Davacılar vekili, satın alma ve zilyetlik nedeniyle 1 ila 7 parsellerde davalı ... adına tapuya kayıtlı hisselere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edenleri adına tescilini; davalı ... ’dan satın alınan hisselerin adı geçen tarafından 3. kişiye satılmış olması nedeniyle rayiç değer üzerinden sözleşme gereği üç misli cezai şartla tazminat ödenmesini; davalı ... üzerindeki hisselerin satın alınan miktara ulaşmaması halinde eksik kısmın rayiç değerden yine cezai şartla tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, yargılama oturumlarına katılmamıştır.
Mahkemece, ispatlandığı gerekçesiyle 3 parsele dair davanın kabulüyle davalı ... üzerindeki 3470/2248552 hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline; 229.053,78 TL'nin davalı ...’den, 378.210,40 TL'nin davalı ... İhsan’dan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş; hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyize konu 3 parsel, 18.05.1945 tarih 40 ila 44 vd. tapu kayıtlarına istinaden paylı mülkiyet şeklinde dayanak tapu kayıt malikleri davalıların miras bırakanı ... ve müşterekleri ile bir kısım kayıt malikinin mirasçıları adlarına 29.08.1952 tarihinde yapılan tapulama çalışmalarında tespit edilmiş; tespite gerçek kişiler ve Hazine'nin itirazları üzerine ...
Tapulama Mahkemesi'nin 28.06.1979 tarih ve 1953/ 39 Esas, 1979/ 145 Karar sayılı hükmüyle dayanak tapu kayıtlarının niza konusu 3 ve diğer itiraza konu parsellere uyduğu, tespite itiraz davacılarının bir kısmının itirazına konu pay dağılımının düzeltildiği, diğer gerçek kişiler ve Hazine'nin iddialarının kanıtlanamadığı belirtilmek suretiyle 3 parselin tespit gibi dayanak kayıt malikleri adlarına tescillerine, adları kararda belirtilen paydaşlara ilişkin pay oranlarının düzeltilmesine karar verilmiş, hüküm derecattan geçmek suretiyle 28.07.1988 tarihinde kesinleşmiştir.
Davalılar miras bırakanı ... üzerine hükmen oluşan 8226/2248552 pay, 01.12.2005 tarihinde paylı mülkiyet şeklinde intikal görmüş, davalı ... üzerindeki paylar aynı gün 3. kişiye satış suretiyle devredilmiştir.
Davada dayanılan 06.01.1977 tarih ve 718 yevmiye numaralı ... .Noterliği'nde düzenlenen “ Düzenleme, İmar-İhya ve Zilyetliğin Devri Mukavelesi” başlıklı belge içeriği incelendiğinde; davalıların babaları ... ’dan intikal edecek sınırları yazılı gayrimenkuldeki hisselerinden 3000’er m2'yi davacılara 100.000 TL'ye devrettiklerinin bildirildiği, ….ferağ vermedikleri takdirde gayrimenkulün o günkü kıymetinin 3 misli tazminat ve şartı ceza ödemeyi kabul ettikleri…” belirtilmiştir.
Davacı taraf, uyuşmazlık konusu taşınmaz bölümlerini 1977 yılında haricen satın aldıklarını, bedeli ödediklerini ve zilyet olduklarını ileri sürerek iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. Dava-temyize konu taşınmaz iddiaya konu satış tarihi itibariyle tapuda kayıtlı bulunan bir yerdir.
Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen (resmi şekilde yapılmayan) satışı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 ( 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213), Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri gereğince geçersizdir. Bu tür taşınmazlar üzerinde sürdürülen zilyetlik de hukuken bir değer taşımadığından, haricen satın ve devralan kişiye tapu kaydının iptali ve adına tescili yönünde bir hak bahşetmez.
Bu bakımdan, kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetlikle edinilmeleri de mümkün değildir. Tapu iptali ve tescile ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı nitelendirme ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsiz bulunmaktadır.
Geçersiz satış sözleşmesine konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; az yukarıda da açıklandığı gibi davacılar dava konusu taşınmaz bölümlerini tapu dışı yolla satın aldıklarını, satış bedelinin 100.000 TL olduğunu açıklamıştır. Ekim 1940 tarih ve 10/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler.
Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
Mahkemece davacıların harici satış nedeniyle ödediğini bildirdikleri 100.000 TL'nin karşılığının hesaplanması için dosyanın bilirkişiye tevdii ile davacıların ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri unsurların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkeleri gereğince saptanması gerekir.
Bu nedenle dosyanın konusunda uzman bir hukukçu, bir iktisatçı ve bu işlerde uzmanlığı bilinen bir bankacıdan oluşan bilirkişi kuruluna verilmesi, davalılara harici satış nedeniyle ödenen bedelin uyarlama kuralları gereğince hesaplanması bakımından açıklamalı, denetime açık ve gerçek durumu yansıtır rapor alınması ondan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şarta değer verilemeyeceği gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle usul ve yasa hükümlerine uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, yine 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla HUMK'nun 388/4 (HMK.m 297/ç) ve HUMK.nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine 11.251,00 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalılara iadesine 13.06.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.