Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/926 K.2025/4891

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paylı malik olduğu .... Mahallesi, 4 48... parsel numaralı taşınmazda hissedar olan dava dışı.... ve ... .... tarafından davalı ...'e 30.12.2019 tarihinde 600.000,00 TL bedel karşılığı hisselerinin satılarak tapuda devredildiğini, ancak hisse değerlerinin yaklaşık olarak 140.000,00 TL olduğunu, davacının ön alım hakkının engellenmesi amacıyla satış değerinin yüksek gösterildiğini, bu nedenlerle ön alım hakkı gereğince taşınmazdaki davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilinin adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu arsanın üzerinde bulunan 3 katlı binanın 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'na istinaden riskli yapı tespit edilerek 08.03.2018 tarihinde yıkıldığını, davacının taşınmazın hissedarları ile kat karşılığı inşaat yapmak için anlaştığını, hissedarlardan....'un kendisine düşen daireyi anlaşarak davacıya sattığını ve taşınmazda hissesi kalmadığını, bu anlaşmanın temelinde her bir paydaşın kullandığı veya kullanacağı kısmın belirli olması ve yine yeni yapılacak binadan da eski halinde olduğu gibi ayrı ayrı daireleri alacak olması bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; satışa ilişkin taraflarca davacıya keşide edilen bir ihtarname bulunmadığı, davacı tarafından da 2 yıllık hak düşürücü süre dolmadan işbu davanın açıldığı, davacının ....

İnşaat yetkilisi olan bir yüklenici olduğu, ana taşınmazda 2016 yılında malik olduğu ve taşınmazın 2018 yılında kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığı hususlarında bir uyuşmazlık olmadığı, 25.08.2017'de yapılmış olan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının yüklenici olduğu,

davalıya paylarını satan .... ve ...'in de taraf oldukları, sözleşme konusunun ise aynı yerde bulunan 118, 1 26... parsellerin (dava konusu taşınmazın bulunduğu) birleşmesi ile oluşacak yeni parselde inşa edilecek yeni inşaatta 2 blok bulunacağı, A ve B blokta toplam 47 bağımsız bölümün inşa ve imal edileceğinin taahhüt edildiği,

arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlendiği 3. sayfada "...Bizlerden ... ....'a B blok birinci katta bulunan 29 No.lu ve B blok 2. Katta bulunan 33 numaralı bağımsız bölümlerin, ....'e B blok üçüncü katta bulunan 38 No.lu ve 39 numaralı bağımsız bölümlerin, ...'e B blok ikinci katta bulunan 34 No.lu bağımsız bölüm,.." ifadesinin yer aldığı, henüz bina yıkılmamış ve kat irtifakı da sona ermemiş iken, davacının sahip olduğu eski ana taşınmazdaki bir daire karşılığında, kendisinin yüklenici olarak da yer aldığı yeni inşa edeceği 2 bloktan kendisine düşecek başkaca bir dairenin de sözleşme ile belirlendiği,

kaldı ki satış işlemi yapılmadan ve bina yıkılmadan 2 yıl önce dâhi taşımazdaki payı ve dairesi belli olan davacının fiili taksim olgusunu, herkesin sahip olduğu ve olacağı taşınmaz bölümlerini bilmediğini iddia etmesi, davacının, arsa sahiplerinin yeni inşa edilecek binadaki paylarını yani muhtemel dairelerini satmak istemeleri karşısında fiili taksim olmadığından bahisle ön alım hakkını ileri sürmesinin,

yine aynı zamanda yüklenici olan davacının taraflarla sözleşmeden kaynaklı inşaata ilişkin sorunlar nedeniyle arsa sahiplerinin başka bir yüklenici ile anlaşmalarının bu uyuşmazlığa yol açtığı değerlendirildiğinde davacının iyiniyet kurallarına aykırı davrandığı, taraflar arasında gerçek bedelli bir satış işleminin bulunduğu, mülkiyet hakkının istisnalarından olan ön alımın kullanımının dar yorumlanması gerektiği, ön alım hakkının kullanımına engel olan fiili taksim yani eylemli paylaşma olgusunun mevcut olduğunun davacı tarafında da bilindiği ve bilinmesi gerektiği anlaşıldığından, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğu anlaşılmakla, Mahkemece de fiili taksimin kabulü ile davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin paylaşımı ile diğer fiili paylaşımları aynı hukuki nitelikte kabul etmenin doğru olmadığını, bunun bir fiili paylaşım değil, aslında iş bedelinin para yerine ayın olarak ödenmesi anlamına geleceğini, davalının kendisine pay satanlarla davacı arasında yapılmış sözleşmenin tarafı olmadığını, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun fiili taksimi kabul etmediğini, davalıya pay satışı yapılan parsel aslında bitişikteki üç parsel ile tevhid edilerek inşaat yapılacak iken Belediyenin imarı değiştirmesi sonucunda ikiye ayrıldığını,

ön parselin davalının yanında maaşlı çalıştığı müteahhit tarafından alınıp inşaat yapıldığını, dava konusu taşınmazın da aynı müteahhit tarafından ele geçirilmek istendiğinden yanında maaşlı çalışan davalıya pay satışı yaptırılarak ortaklığın giderilmesi suretiyle tamamına sahip olunmak istendiğini, satış tarihinde taşınmaz üzerinde bina olmayıp, kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmadığını, yıkımdan sonra yapılacak binada payına düşecek dairelerin paylaşılmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun anladığı fiili bir taksim anlamı taşımadığını, kaldı ki davacı ile kat karşılığı sözleşme yapan şirket tüzel kişiliği ayrı kişiler olup,

davacının iyi niyetli olmadığını söylemenin doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR