Davacılar vekili dava dilekçesinde.
2246 ve 2633 sayılı parsellerin tarla niteliğiyle davalıların babası Salih Baydar adına tapuda kayıtlı olduğunu, Salih’in ölümünden sonra mirasçıları bulunan davalıların 26.02.1975 tarihinde harici satış sözleşmesiyle yapılan satışla 10.000 TL karşılığında vekil edenine sattıklarını, ancak bugüne kadar tapuda intikal işleminin yapılmadığını, davalılar tarlayı satıp haksız kazanç elde ettiklerini açıklayarak anılan parsellerin tapu kayıtlarının iptaliyle ½ oranında vekil edenleri adına tapuya kayıt ve tescillerine,
bu olmadığı taktirde sözleşme tarihinde davalılara ödenen bedelin dava tarihindeki alım gücü bedelinin bilirkişi aracılığıyla saptanması sonucu ortaya çıkacak miktarın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 15.000 YTL’nin karar tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar ... ve ... vekilinin 02.03.2009 tarihli cevap dilekçesinde olayda zamanaşımının gerçekleştiğini, bu nedenle öncelikle davanın zamanaşımı yönünden olmadığı taktirde esastan reddedilmesini savunmuştur.
Mahkemece, “…tapulu taşınmazın haricen satıldığını, taşınmazın halen muris Salih Baydar adına tapuda kayıtlı bulunduğunu, bu haliyle davada tapu iptali ve tescili gerektirir herhangi bir durumun söz konusu olmadığını, bedel bakımından ise harici satışın yapıldığı 1975 yılından dava tarihine kadar alacağın zamanaşımına uğradığı gerekçe gösterilmek suretiyle her iki istek bakımından davanın reddine” karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava tapulu taşınmazın haricen satın alma ve zilyetlik hukuki sebebine dayalı olarak TMK.nun 713/1. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde bedelin uyarlanması suretiyle istekle bağlı olmak üzere belirlenecek miktarın hüküm altına alınması isteğine ilişkindir.
Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satılmasının doğru olmadığını, bedel bakımından da zamanaşımının doğduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir.
Davacılar, dosya arasında bulunan 26.02.1975 tarihli “Hususi Senet” başlıklı harici satış senediyle 6 dekar 500 m2’lik yeri 10.000 TL karşılığında satın aldıklarını ve davalılar tarafından tapuda ferağ vermediklerini belirterek iptal ve tescil, olmadığı taktirde bedel isteğinde bulunmuşlardır.
Dosya arasında bulunan tapu kayıtlarına göre 2246 ve 2633 sayılı parseller 03.03.2009 tarihi itibariyle henüz Salih oğlu Salih Baydar adına tapuda kayıtlı bulundukları, tapu kayıtlarının 24.07.1970 tarihinde tapulama yoluyla oluştuğu saptanmış, yapılan keşif tutanağı kapsamı ile her iki parselin senet kapsamında kaldığı belirlenmiştir.
Tapulu taşınmazların satışı TMK.nun 706, BK.213, 2644 sayılı Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmazlar ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK.nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şekli olmayıp bir şekil şartıdır. Bu nedenle davacı tarafın resmi memur önünde yapılmayan harici satış senedine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Davacılar vekilinin, tapu iptali ve tescile yönelik temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan buna ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Ne var ki, davacılar tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde bedelin uyarlanması suretiyle hüküm altına alınması isteğinde bulunmuşlardır. Terditli açılan bu davada tapu iptali ve tescil isteği açıklanan nedenlerle yerinde bulunmadığına göre bedelin uyarlanması yoluyla hüküm altına alınması gerekmektedir. Mahkemenin bu yöndeki ret gerekçesine katılma olanağı bulunmamaktadır. O halde geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin değerlendirilmesi zorunludur.
10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında; “haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir” denilmektedir.
Yine 07.06.1939 tarih ve 1939/31 Esas, 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da; “taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de, satıcının bu işle görevli memur önünde ferağ’ın icrasını ve aksi taktirde açmış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcı ile aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK.nun 125. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımına bağlıdır.
Zamanaşımı süresinin başlangıcı ferağ’dan cayma (dönme) ve imtina tarihidir,” kuralına yer verilmiştir.
Her iki içtihadı birleştirme kararının kapsamında da görüldüğü üzere geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin istenmesi mümkündür. Davacılar harici satış senedine dayalı olarak iptal ve tescili sağlamadıklarını ve artık ümitlerinin kesildiğini açtıkları bu davayla öğrenmiş bulunmaktadırlar. İçtihadı birleştirmede sözü edilen ferağ’dan dönme ve imtina tarihi saptanan bu durum karşısında harici satış senedinin düzenlendiği 26.02.1975 tarihi olmayıp davanın açıldığı 20.01.2009 tarihi olduğunun kabulü gerekir. Şu durum karşısında BK.nun 125. maddesinde açıklanan 10 yıllık zamanaşımı süresi somut olayda dolmamıştır. Çünkü zamanaşımının başlangıcı dava tarihi olmaktadır.
O halde mahkemece yapılacak iş; harici satış senedinin düzenlendiği 26.02.1975 tarihinden itibaren senette yer alan 10.000 TL bakımından tefe-tüfe endeksleri ile altın ve döviz fiyatları, memur maaş kat sayıları ve vb. ekonomik etkenler gözetilerek satış tarihinden dava tarihine kadar uyarlamanın yapılması, isteğin ve fazlaya ilişkin hakların göz önünde tutulması, bu yönde tüm deliller toplandıktan sonra dosyanın tomarıyla birlikte bir mali müşavir, bir bankacı ve bir mülk sahibinden oluşan bilirkişi kuruluna vermek suretiyle yapılan açıklamalar doğrultusunda geçersiz sözleşmeye dayalı alacağın uyarlanması sonucu miktarının belirlenmesi,
uzman bilirkişilerden tarafların ve Yargıtay’ın denetimine açık gerekçeli rapor sunulmasının istenmesi, ondan sonra bedel konusunda bir karar verilmesi gerekirken, zamanaşımının dolduğu gerekçesiyle bedel isteğinin reddine karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacılar vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK.nun geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK.nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK.nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve aşağıda dökümü yazılı 21,15 TL peşin harcın onama harcına mahsubuna 06.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.