Davacı ... vekili, tapu dışı satın almaya dayanarak dava konusu 1247, 1252 ve 1253 parsel sayılı taşınmazların davalılar adına kayıtlı tapu paylarının iptali ile vekil edeni adına tesciline, bu isteklerinin yerinde görülmemesi durumunda taşınmazların güncel değerlerinin ve yapılan yararlı masrafların faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini, 13.06.2008 tarihli dilekçe ile de fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere her bir davalıdan 1000’er TL’nin Alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, iptal ve tescil davasının reddine, alacağa ilişkin davanın kabulü ile 1000’er TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesi üzerin; hükmün, redde ilişkin bölümü davacı vekili, kabule ilişkin bölümü ise davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında harici satış sözleşmelerinin yapıldığı 2000 yılında taşınmazların tapulu olduğunda ihtilaf bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından TMK.nun 706, BK.nun 213 ve Tapu Kanununun 26.maddelerine göre hukuken geçersizdir. Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkının devrini hedef alan sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde ve resmi memur huzurunda yapılması gerekir. Taraflar arasındaki satış sözleşmesi resmi nitelikte yapılmadığından mahkemece tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle hükmün bu bölümünün ONANMASINA,
Davacı vekili, bu davayı açmadan önce Gaziantep 3.Noterliğinin 18378 ve 18379 yevmiye numaralı ihtarnameleriyle davalılara dava konusu taşınmazdaki hisselerinin müvekkiline devretmesi için ihtarname keşide etmiş, 15 günlük süre vermiş, aksi takdirde dava açacağını ve taşınmazların değerlerini talep edeceğini, bu ihtarnamede açıklamıştır.
10.07.1940 tarih, 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı gibi resmi biçimde yapılmayan geçersiz sözleşmeye istinaden tarafların aldıklarını diğerine iade etmeleri gerekir. Gerçekten tapulu taşınmaz malı resmi memur önünde yapılmayan ve mülkiyet devrini öngören haricen düzenlenmiş senetler geçersiz olup, bu tür yerin haricen satın alıp üzerinde muhdesat ve tesis yapan kişi iyi niyetli zilyettir.
TMK.nun 994. maddesine göre iyi niyetli zilyet taşınmaz için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini satıcıdan isteyebilir. Davacı ihtar keşide ederek davalılardan taşınmazı adına devrini istediği halde davalıların bundan kaçınması taşınmazın devrine yanaşmaması karşısında davalılardan yapmış olduğu zaruri ve faydalı giderlerin iadesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
Bu anlamda davacının 1247 numaralı parselde bağ omcası, ceviz fidanı ve zeytin fidanı dikerek faydalı masraflar yaptığı anlaşıldığına göre taşınmaza yapmış olduğu faydalı masrafları da isteyebileceği açıktır. Mahkemenin bu yöndeki kabulünde isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak, davacı vekili geçersiz satış sözleşmesine dayanarak satın aldığı taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerlerini de istemiş, mahkemece de bu yönde davacının fazlaya dair haklarını saklı tutarak davanın kabulüne karar verilmiştir. Mahkemenin rayiç değer üzerinden davayı kabulü doğru olmamıştır. Resmi biçimde yapılmayan sözleşmelere istinaden tarafların aldıklarını karşılıklı olarak iade etmeleri gerekir. Ne var ki; satış sözleşmelerinde satış parası yazılmamış satıcı tarafından “ paramı aldım ” şeklinde beyanda bulunulmuş ve senet şahitler huzurunda taraflarca imzalanmıştır.
Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise; haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığına aktaran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder.
Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeniyle, belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
Mahkemece ziraat mühendisi bilirkişi marifetiyle taşınmazların dava tarihine göre yaptırmış olduğu değer tesbiti denkleştirici adalet kuralına uygun düşmemektedir.
Mahkemece yapılacak iş; taraflarca düzenlenen satış senetlerinde satış parası belirtilmemiş ise de, satış sözleşmeleri esas alınarak taraflardan satış tarihi itibariyle satış parasını sormak, ittifak ettikleri takdirde bu değer üzerinden,
ittifak edemedikleri takdirde ise HUMK.nun 292. maddesi hükümleri gözönünde bulundurularak taraflar arasındaki sözleşme yazılı delil başlangıcı kabul edilerek öncelikle senet şahitleri dinlenilerek satış parasının belirlenmesine çalışılması ve bilahare de denkleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak davacının ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın,
memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve bunun gibi diğer verilerin ortalamaları alınmak suretiyle satış parasının dava tarihinde ulaşacağı alım gücünün belirlenmesine çalışılması gerekir. Bu yapılırken tayin edilecek bilirkişiler arasında bir hukukçu bilirkişi, bir ekonomi uzmanı ve taşınmazların niteliğine göre bir ziraat mühendisi bilirkişinin bulunmasına özen gösterilmelidir. Bu şekilde hareket edilmeden verilen karar eksik incelemeye dayalıdır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle eksik incelemeye dayalı usul ve kanuna aykırı bulunan hükmün HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, aşağda dökümü yazılı 15,60 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 1,55 TL'nin temyiz eden davacıdan alınmasına ve 81,00 TL peşin harcın da istek halinde temyiz eden davalılara iadesine 01.07.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.