Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalıların miras bırakanı...’in... İli,... İlçesi,.. 214 parsel sayılı taşınmazdaki ½ payının vekil edenine vermeyi 30.9.1998 tarihli protokol ve..13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2004/87 Esas, 2007/232 Karar sayılı kararındaki vekillerinin yazılı beyanları kabul ettiği halde bugüne kadar devretmediğini açıklayarak taşınmazın davalıların murisi adına olan ½ oranındaki hissenin tapu kaydının iptaliyle vekil edeni adına tapuya tesciline bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın dava tarihindeki değerine karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 100.000 TL’nin yasal faiziyle birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın 19.6.1997 tarihinden tasfiye halinde...
Tekstil Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin faaliyette olduğu dönemde satın alındığını, davacının ekonomik nedenlerle üzerine kayıtlı taşınmaz olmasını istemediği için ...r adına tescil edildiğini, ortaklar arasında 30.9.1998 tarihli protokol düzenlendiğini, teminat olarak 50.000 USD tutarında teminat senedi verildiğini,... tarafından defalarca hissesini devralması için davacıya teklif yapılmasına rağmen, arazinin değerinin senet değerinin altında olması nedeniyle davacının hissesini devralmadığını, ... aleyhine icra takibine başladığını, takibin iptal edildiğini,
protokolün düzenlenme tarihi ile dava tarihi arasında davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını açıklayarak davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali, tescil davasının esastan, bedel talebinin ise zamanaşımından dolayı reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava tapulu taşınmazın haricen satın alma ve zilyetlik hukuki sebebine dayalı olarak TMK'nun 713/1. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde bedelinin tespitiyle istekle bağlı olmak üzere belirlenecek miktarın hüküm altına alınması isteğine ilişkindir.
Uyuşmazlık konusu... İli, ... İlçesi, ... Köyü 214 parsel sayılı taşınmaz 19.6.1997 tarihinde satış suretiyle davalıların murisi... adına tapuya tescil edilmiş, davacı ile davalıların murisi arasında düzenlenen 30.09.1998 tarihli ve “anlaşma” başlıklı belge ile... adına kayıtlı tarlanın ½ hissesinin satışı karşılığı ... tarafından bir adet senet verildiği, tapu tescilinin Mehmet ...’a yapıldığı taktirde senedin iade edileceği kararlaştırılmıştır.
Tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı BK. nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmazlar ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartı bir ispat şekli olmayıp bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle davacı tarafın dayandığı resmi memur önünde yapılmayan harici satış senedine değer verilemez ve buna dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Davacı vekilinin, tapu iptali ve tescile yönelik temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan buna ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Ne var ki, davacı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde hisse bedelinin hüküm altına alınması isteğinde bulunmuşlardır. Terditli açılan bu davada tapu iptali ve tescil isteği açıklanan nedenlerle yerinde bulunmadığına göre, bedelin uyarlanması yoluyla hüküm altına alınması gerekmektedir. Mahkemenin bu yöndeki red gerekçesine katılma olanağı bulunmamaktadır. O halde, geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin değerlendirilmesi zorunludur.
10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 sayılı YİBK.da; “haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” denilmektedir.
Yine 7.6.1939 tarih ve 1939/31 E., 1939/47 Karar sayılı YİBK. da da; “..taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de, satıcının bu işle görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi taktirde açmış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK' nun 125. maddesine göre, 10 yıllık zamanaşımına bağlıdır.
Zamanaşımı süresinin başlangıcı ferağdan cayma (dönme) ve imtina tarihidir,” kuralına yer verilmiştir.
Her iki içtihadı birleştirme kararının kapsamında da belirtildiği gibi, geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin istenmesi mümkündür. Davacılar harici satış senedine dayalı olarak iptal ve tescili sağlayamadıklarını ve artık ümitlerinin kesildiğini açtıkları bu davayla öğrenmiş bulunmaktadırlar. İçtihadı birleştirme kararlarında sözü edilen ferağdan dönme ve imtina tarihi saptanan bu durum karşısında harici satış senedinin düzenlendiği 30.09.1998 tarihi olmayıp, eldeki davanın açıldığı 28.09.2011 tarihi olduğunun kabulü gerekir. Şu durum karşısında BK'nun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresi somut olayda dolmamıştır. Çünkü, zamanaşımının başlangıcı dava tarihi olmaktadır.
O halde mahkemece yapılacak iş; harici satış senedinin düzenlendiği 30.09.1998 tarihinden itibaren senette yer alan satış bedeli bakımından tefe – tüfe endeksleriyle altın ve
döviz fiyatları, memur maaş katsayıları ve benzeri ekonomik etkenler gözetilerek satış tarihinden dava tarihine kadar uyarlamanın yapılması, isteğin ve fazlaya ilişkin hakların göz önünde tutulması, bu yönde tüm deliller toplandıktan sonra dosyanın tomarıyla birlikte bir Mahalli Müşavir, bir Bankacı ve mülk sahibinden oluşan Bilirkişi kuruluna vermek suretiyle yapılan açıklamalar doğrultusunda geçersiz sözleşmeye dayalı alacağın uyarlanması sonucu miktarının belirlenmesi, Uzman Bilirkişilerden tarafların ve Yargıtay’ın denetimine açık gerekçeli rapor sunulmasının istenmesi, ondan sonra bedel konusunda bir karar verilmesi gerekirken, zamanaşımının dolduğu gerekçesiyle bedel isteğinin reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
Davacı vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK. nun geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve aşağıda dökümü yazılı 21,15 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 3,15 TL'nin temyiz eden davacıdan alınmasına 21.01.2013 tarihinde oybirilğiyle karar verildi.