verilen İkinci Karar

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulüne, 106 75... parsel sayılı taşınmazda ....'e ait 321/1348 pay ile ...'e ait 321/1348 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen 88.504,94 TL ile 177.204,66 TL'nin neması ile birlikte kararın kesinleşmesinden sonra davacılara eşit olarak ödenmesine karar vermiştir.

C.Temyiz Dilekçelerinin Süreden Reddi Kararı

İlk Derece Mahkemesince verilen kararın davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyizi üzerine Dairemizin 25.06.2025 tarihli ve 2025/2305 Esas, 2025/3252 Karar sayılı ilâmıyla temyiz dilekçelerinin süreden reddine karar verilmiştir.

VI.MADDİ HATA

A. Maddi Hata Düzeltme Sebepleri

Davalı ... vekili ve davalı ... vekili özetle; temyiz isteminin süresinde olduğunu, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu, devirlerin muvazaalı olmadığını, dava konusu taşınmazda hissedar olan davalılara karşı ön alım hakkının kullanılamayacağını, taşınmazın rayiç değeri yerine nemalandırılan bedele hükmedilmesinin de doğru olmadığını belirtmişlerdir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin 25.06.2025 tarihli ilâmında temyiz dilekçelerinin süreden reddine karar verilmiş ise de; verilen kararın maddi hataya dayandığı, temyiz dilekçelerinin süresinde olduğu anlaşıldığından süreden ret ilâmının kaldırılmasına ve işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedel aynı zamanda dava değeri olduğundan harcın hesabında dikkate alınması gerekir.

Somut uyuşmazlıkta; nemalandırılan miktar, satış bedeline eklenerek davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de; satış bedeline nema miktarı dâhil edilerek hesap edilen toplam değer üzerinden karar ve ilâm harcına hükmedilmesi doğru değildir.

Öte yandan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297/2 hükmü gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekli olup hüküm sonucunda, davacı tarafından depo edilen bedelin davalılara ödenmesine karar verilmesi gerekirken davacılara ödenmesine şeklinde karar verilmesi de infazda tereddüt uyandırmaktadır.

Ne var ki, anılan hususlar yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin ikinci fıkrası gereğince maddi hata talebinin kabulü ile Dairemizin temyiz dilekçe süreden ret kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı ... ve davalı ... vekilinin maddi hata düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 25.06.2025 tarihli ve 2025/2305 Esas, 2025/3252 Karar sayılı temyiz dilekçelerinin süreden reddine dair ilâmının ORTADAN KALDIRILMASINA,

Kamu düzeni gereği yapılan inceleme sonucu İzmir 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.02.2025 tarihli ve 2023/206 Esas, 2025/88 Karar sayılı kararının hüküm sonucunun 4 numaralı bendinde yer alan “18.150,62 TL” ibaresinin çıkarılmasına yerine “4.547,73 TL” yazılmasına, aynı bentte yer alan “15.932,47 TL” ibaresinin de çıkarılmasına yerine “2.329,58 TL” yazılmasına, hüküm sonucunun 3 numaralı bendinde yer alan “davacılara” ibaresinin kaldırılmasına, yerine “davalılara” ibaresinin yazılmasına, İlk Derece Mahkemesi hükmünün DÜZELTİLMİŞ bu şekli ile ONANMASINA,

Peşin alınan düzeltme harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

05.11.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince bozma sonrası yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bir kısım paydaşların, dava konusu 106 75... parselde adlarına kayıtlı toplam 321/674 hisseyi, 08/10/2013 tarih ve ... yevmiye sayılı resmî senet ile satış yoluyla dava dışı ... 'a toplam 65.000,00 TL bedel karşılığında devrini sağladıkları, dava dışı ... 'ın da satış yoluyla edindiği bu hisseyi 1/2'şer oranında 14.07.2014 tarih ve ... yevmiye sayılı resmî senet ile satış yoluyla 321/1348 hissesini 54.000,00 TL bedelle davalı ...'e ve 321/1348 hissesini de 54.000,00 TL bedelle davalı ...'e devrettiği ve 14.07.2014 tarihli işleme karşı eldeki davanın açıldığı sabittir.

Davaya konu satış işlemi 14/7/2014 günü gerçekleşmiştir.

Dava, 01.10.2015 günü açılmıştır.

Davalılar satış işleminden önce taşınmazın zaten tapu malikidir.

Mahkemece davanın kabul gerekçesi 08.10.2013 günlü işlemle pay maliki olan dava dışı ... ile davalılar arasında muvazaalı satış işlemi yapıldığı gerekçesine dayanmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde; “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanunî önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tâbi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir. Önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Ön alım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

Özetle ifade edilecek olursa, yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.

Diğer yandan, ön alım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine ön alım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. (HGK 05.07.2023 tarihli ve 2022/1203 E, 2023/727 K sayılı ilâmından)

Her dava açıldığı tarihteki şart ve koşullara göre değerlendirilir. Bu olgu, yenilik doğuran hakların kullanımında daha baskındır.

Somut olayda dava dışı ... ’a yapılan satışa 10 aylık zamanda süresinde açılan bir dava olmadığı hâlde sözleşme özgürlüğü bağlamında taşınmazın bir kısım mevcut paydaşlarına yapılan pay devirlerine karşı önceki satışı da içine kapsayacak ama önceki maliki davaya dâhil bile etmeden açılan davada kabul kararı verilmesi ön alım davasının amacına ve mantığına aykırı olduğundan davanın reddi gerektiği düşüncesiyle bozma görüşünde olduğumuzdan çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.