Davacı vekili, davalıların miras bırakanı ...ile vekil edeni arasında 27.2.1974 tarihinde tarla satış sözleşmesi yapıldığını, 146 parselde kayıtlı 4000 m2 miktarlı taşınmazı 14000 TL karşılığında satın alındığını, 27.02.1974 yılından beri taşınmazın vekil edeni tarafından kullanıldığını, 30 yılı aşkın süreden beri tasarrufta bulunduğunu, muris ve satıcı Mehmet Gülseren’in 25.2.1983 yılında vefat ettiğini, taşınmazın davalılar adına intikal gördüğünü açıklayarak parselin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya kayıt ve tesciline, olmadığı taktirde vekil edeni tarafından satış bedeli olarak 1974 yılında ödenen 14000 TL’nin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 4000 YTL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... ve ...birlikte verdikleri 28.9.2007 tarihli cevap dilekçelerinde davanın dayanaktan yoksun olduğunu, kazanma koşullarının davacı yararına gerçekleşmediğini, tapulu gayrimenkullerde zilyetliğin söz konusu olamayacağını, zamanaşımının gerçekleştiğini, 6.11.1992 tarihinde tapu sahibinin satışı ile taşınmazın üçüncü şahsa intikal ettiğini açıklamışlar ve davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.
Mahkemece, harici satışın 27.2.1974 tarihinde yapıldığını, murisin 1983 yılında öldüğünü, taşınmazın 6.11.1992 tarihinde mirasçılar adına intikal gördüğünü, ölüm tarihinden intikalin yapıldığı tarihe kadar davacının taşınmaz üzerinde kazanmayı sağlayan 20 yıllık sürenin geçmediğini açıklayarak tapu iptali ve tescil davasının reddine, satış bedeli olarak 1974 yılına ait sözleşmede gösterilen 14000 TL’nin karşılığı olarak 4000 YTL’nin davalılardan tahsiline yönelik terditli isteğin ise HUMK.nun 8. maddesindeki düzenlemeye göre mahkemenin görevsiz olduğu gerekçesiyle bedel yönünden davanın reddine karar verilmesi üzerine;
hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, 27.2.1974 tarihli harici satış sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde bedelin tahsili isteğine ilişkindir.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Dava konusu yapılan taşınmaz 4753 sayılı Kanun hükümleri uyarınca 1962 tarih 146 sıra nolu tapu kaydı ile davalıların miras bırakanı ... adına tapuya bağlanmıştır. ... dosya arasında bulunan veraset belgesine göre 25.02.1983 tarihinde ölmüştür.
Diğer mirasçıların paylarını 6.11.1992 tarihinde ...çocukları ... ve ...’a satması ile tapu kaydının adı geçenler adına intikal gördüğü dosya arasındaki tapu kayıt örneğinden anlaşılmaktadır. TMK.nun 706, BK.nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26, Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satışı resmi şekilde yapılmadıkça harici satışları hukuken geçerli bir sonuç doğuramayacağı, açıklanan kanun maddelerinin açık hükmü gereğidir.
TMK.nun 706. maddesinde açıklanan resmi şekil bir ispat şekli olmayıp, bir geçerlilik koşuludur. Taşınmaz 1962 yılından beri tapulu olduğuna göre 27.2.1974 tarihinde yapılan harici satış alıcısına hukuken herhangi bir hak bahşetmez. ... ölüm tarihinden tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar 20 yıllık kazanma süresi de dolmamıştır. (TMK.m.713/2).
Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmadığından davacı vekilinin tapu iptali ve tescil davasına yönelik temyiz itirazlarının reddi ile buna ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Davacı vekilinin bedele ve görevsizlik kararına yönelik temyiz itirazlarına gelince: Mahkemece, sözleşmede belirtilen değerin karşılığı olan 4000 YTL’yi esas alarak Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla sözleşmede yer alan 14000 TL’nin karşılığı olan 4000 YTL’nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Görüldüğü gibi dava tertidli olarak açılmıştır. İki farklı dava söz konusu değildir. Tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde bedel konusunda bir karar verilmesi gerekir.
Davacı dava dilekçesinde harç değerine esas olmak üzere 7000 TL’yi dava değeri olarak göstermiştir. Bu değer aynı zamanda tapu iptali ve tescil isteği ile birlikte geçersiz sözleşmedeki bedel isteğini de kapsamaktadır. Bu miktar üzerinden başvuru harcı ile ¼ peşin harç alınmıştır. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davası konusunda hüküm kurulduğuna ve reddine karar verildiğine göre kademeli olarak açılan bedel davasına da bakılması gerekir.
Bu nedenle Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olmadığı gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi, açılan davanın niteliğine, isteğe ve kanuna aykırıdır.
Kural olarak, geçersiz sözleşmeye dayalı olmak üzere açılan tapu iptali, tescil olmadığı taktirde bedelin tahsili davalarında, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verildiği taktirde 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca herkes verdiğini geri alabilir.
10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı YİBK'na göre “haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedeli kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.
(Ayrıca 07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas 1939/47 Karar sayılı YİBK, 07.12.1955 tarih ve 18/27 sayılı YİBK)
Tapu iptali tescil davası reddedildiğine göre mahkemece bedel konusunda yapılacak araştırma ve inceleme sonucu olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekir. Yapılan bu tür sözleşmeler BK.nun 125. maddesinde yer alan 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Her ne kadar biçimsel olarak harici satışın yapıldığı 27.2.1974 tarihinden itibaren dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği görülmekte ise de, yapılan bu sözleşmelerin ifa imkanının doğup doğmadığı ve sözleşmeye dayalı olarak taşınmazın mülkiyetinin artık alınamayacağı ve alıcının ümidini kestiği an, zamanaşımının başlangıç tarihi olarak kabul edilmektedir.
Uzunca bir süre beklemesine rağmen kayıt maliki harici satış sözleşmesinin gereğini yerine getirmemiştir. Eldeki davanın açıldığı 25.9.2007 tarihi itibariyle davacının artık taşınmazın mülkiyetini alamayacağı ve ümidini kestiği an olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Yani zamanaşımının başlangıcı davacının ümidini kestiği ve davanın açıldığı 25.9.2007 tarihi olmaktadır. Bu nedenle somut olayda BK.nun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımının geçtiğinden söz edilemez.
Bundan ayrı davalı ... vekili, 7.3.2008 tarihli yargılama oturumunda senette tahrifat yapıldığını savunduğuna göre mahkemece bu husus üzerinde de durulması gerekir. Dosya arasında bulunan 27.2.1974 tarihli senedin orijinal örneğinde rakam ve yazı ile yazılan miktarlar bakımından kalemle üzerinde oynandığı izlenimi görülmektedir. Bu bakımdan mahkemece bu husus hadise kabul edilerek aynı dava içinde çözümlenmesi gerekir.
Öncelikle HMK.nun 169 ve devamı maddeleri gereğince davalı ... veya vekilinin isticvaba davet edilmesi, senetteki sahteliğin hangi konularda olduğunun açık bir biçimde saptanması ve ortaya çıkacak duruma göre sahtelik konusunda inceleme ve araştırma yapılması, şayet sahtelik sadece miktarla ilgili rakam ve yazılara ilişkin ise bu takdirde senedin sahte olup olmadığı yönünden dosya arasında bulunan senedin aslının Adli Tıp Kurumunun uzman dairesine gönderilerek söz konusu senette yer alan 4000 rakamının önüne 1 rakamının eklenip eklenmediği, yazıyla yazılan “yalnız ondörtbin” yazısı üzerinde oynamanın yapılıp yapılmadığı, sonradan herhangi bir eklemenin olup olmadığı yönünde rapor istenmesi ve böylece olayın açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Yapılan bu açıklamalar karşısında mahkemenin bedel konusunda olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken, dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.
Davacı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün yalnızca bedele ilişkin davanın görev yönünden reddi kısmıyla sınırlı olmak üzere BOZULMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 18,40 TL peşin harcın onama harcına mahsubuna 12.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.