Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/95 K.2025/3457

İstinaf incelemesinden geçmeden kesinleşen İlk Derece Mahkemesi kararının kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 308 ada 36 parsel sayılı taşınmazda 319/2714 hisse ile tapu maliki olduğunu, diğer hisse sahiplerinin adlarına olan hisselerini davalıya 03.08.2021 tarihinde sattıklarını, davacının ön alım hakkı olduğunu ileri sürerek 308 ada 36 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; davacının satıştan haberdar olduğunu, süresi içinde davanın açılmadığını, zamanaşımı itirazında bulunduğunu, davacının harcı eksik yatırdığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yasal ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin koşulların davacı lehine gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararının kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 10.12.2024 tarih ve 39152028- 153.01-1183-2024-E. 2442/29858 sayılı kanun yararına temyiz başvurusunda özetle; ön alım bedelinin makul süre içerisinde Mahkemece depo ettirilmediğini, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 7.622,46 TL'nin, ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerektiğini belirterek Mahkeme kararının kanun yararına temyizen incelenmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ilk derece mahkemelerinin kesin olarak verdikleri kararlar ile istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlarına karşı, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulur.

2. Temyiz talebi Yargıtayca yerinde görüldüğü takdirde, 6100 sayılı Kanun’un 363. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca karar kanun yararına bozulur ve bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

3. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hâle gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

Anayasanın 35. maddesi ile bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Diğer taraftan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca; "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Davalı vekili, kanun yararına temyiz dilekçesinde bedelin geç depo edildiği ve taşınmazın gerçek bedelinin tapuda gösterilen bedel değil bilirkişi raporunda belirlenen bedel olduğunu belirterek kanun yararına temyiz talep etmiş, Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü de ön alım bedelinin makul sürede depo ettirilmediği gerekçesi ile kararın kanun yararına temyizen incelenmesini talep etmiş ise de, ön alım bedelinin makul sürede depo edilerek nemalandırılması hususu, ön alım bedeli olarak depo edilen miktarın davalıya ödenmesine kadar geçen sürede ülkede yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle davalı tarafından ödenen satın alma bedelin korunması amaçlanarak Yargıtay içtihatları ile ele alınarak uygulama alanı bulmuştur.

Ne var ki, bu husus ön alım bedelini yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle paranın satın alma gücünde meydana gelen azalmayı kısmen de olsa telafi etmeye yönelik bir tedbir olup kanunun açık hükmüne aykırılık bulunmadığından talebin reddine karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR